ПРОДАЖА · ПОКУПКА · ИПОТЕКА
Как продать одну квартиру и купить другую так, чтобы деньги приходили вовремя, ипотека не подвела, а между двумя сделками не пришлось жить на чемоданах дольше, чем планировали.
Коротко
В этой статье
Универсального ответа нет. Выбор зависит от того, сколько у вас свободных денег, насколько быстро продаются квартиры в вашем районе и готовы ли вы пожить на съёмной квартире.
| Порядок | Плюсы | Риски |
|---|---|---|
| Сначала продать | Известны цена продажи и график поступлений, бюджет на покупку точный | Может понадобиться временное жильё; цены на подходящие квартиры могут вырасти |
| Сначала купить | Можно закрепить именно ту квартиру, которая нравится | Нужно финансирование до продажи; есть риск продать дешевле, чем рассчитывали |
| Параллельно | Можно согласовать платежи и переезд, сократить период без жилья | Сделки зависят друг от друга, задержка в одной бьёт по другой; нужен запасной план |
Параллельная подготовка не означает, что оба договора нужно подписывать в один день. Она означает, что вы заранее знаете, откуда возьмётся каждый платёж. С чего начать продажу, разобрано в серии продажа квартиры в Израиле за 25 шагов, а покупку - в пошаговом руководстве по покупке.
Частая ошибка - считать бюджет от цены продажи. Реальный бюджет на новую квартиру считается так:
Бюджет = выручка от продажи - погашение старой ипотеки - расходы обеих сделок + свободные накопления + новая ипотека - резерв
В расходы входят адвокаты по обеим сделкам, риелтор, налоги, банковская оценка и сборы, возможная комиссия за досрочное погашение, переезд, аренда на переходный период, хранение вещей и необходимый ремонт. Подробнее о расходах продавца - в шаге расходы при продаже квартиры, о расходах покупателя - в шаге дополнительные расходы при покупке.
Пример с условными цифрами:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена продажи текущей квартиры | 1 900 000 ₪ |
| Погашение старой ипотеки | - 500 000 ₪ |
| Свободные накопления | + 250 000 ₪ |
| Расходы обеих сделок и резерв | - 150 000 ₪ |
| Собственные средства на покупку | 1 500 000 ₪ |
| Новая ипотека (после одобрения банка) | + 1 100 000 ₪ |
| Бюджет на новую квартиру | 2 600 000 ₪ |
Проверьте бюджет на прочность: если квартиру продадите на 100 000 ₪ дешевле или банк даст на 100 000 ₪ меньше, бюджет уменьшится на ту же сумму, если не добавить собственных денег. Реалистичную цену продажи помогут определить шаги рыночная стоимость квартиры и стартовая цена и допустимый торг.
Покупка с обязательством продать прежнюю квартиру считается покупкой сменной квартиры (דירה חלופית). По директиве Банка Израиля 329 банк может профинансировать до 70% стоимости, признанной банком. Это верхняя граница, а не обещанная сумма: банк смотрит и на доход, и на то, как вы будете платить, пока старая квартира не продана.
Как банк определяет категорию покупки и почему от неё зависит доля финансирования, разобрано в шаге первая, сменная или инвестиционная квартира.
Если на продаваемой квартире есть ипотека, запросите у банка полную справку о погашении на планируемую дату: с комиссиями и порядком снятия залога. Остаток долга в приложении банка часто отличается от суммы полного погашения.
Погасить и взять новую
Старый кредит гасится из денег покупателя, на новую квартиру оформляется новая ипотека по текущим ставкам. Учтите комиссию за досрочное погашение фиксированных маршрутов.
Перенести на новую квартиру
Перенос ипотеки (גרירת משכנתא) сохраняет прежние условия, если они выгодны, но требует согласия банка. Сам перенос не увеличивает сумму кредита.
Главное правило: не считайте один и тот же долг дважды - и как погашенный из продажи, и как источник денег для покупки. Порядок погашения при продаже описан в шаге погасите ипотеку и снимите обременения, а когда выгоден перенос - в гайде когда пересматривать условия ипотеки.
Сведите обе сделки в одну таблицу: каждое поступление от покупателя и каждый платёж продавцу новой квартиры. Пример для тех же цифр (резерв в таблицу не включён):
| День | Событие | Движение денег | Доступно |
|---|---|---|---|
| 1 | Первый платёж покупателя | + 190 000 ₪ | 290 000 ₪ |
| 10 | Первый платёж за новую квартиру | - 260 000 ₪ | 30 000 ₪ |
| 45 | Второй платёж покупателя 710 000 ₪, из них 500 000 ₪ - на погашение старой ипотеки | + 210 000 ₪ | 240 000 ₪ |
| 60 | Второй платёж за новую квартиру | - 200 000 ₪ | 40 000 ₪ |
| 90 | Последний платёж покупателя, передача старой квартиры | + 1 000 000 ₪ | 1 040 000 ₪ |
| 105 | Выдача новой ипотеки и последний платёж за новую квартиру | + 1 100 000 ₪ / - 2 140 000 ₪ | 0 ₪ |
Теперь представьте, что продавец новой квартиры требует на 60-й день не 200 000, а 400 000 ₪. Общий бюджет по-прежнему сходится, но в этот день не хватает 160 000 ₪. Именно поэтому календарь важнее итоговой суммы. Как договориться о графике со своим покупателем, описано в шаге график платежей и дата освобождения, а как проверить договор на стороне покупки - в шаге проверяем договор и график платежей.
Если платёж за новую квартиру наступает раньше, чем приходят деньги от продажи, разрыв можно закрыть промежуточной ссудой (הלוואת גישור). Её придётся вернуть, даже если старая квартира продастся позже или дешевле.
Здесь два разных вопроса, и право на льготу по одному не означает право по другому.
Налог на покупку (мас рехиша)
При покупке сменной квартиры можно платить налог по ставкам единственной квартиры, если старую продать в установленный срок. Общий срок - 24 месяца, а для покупок с 01.06.2023 по 31.05.2025 он составлял 18 месяцев. Если срок пропущен, налог пересчитают по ставкам дополнительной квартиры.
Налог на прирост (мас шевах)
Платится при продаже старой квартиры. Освобождение для единственной квартиры зависит от дополнительных условий: сколько у вас квартир, когда была последняя льготная продажа, кто владельцы.
Попросите адвоката письменно зафиксировать оба расчёта, основание для льгот, крайний срок продажи и последствия, если он будет пропущен. Раскройте ему все объекты недвижимости, доли и права супругов. Подробные расчёты - в шагах рассчитываем налог на покупку и налог на прирост стоимости при продаже.
В нашем примере старая квартира передаётся на 90-й день, а новая - на 105-й. Это 15 дней, когда нужно где-то жить: съёмная квартира, родственники или договорённость с покупателем.
Дайте адвокатам обеих сделок, даже если это разные люди, один общий календарь. С ними нужно согласовать:
Не считайте краткие документы с ценой и основными условиями ни к чему не обязывающими. Как выбрать адвоката для продажи - в шаге выберите адвоката и подготовьте договор, а что проверить у покупателя - в шаге финансовая готовность покупателя.
Сначала выясните причину и реалистичную новую дату. Задержка в одной сделке не даёт права автоматически сдвинуть платёж в другой: любое изменение нужно согласовать с продавцом новой квартиры. Держите три сценария - базовый, небольшая задержка и серьёзная задержка с меньшей суммой - и не рассчитывайте на штрафы с покупателя как на быстрый источник денег.
Типичные ошибки
ИПОТЕКА · РЕФИНАНСИРОВАНИЕ
Нужна ипотека на покупку квартиры?
Оставьте заявку - консультант рассчитает, какую сумму могут дать банки, сравнит предложения и поможет собрать тамхиль до подписания договора.
Да, если вы заранее знаете, чем закроете период до продажи: собственными деньгами, ипотекой на сменную квартиру или бридж-ссудой. Без такого плана задержка продажи может сорвать платежи по покупке.
Зависит от условий. Если старые ставки ниже текущих, перенос может быть выгоден, но на него нужно согласие банка, а новая квартира должна подходить как залог. Если старые маршруты дорогие, проще погасить их и взять новую ипотеку, учтя комиссию за досрочное погашение.
Потому что платежи по двум сделкам идут по разным графикам, а часть денег покупателя уходит на погашение старой ипотеки или удерживается до получения справок. Разрыв возникает в конкретный день, даже если итоговые суммы совпадают.
Нет, автоматически нельзя. Это два разных договора, и изменение сроков в покупке нужно согласовать с её продавцом. Поэтому стоит заранее заложить запас времени и денег.
Если старую квартиру нужно освободить раньше, чем вы получите новую, - да, или нужна договорённость с покупателем о том, что вы поживёте в проданной квартире. Закладывайте это в бюджет заранее.
Официальные источники
Важно: материал носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоги, договоры и финансирование нужно проверять с адвокатом и банком для вашей конкретной сделки. Цифры в примерах условные.
Материал подготовлен редакцией портала domik.co.il, входящего в группу «Аруцей Надлан».
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь