Покупателям инвестиционной недвижимости в Израиле, возможно, стоит внимательно следить за решениями правительства в начале 2027 года. Действующий повышенный налог на покупку квартиры, не являющейся единственным жильём покупателя, может быть пересмотрен, а потенциальная разница для инвестора способна составить десятки тысяч шекелей.
Однако снижение налога пока не утверждено. Решение отложить сделку только в ожидании более выгодной ставки связано с рисками: стоимость выбранного объекта, условия финансирования и ситуация на рынке за это время могут измениться.
Сколько инвесторы платят сейчас
Покупатель, приобретающий дополнительную квартиру в Израиле, платит налог на покупку — мас рехиша — по повышенным ставкам.
На момент публикации ставка составляет 8% для части стоимости объекта примерно до 6,05 млн шекелей и 10% для суммы, превышающей установленный порог. В отличие от покупателя единственного жилья, инвестор не получает начальную необлагаемую часть стоимости квартиры.
Например, при покупке инвестиционной квартиры за 2 млн шекелей налог по ставке 8% составит около 160 тыс. шекелей. Эти деньги необходимо учитывать дополнительно к собственному капиталу, расходам на адвоката, посреднической комиссии и стоимости оформления ипотеки.
Почему изменения ожидаются в 2027 году
Повышенные ставки были введены как временная мера. Предполагалось, что действующий порядок завершится в конце 2026 года. Из-за избирательного периода его применение может сохраниться приблизительно до середины февраля 2027 года.
Если новое правительство не продлит повышенные ставки и не примет другую налоговую схему, на рынок могут вернуться более низкие ступени налога, начинающиеся с 5%.
Это не означает, что снижение произойдёт автоматически. Будущий состав правительства сможет оставить действующие ставки, изменить налоговые ступени или предложить альтернативную модель налогообложения инвесторов.
Почему налог для инвесторов повысили
В 2020 году минимальная ставка налога на покупку дополнительной квартиры была снижена до 5%. После этого активность инвесторов заметно выросла.
В 2021 году, на фоне быстрого роста цен и высокого спроса, государство вернуло ставки 8–10%. Цель заключалась в том, чтобы сократить число инвестиционных покупок и уменьшить конкуренцию между инвесторами, молодыми семьями и покупателями первого жилья.
Мера действительно повлияла на количество сделок. В первой половине 2022 года инвесторы покупали в среднем около 1 695 квартир в месяц против 2 610 квартир за аналогичный период предыдущего года. Снижение составило примерно 35%.
Рынок 2026 года выглядит иначе
Ситуация, в которой рынок находится сегодня, существенно отличается от периода ажиотажного спроса. Продажи замедлились, у застройщиков накопился значительный запас непроданных квартир, а покупателям предлагают отсрочки платежей, субсидирование финансирования и другие льготы.
Представители строительной отрасли считают, что снижение налога для инвесторов могло бы вернуть часть покупателей и поддержать рынок новостроек. Министерство финансов, напротив, заинтересовано в сохранении налоговых поступлений и опасается нового роста инвестиционного спроса.
Налоговое управление предлагает другую модель
Глава Налогового управления Израиля Шай Ааронович предлагал рассмотреть более широкую реформу. Один из вариантов предусматривает снижение налога при покупке инвестиционной квартиры с одновременным расширением налогообложения доходов от аренды.
В рамках обсуждения также упоминались налог на владельцев трёх и более квартир и налог на незастроенные земельные участки.
Главный вопрос заключается в том, на каком этапе государство должно облагать инвестора более высоким налогом: при приобретении недвижимости или после получения дохода от неё.
Предложения пока не утверждены. Окончательная модель будет зависеть от решений следующего правительства и законодательства, которое будет действовать в 2027 году.
Сколько можно было бы сэкономить
Если условно сравнить действующую минимальную ставку 8% со ставкой 5%, применявшейся ранее, потенциальная разница выглядит следующим образом:
| Стоимость квартиры | Налог по ставке 8% | Налог по ставке 5% | Теоретическая разница |
|---|---|---|---|
| 1 500 000 ₪ | 120 000 ₪ | 75 000 ₪ | 45 000 ₪ |
| 2 000 000 ₪ | 160 000 ₪ | 100 000 ₪ | 60 000 ₪ |
| 3 000 000 ₪ | 240 000 ₪ | 150 000 ₪ | 90 000 ₪ |
Таблица является только упрощённой иллюстрацией. Фактический налог рассчитывается по ставкам и ступеням, действующим на дату сделки, и зависит от статуса покупателя, стоимости объекта и предусмотренных законом льгот.
Действительно ли стоит ждать 2027 года
Для инвестора, который ещё не выбрал конкретный объект и не ограничен сроками, ожидание может иметь смысл. Возможное снижение ставки способно существенно уменьшить первоначальные расходы на сделку.
Но откладывать уже найденную покупку исключительно из-за ожидаемого изменения налога рискованно. За это время квартира может быть продана, её цена — измениться, а процентные ставки и условия ипотеки — стать менее выгодными.
При принятии решения следует сравнить:
- возможную экономию на налоге;
- ожидаемый доход от аренды за период ожидания;
- стоимость ипотечного финансирования;
- вероятность изменения цены выбранного объекта;
- расходы на ремонт, управление и содержание квартиры;
- ликвидность объекта и перспективы района;
- риск того, что налоговые ставки останутся без изменений.
Например, потенциальная экономия в 60 тыс. шекелей может оказаться менее значимой, если за период ожидания подходящая квартира подорожает на большую сумму или инвестор потеряет несколько месяцев арендного дохода.
Что проверять перед покупкой
Налог на покупку определяется не только количеством квартир, принадлежащих инвестору. Значение могут иметь права супруга или супруги, доли в других объектах, статус резидента, наследственная недвижимость и дата заключения сделки.
Перед подписанием договора следует запросить индивидуальный расчёт у израильского адвоката или налогового консультанта. Особенно важно проверить, будет ли приобретаемый объект считаться единственным жильём или дополнительной квартирой в соответствии с налоговым законодательством.
Выбрать и сравнить актуальные квартиры на продажу в Израиле можно на платформе Domik.
Решение остаётся за следующим правительством
Начало 2027 года может стать важной точкой для рынка инвестиционной недвижимости. Власти должны будут решить, сохранить ли высокий налог при покупке, снизить порог входа для инвесторов или перенести часть налоговой нагрузки на арендный доход и владение несколькими объектами.
Пока изменения не утверждены, инвесторам следует рассчитывать сделку по действующим ставкам 8–10%. Возможное снижение налога стоит рассматривать как сценарий, а не как гарантированное событие.
Материал носит информационный характер и не является налоговой, юридической или инвестиционной консультацией. Перед совершением сделки необходимо проверить актуальные ставки и получить персональную консультацию специалиста.