Апелляционная комиссия по вопросам планирования и строительства отклонила позицию местной комиссии Тель-Авива по расчёту היטל השבחה — сбора за повышение стоимости недвижимости — в проекте сноса старых домов и строительства нового здания по ТАМА-38. Комиссия постановила, что размер освобождённой от сбора площади следует определять исходя из параметров существующего здания, а не из служебных площадей будущего проекта.
Решение было вынесено по проекту на улице Йехуда ха-Наси, 10–12, в районе Неве-Авивим в Тель-Авиве. Оно может повлиять на расчёты в других проектах ТАМА-38 со сходной структурой прав, но каждый объект по-прежнему требует отдельной юридической и оценочной проверки.
Главное в решении
| Параметр | Что известно |
|---|---|
| Проект | Снос существующих домов и строительство нового здания по ТАМА-38, поправка 3А |
| Адрес | Улица Йехуда ха-Наси, 10–12, Неве-Авивим, Тель-Авив |
| Новый дом | 64 квартиры |
| Предмет спора | Какие служебные площади вычитать при расчёте освобождённого от сбора объёма прав |
| Позиция муниципалитета | Использовать служебные площади нового здания |
| Решение комиссии | Исходить из служебных площадей существующего здания |
| Судебные расходы | 10 000 шекелей возложены на местную комиссию |
Что такое היטל השבחה
היטל השבחה — это обязательный платёж, который может возникнуть, когда утверждение строительного плана, предоставление послабления или разрешение на нестандартное использование повышает стоимость недвижимости. Порядок начисления зависит от источника дополнительных строительных прав, даты их реализации и применимых освобождений.
В проектах городского обновления размер этого платежа способен существенно влиять на экономику сделки. Чем меньше объём прав, признанный освобождённым, тем выше потенциальные расходы собственников или застройщика и тем сложнее финансовая реализуемость проекта.
В чём заключался спор с муниципалитетом
При сносе и новом строительстве по ТАМА-38 освобождённый объём прав рассчитывается на основе площади типового этажа существующего здания с предусмотренными правилами добавления площади и вычета служебных зон. Спор возник вокруг того, к какому зданию относятся площади, подлежащие вычитанию.
Местная комиссия Тель-Авива настаивала на использовании служебных площадей нового проекта. В современных домах коридоры, лестничные клетки, лифтовые шахты, технические помещения и другие общие зоны обычно занимают больше места, чем в старом жилом фонде. Поэтому такой подход уменьшал освобождённую площадь и мог увеличивать сумму היטל השבחה.
Апелляционная комиссия не приняла эту методику. По её позиции, если льготный объём прав привязан к существующему зданию, то и служебные площади при его расчёте необходимо брать из параметров существующего дома. Вычитание площадей будущего здания смешивало два разных состояния объекта и сокращало предусмотренную льготу.
Какие суммы фигурировали в деле
По опубликованному изложению решения, местная комиссия первоначально предъявила требования примерно на 787 526 шекелей по плану крыш и ещё на 1 534 694 шекеля в связи с дополнительными правами по ТАМА-38.
Решающий оценщик Омер Сархан пришёл к выводу, что по составляющей ТАМА-38 сбор платить не требуется, поскольку заявка на разрешение не превысила пакет прав, предусмотренный поправкой 3А. Платёж по плану крыш был снижен до 653 281 шекеля. Муниципальная комиссия обжаловала методику расчёта, однако апелляционная комиссия отклонила её доводы.
Почему решение важно для других проектов
Разница между служебными площадями старого и нового дома может составлять значительную часть проекта. Если из льготного пакета вычитать более крупные общие зоны нового здания, освобождение фактически сокращается именно из-за современных требований к планировке, доступности, лифтам и инженерным системам.
Новый подход может использоваться оценщиками, собственниками и застройщиками как аргумент в аналогичных спорах по проектам сноса и нового строительства. Он особенно важен для проектов, где муниципальный расчёт построен на сравнении прав старого дома со служебными площадями будущего здания.
При этом решение не следует понимать как общее освобождение всех проектов ТАМА-38 от היטל השבחה. Размер платежа зависит от конкретного разрешения, действующих планов, состава строительных прав, даты сделки или реализации прав, муниципальной политики и оценочных данных. Решение апелляционной комиссии также не равнозначно универсальному судебному прецеденту Верховного суда.
Что проверить собственникам и застройщикам
- из какого плана или положения ТАМА-38 возникли дополнительные строительные права;
- какая площадь типового этажа существующего дома использована в расчёте;
- какие служебные площади были вычтены — старого здания или нового проекта;
- не включены ли в расчёт права, облагаемые по другому основанию или по иной ставке;
- соответствует ли заявка на разрешение пакету прав по поправке 3А;
- соблюдены ли сроки подачи возражения, обращения к решающему оценщику или апелляции.
До подписания соглашения с застройщиком собственникам стоит запросить отдельное заключение о предполагаемом היטל השבחה и о том, кто несёт этот расход по договору. Покупателям квартир в проектах обновления полезно проверить, не способен ли незакрытый спор с муниципалитетом задержать разрешение, банковское сопровождение или регистрацию прав.
Как решение влияет на рынок городского обновления
Более предсказуемая методика расчёта снижает один из рисков проектов ТАМА-38: внезапное увеличение муниципального платежа после проведения оценки. Для старых домов, где финансовый баланс проекта находится на грани рентабельности, даже частичное сокращение сбора может повлиять на возможность реализации проекта.
Однако экономию нельзя заранее считать гарантированной прибылью застройщика или собственников. Итог зависит от условий соглашения, расходов на строительство, финансирования, временного жилья, налогов и требований муниципалитета. При выборе квартиры на продажу в Израиле в проекте обновления важно проверять не только будущую планировку, но и юридический статус строительных прав.
Источники и редакционная оговорка
Материал подготовлен по опубликованному изложению решения апелляционной комиссии от 22 сентября 2026 года и по официальному государственному справочнику о платежах и сборах в сфере недвижимости.
Публикация носит информационный характер и не заменяет консультацию адвоката или оценщика недвижимости. Перед применением выводов к конкретному проекту необходимо изучить полный текст решения, муниципальную оценку, разрешительную документацию и договоры между сторонами.
Материал подготовлен редакцией платформы ערוצי נדל״ן.
