ЭКСПЕРТНЫЙ РАЗБОР · АРЕНДА ЖИЛЬЯ
Годовой договор подходит к концу. Разбираем, кто и когда должен заявить о продлении, можно ли поднять цену и что будет, если просто продолжать платить без нового договора.
Коротко
- →Опция у арендатора: по закону он сообщает о продлении не позднее чем за 60 дней до конца срока. Пропуск применимого срока уведомления может привести к утрате права на опцию. Проверьте, не установлен ли договором более поздний срок в пользу арендатора.
- →Опция у владельца: он сообщает не позднее чем за 90 дней и только на условиях, заранее записанных в договоре.
- →Опции нет: владелец в разумный срок до конца договора говорит, продлевает ли он аренду и по какой цене.
- →При реализации опции цену можно поднять только так, как прописано в договоре: процент, сумма или индексация.
В этом разборе
Какой закон действует и для каких договоров
Продление регулирует сам договор и статья 25יב Закона об аренде и ссуде (חוק השכירות והשאילה). Эта статья входит в главу о жилой аренде, которую добавила поправка 2017 года - так называемый «закон о справедливой аренде». Договор может улучшить положение арендатора по сравнению с законом, но не ухудшить.
Глава о жилой аренде действует не для всех договоров. Она применяется, если одновременно:
- аренда заключена минимум на 3 месяца или с опцией продлить её дольше 3 месяцев;
- срок аренды не превышает 10 лет - или превышает, но владелец вправе прекратить договор раньше;
- арендная плата не превышает действующий установленный законом порог. Базовая сумма — 20 000 ₪ в месяц — подлежит ежегодной индексации;
- это не гостиница или жильё для отдыха, не общежитие для студентов или работников, не дом престарелых (דיור מוגן) и не квартира под защитой Закона о защите жильцов.
Короткий саблет на несколько недель под эти правила обычно не попадает. Подробнее - в разборе «Саблет в Израиле».
Три сценария продления
Опция (אופציה) - это заранее записанное в договоре право одной стороны продлить аренду на известных условиях, без нового согласования. Фраза «стороны обсудят продление» опцией не является. Всё зависит от того, у кого опция и есть ли она вообще.
Опция у арендатора
Самый частый вариант. Арендатор решает, продлевать ли аренду, и уведомляет владельца не позднее чем за 60 дней. Если условия соблюдены, владелец не может отказать без веского основания.
Опция у владельца
Владелец уведомляет не позднее чем за 90 дней. Воспользоваться опцией он может, только если условия дополнительного периода записаны в договоре заранее.
Опции нет
Владелец не обязан продлевать аренду. Но в разумный срок до конца договора он сообщает, хочет ли продолжать, на какой срок, по какой цене и меняются ли гарантии.
Для сценария без опции закон не называет точного числа дней. Разумным считается срок, который оставляет время на переговоры, а арендатору - на поиск другой квартиры.
РЫНОК АРЕНДЫ
Владелец не продлевает договор?
Начните искать заранее: посмотрите актуальные квартиры в долгосрочную аренду в вашем городе, от собственников и через агентства.
Сроки и что можно менять
| Ситуация | Срок уведомления | Что можно менять |
|---|---|---|
| Опция у арендатора | Не позднее чем за 60 дней до конца срока. Договор может разрешить и позже, например за 30 дней, но не может требовать раньше | Только то, что записано в договоре для дополнительного периода |
| Опция у владельца | Не позднее чем за 90 дней до конца срока | Ничего нового: опция действует, только если условия определены заранее |
| Опции нет | Разумный срок до конца договора - сообщает владелец | Всё по взаимному согласию: срок, цена, гарантии - это новый договор |
| Аренда продолжилась без нового срока | Любая сторона может прекратить её, предупредив за разумный срок | Прежние условия, пока стороны не договорились о новых |
Опция может зависеть от условий, прописанных в договоре: письменного уведомления, отсутствия существенных нарушений, оплаты аренды и коммунальных счетов, передачи чеков и продления гарантий на новый период. Добавлять новые требования после того, как арендатор заявил о продлении, владелец не вправе.
Можно ли повысить арендную плату
При реализации опции - только так, как записано в договоре. Обычно встречаются пять вариантов:
- продление по прежней цене;
- повышение на заранее установленный процент, например 3% или 5%;
- конкретная новая сумма для дополнительного периода;
- привязка к индексу потребительских цен (מדד המחירים לצרכן);
- другая чёткая формула расчёта.
Если договор предусматривает повышение на 5%, владелец не может потребовать 10%. Если повышение не предусмотрено, ввести его как условие продления нельзя. Когда опции нет и стороны подписывают новый договор, цену можно согласовать заново - по рынку.
Чтобы понять, рыночная ли новая цена, сравните её с ценами аренды по городам и похожими предложениями в каталоге.
Как отправить уведомление: шаблон
Отправляйте уведомление письменно и тем способом, который указан в договоре: электронной почтой, в WhatsApp, заказным письмом или лично под подпись. Сохраните подтверждение отправки и получения - в споре именно оно докажет, что вы уложились в срок.
Шаблон на русском
Уведомление о реализации опции продления аренды
Кому: [имя владельца]
Квартира: [адрес]
В соответствии с пунктом [№] договора аренды от [дата] сообщаю о реализации опции и продлении аренды на [12] месяцев - с [дата] по [дата], на условиях, предусмотренных договором.
Чеки и гарантии на новый период передам до [дата].
[Имя арендатора], т.з. [номер], [дата]
נוסח בעברית
הודעה על מימוש אופציה להארכת תקופת השכירות
לכבוד: [שם המשכיר]
הנדון: הדירה ברחוב [כתובת]
בהתאם לסעיף [מס׳] לחוזה השכירות מיום [תאריך], הריני להודיעך על מימוש האופציה להארכת תקופת השכירות ב-[12] חודשים, מיום [תאריך] ועד יום [תאריך], בתנאים הקבועים בחוזה.
המחאות וערבויות לתקופה הנוספת יימסרו עד [תאריך].
בכבוד רב, [שם השוכר], ת״ז [מספר], [תאריך]
После уведомления лучше подписать короткое дополнительное соглашение: новые даты, сумма и даты оплаты, срок гарантий, расчёт по коммунальным счетам и наличие следующей опции.
Аренда без нового договора
Срок закончился, арендатор живёт дальше и платит, владелец принимает деньги. Это не автоматическое продление ещё на год. По статье 19 Закона об аренде и ссуде, если аренда продолжилась без нового срока, любая сторона может прекратить её, предупредив другую за разумный срок.
Для арендатора это значит риск съехать в неудобный момент, для владельца - риск остаться без жильца в низкий сезон. Если обе стороны хотят продолжать, закрепите новый срок письменно.
Если владелец отказывается
Если арендатор вовремя реализовал опцию и выполнил её условия, а владелец без веского основания отказывается продлевать, это может быть нарушением договора. В зависимости от обстоятельств арендатор вправе требовать:
- исполнения договора, то есть продления аренды;
- возмещения ущерба;
- компенсации расходов на переезд и поиск другого жилья.
Начните с письменного ответа со ссылкой на пункт договора и дату вашего уведомления. Если спор не решается, обратитесь к адвокату - чем раньше, тем больше вариантов.
Не путайте с досрочным расторжением. Если договор разрешает любой стороне выйти из него без причины, закон требует предупреждения: от владельца - минимум за 90 дней, от арендатора - минимум за 60 дней (ст. 25יג). Это отдельное правило, оно не про продление.
Пример: считаем дедлайн
Договор на 12 месяцев заканчивается 31 июля 2027 года. Аренда - 6 000 ₪ в месяц. У арендатора опция на ещё 12 месяцев с повышением на 3%.
- Последний день для уведомления - 1 июня 2027 года: ровно 60 дней до конца срока. Лучше отправить в середине мая.
- Арендатор пишет в WhatsApp, как разрешает договор, и сохраняет отметку о прочтении.
- Новая цена - 6 180 ₪ в месяц: 6 000 + 3%. Больше владелец потребовать не может.
- До 1 августа арендатор передаёт чеки на новый период и продлевает банковскую гарантию, если она требуется.
Если договор не даёт более позднего срока, а арендатор вспомнит об опции 10 июня, срок уже пропущен, и право на опцию может быть утрачено. Тогда продление зависит от желания владельца и новой цены.
Чек-лист перед продлением
- Понятно, у кого опция: у арендатора, у владельца или её нет.
- Посчитан последний день для уведомления: 60 или 90 дней, либо срок из договора.
- Известно, на какой период продлевается аренда.
- Известна цена нового периода и формула её расчёта.
- Аренда и коммунальные счета оплачены, существенных нарушений нет.
- Готовы чеки и продление гарантий на новый период.
- Уведомление отправлено способом из договора, подтверждение сохранено.
- Подписано дополнительное соглашение, и в нём указано, есть ли следующая опция.
Типичные ошибки
- ×Сообщить о продлении устно или позже срока, применимого по договору, - и рискнуть правом на опцию.
- ×Считать фразу «обсудим продление» опцией.
- ×Согласиться на повышение цены, которого нет в договоре, при реализации опции.
- ×Продолжать жить и платить после конца срока, думая, что аренда продлилась на год.
- ×Владельцу - заявить о своей опции и одновременно выставить новые условия, которых не было в договоре.
Итог
Условия продления определяются в момент подписания первого договора. Проверьте, у кого опция, посчитайте дедлайн и отправьте письменное уведомление заранее. Без опции продление возможно только по взаимному согласию.
ИПОТЕКА · СВОЯ КВАРТИРА
Устали от продлений и повышений?
Узнайте, какую ипотеку вам может дать банк. Консультант разберёт вашу ситуацию и сравнит предложения банков. Заявка ни к чему не обязывает.
Связанные разборы
РИЕЛТОРЫ
Нужно быстро найти новую квартиру?
Выберите лицензированного агента, который работает с арендой в вашем городе и районе.
Частые вопросы
За сколько дней арендатор должен сообщить о продлении?
Если опция у арендатора - не позднее чем за 60 дней до конца срока (ст. 25יב Закона об аренде и ссуде). Договор может дать более поздний срок, например 30 дней, но не может требовать уведомления раньше 60 дней.
Что будет, если я пропустил срок уведомления?
Пропуск применимого срока уведомления может привести к утрате права на опцию. Проверьте, не установлен ли договором более поздний срок в пользу арендатора. Если опция утрачена, продлить аренду можно только по согласию владельца, и он вправе предложить новую цену и условия.
Может ли владелец поднять цену при продлении?
При реализации опции - только в пределах, записанных в договоре: процент, сумма или индексация. Если повышения в договоре нет, требовать его нельзя. Без опции новая цена согласуется в новом договоре.
Обязан ли владелец продлить договор, если опции нет?
Нет. Но он должен в разумный срок до конца договора сообщить, хочет ли продолжать аренду, на какой срок и по какой цене.
Можно ли сообщить о продлении в WhatsApp?
Да, если договор допускает такой способ или не ограничивает его. Сохраните скриншот с датой и отметкой о прочтении. Надёжнее всего - способ, прямо указанный в договоре.
Я продолжаю платить после конца договора. Аренда продлилась на год?
Нет. По статье 19 закона аренда продолжается без определённого срока, и любая сторона может прекратить её, предупредив за разумный срок. Чтобы закрепить новый срок, подпишите соглашение.
Нужно ли подписывать новый договор при реализации опции?
Не обязательно: ясно сформулированная опция и своевременное уведомление продлевают аренду по старому договору. Но дополнительное соглашение с новыми датами, суммой и гарантиями избавит от споров.
Действуют ли эти правила при очень дорогой аренде?
Специальные положения о жилой аренде, включая сроки 60 и 90 дней, применяются, если плата не выше установленного законом порога. Базовая сумма - 20 000 ₪ в месяц, она ежегодно индексируется, поэтому проверяйте действующее значение. Если плата выше порога, эти специальные положения не применяются, но продление по-прежнему регулируется договором и общими нормами закона.
Важно: материал носит общий информационный характер, актуален на ноябрь 2026 года и не заменяет юридическую консультацию. При споре о продлении аренды обратитесь к адвокату.
Государственный источник
Материал подготовлен редакцией портала domik.co.il, входящего в группу «Аруцей Надлан».