Верховный суд Израиля вмешался в многолетний спор о землях Греческой православной церкви в Иерусалиме. Суд потребовал ускорить переговоры между Еврейским национальным фондом (ККЛ) и компанией, владеющей спорными земельными участками. От решения зависит будущее сотен квартир в районах Тальбия, Рехавия и Найот.
Судебное разбирательство затрагивает около 900 квартир, а также гостиницы, общественные здания и земельные участки общей площадью примерно 520 дунамов. Главный вопрос заключается в том, какие права сохранят владельцы квартир после окончания действующих договоров аренды земли в 2051-2052 годах.
Что решил Верховный суд Израиля
28 октября 2026 года Верховный суд рассмотрел петицию примерно 260 семей и других правообладателей, требующих защиты своих прав на недвижимость. Дело слушали судьи Дафна Барак-Эрез, Офер Гросскопф и Йехиэль Кашер.
Судьи подчеркнули необходимость срочного возобновления переговоров между ККЛ и компанией «Каркот Йерушалаим 2022», контролируемой американским предпринимателем Гэри Барнеттом, владельцем девелоперской группы Extell.
Согласно решению, опубликованному 29 октября, ККЛ должна представить суду информацию о ходе переговоров до 3 января 2027 года. При этом суд не установил окончательные условия продления аренды и не разрешил основной спор о земельных правах.
Суд также рекомендовал привлечь к обсуждению муниципалитет Иерусалима и Управление земель Израиля (РМИ). Петиция остаётся открытой, поэтому при отсутствии соглашения судебное разбирательство может продолжиться.
Как возник спор вокруг земель Греческой церкви
История начинается в 1951-1952 годах, когда Греческая православная патриархия заключила с ККЛ несколько договоров долгосрочной аренды земли сроком на 99 лет. Впоследствии ККЛ предоставляла права субаренды жильцам и другим пользователям недвижимости.
На этих территориях появились жилые дома, гостиницы и общественные учреждения. При этом юридическая конструкция отличалась от обычного владения квартирой на земле, зарегистрированной в полной собственности владельца.
В 2016 году права собственности на часть земель были проданы частной инвестиционной группе. В 2023 году группа инвесторов во главе с Гэри Барнеттом заключила сделку по приобретению этих прав примерно за 750 млн шекелей. Её завершение пришлось на начало 2024 года.
В результате права на землю перешли к новым собственникам, тогда как действующие договоры долгосрочной аренды продолжили связывать ККЛ и субарендаторов. Приближение срока окончания аренды стало причиной юридической неопределённости.
Почему владельцы квартир обратились в суд
Заявители считают, что первоначальные договоры предоставляют ККЛ возможность продлевать аренду на длительный срок на льготных условиях. По их мнению, отсутствие решения о продлении угрожает стабильности зарегистрированных прав и экономической стоимости квартир.
Это требование остаётся предметом юридического спора. Верховный суд пока не подтвердил, что ККЛ обязана продлевать аренду автоматически, бессрочно или за символическую плату.
Важная особенность ситуации состоит в том, что владельцы квартир могут обладать действующими правами субаренды, но не являться собственниками земли. Поэтому при продаже, наследовании или передаче недвижимости необходимо учитывать не только регистрацию квартиры, но и условия первоначального земельного договора.
Какие варианты урегулирования рассматриваются
Первый вариант связан с продлением договора между ККЛ и собственником земли. Подобная договорённость может создать основу для сохранения прав действующих субарендаторов, однако её юридические и финансовые условия ещё предстоит согласовать.
Второй вариант предполагает индивидуальные соглашения владельцев квартир с компанией, приобретшей землю. Такие соглашения могут предусматривать долгосрочную аренду, изменение характера имущественных прав или приобретение дополнительных прав на землю.
Во время судебного разбирательства представитель земельной компании упоминал ориентировочную сумму около 2 000 шекелей за квадратный метр. Однако это позиция участника переговоров, а не утверждённый судом тариф. Условия сделки и объём предоставляемых прав требуют отдельной проверки.
Не исключается и более широкое законодательное решение. Представители муниципалитета отмечают, что аналогичные проблемы существуют также на других участках Иерусалима, где ККЛ вообще не является стороной договоров аренды.
Как спор влияет на рынок недвижимости Иерусалима
Тальбия, Рехавия и Найот относятся к востребованным жилым районам столицы. Однако даже престижное расположение не устраняет риски, возникающие из-за неопределённого юридического статуса земельного участка.
Покупателю важно понимать, какие именно права он приобретает, как долго они действуют и что произойдёт после завершения срока аренды. Если ответы не закреплены юридически, это может влиять на стоимость недвижимости и готовность банков финансировать покупку.
В публикациях о земельном споре сообщалось о существенном снижении стоимости отдельных объектов. Однако применять одинаковый процент снижения ко всем квартирам в Тальбии, Рехавии или Найоте неправильно. Последствия зависят от конкретного участка, договора и зарегистрированных прав.
Что произойдёт после 3 января 2027 года
К указанному сроку ККЛ должна сообщить Верховному суду о развитии переговоров. Если стороны достигнут договорённости, следующим этапом станет проверка её условий, включая последствия для существующих владельцев квартир и других пользователей земельных участков.
Если договориться не удастся, петиция останется предметом судебного рассмотрения. Суд сможет определить дальнейший порядок разбирательства, но заранее говорить о его результате нельзя.
Важно подчеркнуть, что сроки аренды 2051-2052 годов не означают немедленного выселения жильцов. Речь идёт о долгосрочном споре, решение которого необходимо прежде всего для обеспечения юридической определённости и нормального оборота недвижимости.
Полезные материалы
Материал подготовлен редакцией Domik.co.il, группы Arutzei Nadlan (ערוצי נדל״ן). Анализ последствий для рынка недвижимости: Сергей Гов.
Информация актуальна на 30 октября 2026 года и не является юридической консультацией. Условия владения, аренды и передачи прав необходимо проверять индивидуально.