ЭКСПЕРТНЫЙ РАЗБОР · АРЕНДА ЖИЛЬЯ
Арендатор не заплатил, оставил повреждения или не освобождает квартиру. Разбираем, когда владелец вправе реализовать гарантию, сколько можно удержать и в какой срок вернуть остаток.
Коротко
- →Реализовать гарантию можно только по основаниям из закона: неоплата аренды или счетов, неустранённые повреждения, неосвобождение квартиры.
- →Удержать можно сумму реального долга или стоимость ремонта, а не всю гарантию автоматически.
- →Перед удержанием владелец заранее предупреждает арендатора и даёт разумный срок исправить нарушение.
- →Остаток гарантии возвращают не позднее более поздней из дат: 60-го дня после возврата квартиры или дня погашения долга.
В этом разборе
Какой закон действует
Правила о гарантиях входят в главу о жилой аренде Закона об аренде и ссуде (חוק השכירות והשאילה), которую добавила поправка 2017 года - так называемый «закон о справедливой аренде». Основания и порядок реализации гарантии установлены статьёй 25י. Договор может улучшить положение арендатора по сравнению с законом, но не ухудшить.
Глава о жилой аренде действует не для всех договоров. Она применяется, если одновременно:
- аренда заключена минимум на 3 месяца или с опцией продлить её дольше 3 месяцев;
- срок аренды не превышает 10 лет - или превышает, но владелец вправе прекратить договор раньше;
- арендная плата не превышает действующий установленный законом порог. Базовая сумма — 20 000 ₪ в месяц — подлежит ежегодной индексации;
- это не гостиница или жильё для отдыха, не общежитие для студентов или работников, не дом престарелых (דיור מוגן) и не квартира под защитой Закона о защите жильцов.
Какие бывают гарантии
Гарантия (ערובה) обеспечивает обязательства арендатора по договору. Владелец может попросить одну или несколько форм. Закон устанавливает основания и ограничения реализации для любой формы, но процедура взыскания зависит от вида гарантии.
Денежный залог (פיקדון)
Деньги хранятся у владельца. При возврате арендатор получает остаток вместе с доходом, который на них начислен.
Банковская гарантия (ערבות בנקאית)
Банк платит владельцу по письменному требованию. Арендатор оплачивает банку комиссию за выпуск гарантии.
Вексель (שטר חוב) или чек
Подписанное долговое обязательство или чек, переданный в обеспечение. Деньги не списываются, пока документ не предъявлен к оплате. Неоплаченный чек или вексель взыскивают через службу исполнения решений (הוצאה לפועל).
Поручитель (ערב)
Третье лицо, которое отвечает за долги арендатора. Обычно подписывает договор или вексель вместе с ним.
РЫНОК АРЕНДЫ
Ищете квартиру с честными условиями?
Сравните предложения долгосрочной аренды в вашем городе - от собственников и через агентства.
Предельный размер гарантии
Денежный залог и банковская гарантия вместе не могут превышать меньшую из двух сумм: арендную плату за 3 месяца или треть платы за весь срок аренды. Например, при аренде 6 000 ₪ на 12 месяцев: 3 месяца - 18 000 ₪, треть годовой платы - 24 000 ₪. Значит, максимум - 18 000 ₪.
Лимит относится к общей сумме таких гарантий, а не к каждой отдельно. Например, при пределе 18 000 ₪ залог 10 000 ₪ и банковская гарантия 8 000 ₪ уже полностью используют лимит.
По распространённому толкованию, вексель и поручительство под этот предел не подпадают. Но основания и ограничения реализации для них те же, что и для других гарантий.
Когда гарантию можно реализовать
Перечень оснований закрытый. Вне этого списка гарантию реализовать нельзя, даже если договор говорит иначе.
| Основание | Что можно удержать |
|---|---|
| Аренда не оплачена в срок | Неоплаченную сумму с индексацией и процентами по условиям договора |
| Не оплачены счета, за которые отвечает арендатор | Сумму долга по этим счетам: электричество, вода, арнона, ваад-байт и другие текущие платежи, которые закон допускает возлагать на арендатора |
| Не устранены повреждения, за которые отвечает арендатор | Фактическую стоимость ремонта |
| Квартира не освобождена в конце срока | Сумму, установленную договором |
Износ от обычного использования квартиры, как правило, не считается повреждением, за которое отвечает арендатор.
Порядок: уведомление и срок на исправление
- Зафиксируйте нарушение: выписка о долге, счета, фотографии, смета или квитанция за ремонт.
- Заранее уведомите арендатора: какое нарушение, какая сумма, до какого числа его нужно исправить и что иначе будет реализована гарантия. Закон требует предварительного уведомления, но не устанавливает его форму - надёжнее сделать это письменно.
- Дайте разумный срок. Точного числа дней закон не устанавливает - срок должен позволять реально заплатить или отремонтировать.
- Если арендатор заплатил или устранил повреждение в срок, основание для реализации гарантии по этому нарушению отпадает.
- Если нет - реализуйте гарантию только на сумму долга и сообщите арендатору, сколько удержано и почему.
Отправляйте уведомление способом, который позволяет доказать получение: электронной почтой, в WhatsApp, заказным письмом или лично под подпись.
Шаблон уведомления
Шаблон на русском
Уведомление о намерении реализовать гарантию
Кому: [имя арендатора]
Квартира: [адрес], договор аренды от [дата]
По моим данным, [не оплачена аренда за ___ на сумму ___ ₪ / не устранено повреждение ___, стоимость ремонта ___ ₪].
Прошу [оплатить сумму / устранить повреждение] до [дата]. Если нарушение не будет исправлено к этой дате, я реализую гарантию только на сумму ___ ₪.
[Имя владельца], [дата]
נוסח בעברית
הודעה על כוונה לממש ערובה
לכבוד: [שם השוכר]
הנדון: הדירה ברחוב [כתובת], חוזה שכירות מיום [תאריך]
לפי רישומיי, [לא שולם שכר הדירה עבור ___ בסך ___ ₪ / לא תוקן הנזק ___ שעלות תיקונו ___ ₪].
אבקשך [לשלם את הסכום / לתקן את הנזק] עד [תאריך]. אם הדבר לא יתוקן עד מועד זה, אממש את הערובה בסכום של ___ ₪ בלבד.
בכבוד רב, [שם המשכיר], [תאריך]
Банковская гарантия «по первому требованию»
Банк выплачивает деньги по письменному запросу владельца и не проверяет, прав ли он. Но это не отменяет правил закона: основание из перечня, предварительное уведомление, разумный срок и удержание только суммы долга.
Если гарантию реализовали без основания, без уведомления или на большую сумму, арендатор может потребовать вернуть деньги - при необходимости через суд.
Возврат гарантии: сроки
По окончании аренды владелец возвращает гарантию, а если часть была реализована - остаток. Денежный залог возвращают вместе с доходом, который на него начислен.
Срок возврата - более поздняя из двух дат: 60-й день после возврата квартиры или день, когда арендатор погасил долги, из-за которых гарантию можно реализовать. Например, квартира возвращена 31 июля - 60 дней истекают 29 сентября. Если долги погашены 10 октября, гарантию нужно вернуть 10 октября, без дополнительных 60 дней. Вексель и чек возвращают арендатору, а банку сообщают, что гарантия больше не нужна.
Пример расчёта
Аренда - 6 000 ₪ в месяц на 12 месяцев. Денежный залог - 18 000 ₪, это предельная сумма. Договор закончился 31 июля 2027 года, квартира возвращена в тот же день.
- Арендатор не оплатил последний месяц - 6 000 ₪ - и счёт за воду на 400 ₪.
- Владелец письменно предупреждает его и даёт срок до 15 августа. Долг не погашен.
- Владелец удерживает из залога 6 400 ₪ - не больше - и сообщает арендатору расчёт.
- Долг покрыт из залога, поэтому остаток - 11 600 ₪ вместе с начисленным доходом - владелец возвращает не позднее 29 сентября 2027 года, на 60-й день после возврата квартиры.
Если бы арендатор погасил долг 10 августа, основание отпало бы, и весь залог нужно было бы вернуть.
Чек-лист
- Основание есть в законном перечне.
- Сумма долга или ремонта подтверждена документами.
- Арендатор заранее предупреждён - лучше письменно, с суммой и сроком.
- Срок на исправление истёк, нарушение не устранено.
- Удержана только сумма долга или ремонта.
- Арендатору сообщили, сколько удержано и почему.
- Остаток возвращён в срок: на 60-й день после возврата квартиры или в день погашения долга, если он позже.
Типичные ошибки
- ×Забрать всю гарантию без расчёта, «за неудобства».
- ×Реализовать гарантию без предварительного уведомления и срока на исправление.
- ×Удержать стоимость обычного износа квартиры.
- ×Не вернуть остаток гарантии в установленный срок.
- ×Арендатору - проигнорировать уведомление и не оспорить сумму письменно.
Итог
Гарантия - не штраф, а обеспечение реального долга. Владелец удерживает только подтверждённую сумму по основаниям из закона, после предварительного предупреждения, и возвращает остаток в установленный законом срок.
ВЛАДЕЛЬЦАМ · СДАЧА КВАРТИРЫ
Сдаёте квартиру?
Разместите объявление бесплатно - арендаторы найдут вашу квартиру среди предложений долгосрочной аренды.
Связанные разборы
РИЕЛТОРЫ
Хотите сдать квартиру без лишних рисков?
Лицензированный агент поможет проверить арендатора и правильно оформить гарантии.
Частые вопросы
Может ли владелец забрать всю гарантию?
Не автоматически. Всю сумму можно реализовать, если допустимая по закону сумма взыскания достигает размера гарантии и соблюдены требования к уведомлению и возможности исправить нарушение.
Нужно ли предупреждать арендатора?
Да. Владелец заранее сообщает о намерении реализовать гарантию и даёт разумный срок, чтобы исправить нарушение. Если арендатор успел, основание отпадает.
Сколько дней даётся на исправление?
Закон не называет точного числа дней - срок должен быть разумным. Укажите конкретную дату в письменном уведомлении и сохраните подтверждение получения.
Какой максимальный размер гарантии?
Денежный залог и банковская гарантия вместе - не больше меньшей из двух сумм: аренда за 3 месяца или треть платы за весь срок аренды.
В какой срок нужно вернуть гарантию?
Не позднее более поздней из двух дат: 60-го дня после возврата квартиры или дня погашения долга арендатора. Денежный залог возвращают вместе с начисленным доходом.
Можно ли удержать деньги за износ квартиры?
Как правило, нет. Износ от обычного использования не считается повреждением, за которое отвечает арендатор.
Банковскую гарантию «по первому требованию» можно снять без ограничений?
Нет. Банк заплатит по запросу, но владелец всё равно обязан соблюдать основания, уведомление и сумму. Необоснованное удержание арендатор может оспорить.
Что делать арендатору, если гарантию удержали незаконно?
Направить владельцу письменное требование вернуть деньги с расчётом и ссылкой на закон. Если он отказывается, можно обратиться в суд.
Важно: материал носит общий информационный характер, актуален на ноябрь 2026 года и не заменяет юридическую консультацию. При споре о гарантии обратитесь к адвокату.
Государственный источник
Материал подготовлен редакцией портала domik.co.il, входящего в группу «Аруцей Надлан».