Гайды

Риелтор в Израиле: ваши права по закону — лицензия, комиссия, эксклюзив

Риелтор в Израиле не может взять комиссию без вашей подписи и обязан раскрыть всё, что знает о квартире. Разбираем по шагам, что требуют закон о риелторах (метавех, מתווך) и правила этики 2025 года: как проверить лицензию, что должно быть в письменном заказе, когда положена комиссия, какие сроки у эксклюзива и куда жаловаться. Все факты подтверждены ссылками на государственные источники.

Редакция

26.10.2026

Риелтор в Израиле передаёт клиентам письменный заказ на посреднические услуги перед покупкой квартиры

Риелтор в Израиле не может просто «показать квартиру и взять месячную аренду». Его работу жёстко регулирует государство: лицензия от Министерства юстиции, письменный заказ с обязательными реквизитами, ограничения на эксклюзив и с 9 марта 2025 года — обязательные правила профессиональной этики. Ниже разбираем по шагам, что вы вправе требовать от риелтора, где это записано в законе и как проверить всё самостоятельно на государственных сайтах.

ИНСТРУМЕНТЫ DOMIK.CO.IL

Найдите риелтора или квартиру

Выберите лицензированного риелтора, который работает в нужном вам районе, или ищите квартиры на продажу и в аренду самостоятельно — от собственников и через агентства.

Каталог риелторовРиелторы в Израиле → Каталог недвижимостиКвартиры на продажу → Каталог недвижимостиКвартиры в аренду →

Коротко: 7 фактов, которые стоит знать до первой встречи с риелтором

Посредничать в сделках с недвижимостью за плату может только обладатель действующей лицензии (ст. 2 Закона о риелторах).
Список действующих лицензий публикует Регистратор риелторов на сайте Минюста.
Без вашей подписи на письменном заказе риелтор не получит комиссию (ст. 9(а)).
Комиссия положена только при трёх условиях одновременно (ст. 14).
Эксклюзив — только отдельным документом и с ограниченным сроком.
Закон не ограничивает размер комиссии — сумму вы согласуете сами.
На риелтора можно пожаловаться онлайн; санкции — до отзыва лицензии.

Какие законы действуют

В законе риелтор называется метавех (מתווך במקרקעין) — посредник в сделках с недвижимостью. В разговорной речи его часто называют маклером, но в этой статье мы используем одно слово — риелтор.

Основа — Закон о риелторах 1996 года (חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996). К нему прилагаются постановления: о реквизитах письменного заказа (1997), о маркетинговых действиях при эксклюзиве (2004) и самые новые — Правила этики и профессиональных обязанностей риелторов 2024 года. По официальному письму Регистратора риелторов (רשם המתווכים) при Министерстве юстиции, эти правила вступили в силу 9 марта 2025 года.

Правила этики регулируют, в частности, порядок рекламы объектов, передачу клиенту существенной информации, прозрачность сделки, защиту персональных данных, границы между работой риелтора, адвоката и оценщика, выдачу клиенту копий документов и запрет брать за посредничество какие-либо деньги, кроме законной комиссии.

Шаг 1. Убедитесь, что перед вами лицензированный риелтор

Закон запрещает без действующей лицензии не только заниматься посредничеством, но и называть себя риелтором или использовать любое звание, создающее такое впечатление. Нарушение — уголовное преступление: до года лишения свободы и штраф (ст. 15). Кроме того, риелтор без действующей лицензии в момент работы не имеет права на комиссию (ст. 14(а)(1)).

Спросите полное имя и номер лицензии.
Проверьте его в списке действующих лицензий, который Регистратор риелторов обязан публиковать в интернете (постановление 11(ג) Постановлений о риелторах 1997 г.).
Учтите: лицензия действует, только если риелтор ежегодно платит пошлину. Неуплата лишает права работать (ст. 18(ב)).

Шаг 2. Требуйте полную информацию о недвижимости

Статья 8 закона обязывает риелтора действовать добросовестно, честно и профессионально и передавать клиенту любую имеющуюся у него существенную информацию о недвижимости. Более того, он должен сам предпринимать разумные шаги, чтобы такую информацию получить.

Правила этики 2025 года конкретизировали эту обязанность. В пояснительных материалах Минюста к правилам предусмотрено, что риелтор прилагает разумные усилия, чтобы получить сведения от владельца, и передаёт их покупателю или арендатору письменно — в виде структурированной анкеты, форму которой определяет Регистратор.

Практический совет: попросите анкету владельца до того, как подпишете что-либо. Если владелец отказался её заполнять — это повод проверить квартиру особенно тщательно.

Шаг 3. Проверьте, нет ли у риелтора личного интереса

Риелтор не вправе посредничать в сделке, если у него есть личный интерес в квартире или в самой сделке, пока он не раскрыл его вам и не получил ваше письменное согласие (ст. 10). Личным интересом считается и интерес родственника риелтора, и интерес компании, которую контролирует он или его родственник.

Отдельно закон защищает вашу конфиденциальность: риелтор и его сотрудники не могут без вашего согласия раскрывать сведения, которые вы им сообщили (ст. 11).

Шаг 4. Прочитайте письменный заказ перед подписью

Ключевой документ во всей истории — הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, письменный заказ на посреднические услуги. Без вашей подписи на нём риелтор не имеет права на комиссию (ст. 9(а)). Государство установило обязательный минимум реквизитов:

Обязательный реквизит	Что проверить
Имена, адреса и номера удостоверений личности риелтора и клиента	Данные совпадают с документами, номер лицензии риелтора известен
Вид сделки	Указано именно то, что вам нужно: «аренда» или «продажа»
Описание недвижимости	Конкретный адрес и квартира, а не «любые объекты»
Примерная цена сделки	Соответствует обсуждённой
Сумма или процент комиссии	Прямо указано, включён ли НДС

Источник перечня — постановление 1 Постановлений о риелторах (реквизиты письменного заказа) 1997 г.

Обратите внимание и на то, чего риелтор делать не должен: составлять или помогать составлять юридические документы по сделке (договор купли-продажи, договор аренды) и представлять вас на юридических переговорах. Риелтор, нарушивший этот запрет, теряет право на комиссию (ст. 12). Договор — работа адвоката.

Шаг 5. Разберитесь, когда комиссия действительно положена

Статья 14 закона устанавливает три условия, которые должны выполняться одновременно:

в период работы у риелтора была действующая лицензия;
соблюдено требование о письменном заказе (ст. 9);
риелтор был эффективной причиной (הגורם היעיל), которая привела стороны к обязывающему договору.

Размер комиссии закон не ограничивает — это прямо отмечено в пояснительной записке к законопроекту, внесённому в Кнессет в 2023 году. Значит, ставка — предмет переговоров, и её стоит обсуждать до подписания заказа.

Если вы снимаете квартиру

Поправка 2017 года к Закону об аренде и ссуде («закон о справедливой аренде», ст. 25ט(ב)(3)) запрещает напрямую перекладывать на арендатора комиссию, которую арендодатель должен своему риелтору. Однако, как разъясняет Минюст, эта норма регулирует отношения арендатора и арендодателя и не возлагает обязанностей на самого риелтора. Поэтому если вы сами подписали с риелтором письменный заказ, он может требовать комиссию по этому документу. Читайте, от чьего имени действует риелтор, ещё до подписи.

Шаг 6. Если вы продаёте: правила эксклюзива

Эксклюзив (בלעדיות) — обязательство владельца работать только с одним риелтором. Закон допускает его на строгих условиях (ст. 9(ב)–(ג)):

Согласие на эксклюзив и его срок подтверждаются подписью клиента на отдельном документе.
Во время эксклюзива риелтор обязан выполнять маркетинговые действия. По постановлениям 2004 года — не менее двух из перечня: вывеска, реклама в базе клиентов или на сайте недвижимости, объявление в ежедневной или местной газете, приглашение покупателей на показ, привлечение не менее пяти других риелторов. Перечень оформляется отдельной формой.
При продаже квартиры частным лицом срок эксклюзива — не более 6 месяцев со дня заказа.
Если срок эксклюзива на квартиру в документе не указан, он истекает через 30 дней после подписания.
Для другой недвижимости — не более года; без указанного срока — 9 месяцев.
Если к концу первой трети срока риелтор не выполнил обязательные маркетинговые действия, эксклюзив прекращается досрочно.

Обратная сторона: если риелтор выполнял маркетинговые действия, а сделка заключена в период эксклюзива, закон предполагает, что именно он был эффективной причиной сделки (ст. 14(ב)).

5 тревожных сигналов

Риелтор не называет номер лицензии или его нет в списке Регистратора.
Просит подписать заказ без суммы комиссии или без указания НДС.
Требует деньги до сделки «за серьёзность намерений» или за что-либо, кроме комиссии.
Предлагает «сам подготовить договор».
Подсовывает эксклюзив внутри общего заказа, а не отдельным документом.

Как пожаловаться на риелтора

Жалобы рассматривает Регистратор риелторов при Министерстве юстиции. Подать жалобу можно:

онлайн — через форму на gov.il (форма открывается с компьютера, не с телефона);
по электронной почте: Metavech@justice.gov.il;
почтой: Регистратор риелторов, а/я 34357, Иерусалим 9134301;
по факсу: 02-6467939.

Приложите все документы: письменный заказ, соглашение об эксклюзиве, переписку, квитанции. Обвинители Регистратора изучают жалобу и, если находят основания, запрашивают ответ риелтора. Вы имеете право знать, на каком этапе рассмотрение, а при отказе подать дисциплинарный иск — получить мотивированное решение (ст. 14כו).

Дисциплинарная комиссия может вынести предупреждение, выговор, наложить штраф, приостановить лицензию на срок до трёх лет или отозвать её (ст. 14יט). Дисциплинарное производство не мешает параллельно обращаться в суд, например, чтобы вернуть деньги (ст. 14כח).

Телефон информационного центра Регистратора риелторов: 08-6831665, с воскресенья по четверг, 8:00–16:00.

Чек-лист перед подписанием

Лицензия риелтора проверена в списке Регистратора.
Риелтор раскрыл возможный личный интерес; при наличии — вы дали письменное согласие.
В заказе есть все пять обязательных реквизитов.
Комиссия согласована, НДС указан явно.
Эксклюзив (если есть) — отдельный документ, срок указан и не превышает законный.
Вы получили копии всех подписанных документов.
Договор о сделке готовит адвокат, а не риелтор.

Частые вопросы

НАЖМИТЕ НА ВОПРОС, ЧТОБЫ УВИДЕТЬ ОТВЕТ

Можно ли отказаться платить риелтору, если я не подписывал заказ?

Закон о риелторах связывает право на комиссию с подписанным письменным заказом (ст. 9(а)): без вашей подписи риелтор по общему правилу комиссию не получает. В исключительных случаях суды рассматривают споры индивидуально, поэтому при конфликте лучше проконсультироваться с адвокатом.

Как проверить, есть ли у риелтора лицензия?

Спросите полное имя и номер лицензии и найдите их в списке действующих лицензий, который Регистратор риелторов при Министерстве юстиции обязан публиковать в интернете (постановление 11(ג) Постановлений о риелторах 1997 г.). Работать без действующей лицензии и даже называть себя риелтором запрещено (ст. 2 закона).

Сколько стоят услуги риелтора в Израиле?

Закон не устанавливает размер комиссии, поэтому сумма — предмет переговоров. Она обязательно указывается в письменном заказе — суммой или процентом от цены сделки, с пометкой, включён ли НДС.

Кто платит риелтору при аренде квартиры?

По ст. 25ט(ב)(3) Закона об аренде и ссуде арендодатель не может напрямую переложить на арендатора комиссию своего риелтора. Но эта норма регулирует отношения арендатора и арендодателя, а не риелтора: если вы сами подписали с риелтором письменный заказ, он может требовать комиссию по этому документу. Поэтому до подписи уточните, от чьего имени действует риелтор.

Риелтор нашёл покупателя, но сделка сорвалась. Нужно платить?

Комиссия положена, только если риелтор стал эффективной причиной, которая привела стороны к обязывающему договору (ст. 14(а)(3)). Если такого договора нет, оснований для комиссии по закону, как правило, нет.

Какой максимальный срок эксклюзива на продажу квартиры?

Не более шести месяцев со дня подписания заказа. Если срок в документе не указан, эксклюзив на квартиру истекает через 30 дней (ст. 9 закона). Эксклюзив оформляется только отдельным документом с вашей подписью.

Что будет, если во время эксклюзива риелтор ничего не делает для продажи?

Во время эксклюзива риелтор обязан выполнять маркетинговые действия — не менее двух из перечня, утверждённого постановлениями 2004 года (вывеска, реклама на сайте или в газете, показы и т. д.). Если к концу первой трети срока он их не выполнил, эксклюзив прекращается досрочно (ст. 9(ב2)).

Может ли риелтор сам составить договор купли-продажи или аренды?

Нет. Риелтору запрещено составлять юридические документы по сделке, помогать их составлять и представлять клиента на юридических переговорах. Риелтор, нарушивший этот запрет, теряет право на комиссию (ст. 12). Договор готовит адвокат.

Можно ли купить квартиру, если она принадлежит родственнику риелтора?

Можно, но только если риелтор заранее раскрыл свой личный интерес и получил ваше письменное согласие (ст. 10). Личным интересом считается и интерес его родственников, и интерес компании, которую контролирует он или его родственник. Без такого согласия посредничать в сделке ему нельзя.

Риелтор просит деньги до сделки «за серьёзность намерений». Это законно?

Правила этики риелторов, действующие с 9 марта 2025 года, запрещают брать за посреднические услуги какие-либо деньги, кроме законной комиссии. Если с вас требуют такой платёж, не платите и сообщите об этом Регистратору риелторов через форму жалобы на gov.il.