Из серии «Полный путь продавца»
Покупатель рассчитывает получить объект, который можно юридически передать и зарегистрировать на его имя. Поэтому до начала рекламы продавцу необходимо выявить долги, обременения и расхождения между документами и фактическим состоянием квартиры.
Регистрационные ограничения
Адвокат должен проверить наличие:
- ипотеки;
- ареста или судебного ограничения;
- предупреждающих записей;
- залога или обязательства перед третьим лицом;
- прав аренды, проживания или пользования;
- ограничений, связанных с наследством или спором между владельцами.
Само наличие ипотеки обычно не исключает продажу. Однако порядок её погашения и снятия должен быть согласован с банком и отражён в договоре.
Муниципальные долги
Проверьте задолженность по арноне, воде и другим муниципальным платежам. Для завершения передачи прав обычно требуется муниципальная справка об отсутствии препятствующих долгов в отношении объекта.
Кроме текущих платежей, необходимо выяснить, может ли применяться сбор за улучшение — היטל השבחה. Этот сбор не следует путать с налогом на прирост стоимости недвижимости. Проверку проводит адвокат, а при необходимости — земельный оценщик.
Платежи дому и поставщикам услуг
Уточните состояние расчётов с домовым комитетом и поставщиками электричества, газа и других услуг. Эти долги не всегда отражаются в выписке из Табу, но могут стать причиной спора при передаче квартиры.
Изменения без разрешения
Сравните фактическое состояние квартиры с утверждёнными документами. Проверьте:
- закрытые балконы;
- пристроенные комнаты;
- разделение квартиры на отдельные единицы;
- перенос стен и изменение назначения помещений;
- использование крыши, двора, парковки или кладовой;
- другие изменения, для которых могло требоваться разрешение.
Не каждое внутреннее изменение является нарушением, но оценивать его законность должен профильный специалист. Скрывать известную проблему от покупателя опасно: она может обнаружиться при проверке, оценке банка или после заключения договора.
Квартира с жильцами
Если объект сдан в аренду, проверьте срок договора, наличие опции, размер гарантий и условия досрочного прекращения. Нельзя обещать передачу свободной квартиры, не имея юридической возможности освободить её к установленной дате.
Что делать при обнаружении проблемы
Не пытайтесь самостоятельно удалить запись или оформить изменение задним числом. Передайте документы адвокату, а технические вопросы — архитектору, инженеру или земельному оценщику. После проверки можно определить, устраняется ли проблема до продажи или должна быть раскрыта и урегулирована в договоре.
Результат пятого шага
Перед оценкой квартиры продавец должен понимать, какие долги и ограничения отсутствуют, какие необходимо погасить и какие технические или юридические вопросы должны быть решены в рамках сделки.
Информация носит общий характер и не заменяет юридическую, инженерную или налоговую проверку конкретной квартиры.
Серия подготовлена аналитической командой платформы «Аруцей Надлан».