С 1 октября 2026 года в Израиле меняется порядок оценки платёжеспособности при выдаче жилищных кредитов. Банк будет учитывать не только новый запрашиваемый кредит, но и выплаты по ранее полученным займам, если они обеспечены залогом той же недвижимости.
Изменение предусмотрено обновлённой инструкцией №329 Банка Израиля. Оно касается прежде всего дополнительного финансирования под залог квартиры, второй ипотеки, рефинансирования с увеличением долга и некоторых схем объединения кредитов.
Для семьи, которая покупает первую квартиру и не имеет других займов под залог недвижимости, сам предел допустимой нагрузки принципиально не меняется. Поэтому утверждение, что с октября любая машканта автоматически станет недоступнее, было бы неточным.
Что изменится с 1 октября
Банки рассчитывают показатель PTI, Payment-to-Income. Он показывает, какую часть располагаемого чистого дохода семьи составляют ежемесячные платежи по жилищным кредитам.
До изменения отдельный новый кредит в некоторых случаях мог оцениваться без полного сложения его платежа с выплатами по ранее выданным кредитам, обеспеченным той же квартирой.
С 1 октября в ежемесячный ипотечный платёж должны включаться:
- платёж по запрашиваемому жилищному кредиту;
- выплаты по ранее полученным кредитам, обеспеченным той же недвижимостью;
- кредиты, оформленные как в этом же банке, так и в другом банке или финансовой организации;
- обязательства, до окончания которых остаётся более 18 месяцев;
- для кредитов с отсрочкой платежа, ожидаемый платёж после завершения льготного периода;
- для кредитов типа bullet или balloon, предусмотренный ежемесячный процентный платёж.
Таким образом, банк должен увидеть полную долговую нагрузку, связанную с конкретной квартирой, а не рассматривать новый заём изолированно.
Предельная нагрузка остаётся на уровне 50%
Инструкция запрещает банкам выдавать жилищный кредит, если совокупный платёж превышает 50% располагаемого чистого дохода заёмщика.
При нагрузке выше 40% банк обязан применять повышенный коэффициент риска. Поэтому на практике многие банки стараются удерживать соотношение платежей и дохода в пределах 35-40%, особенно если доход нестабилен или у семьи имеются дополнительные обязательства.
| Чистый располагаемый доход | Платёж при нагрузке 35% | Платёж при нагрузке 40% | Предельные 50% |
|---|---|---|---|
| 15 000 ₪ | 5 250 ₪ | 6 000 ₪ | 7 500 ₪ |
| 20 000 ₪ | 7 000 ₪ | 8 000 ₪ | 10 000 ₪ |
| 25 000 ₪ | 8 750 ₪ | 10 000 ₪ | 12 500 ₪ |
| 30 000 ₪ | 10 500 ₪ | 12 000 ₪ | 15 000 ₪ |
Сумма в колонке 50% является регуляторным максимумом, а не гарантированным размером платежа, который одобрит банк. Реальный лимит может быть значительно ниже.
Пример семьи с доходом 15 000 шекелей
Предположим, семья уже выплачивает 4 500 шекелей в месяц по ипотеке и хочет получить дополнительный кредит под залог той же квартиры.
При рабочем лимите 40% совокупный платёж не должен превышать 6 000 шекелей. На новый кредит остаётся только 1 500 шекелей в месяц.
При ставке 5% и сроке 20 лет такой платёж соответствует кредиту примерно на 227 000 шекелей. При предельной нагрузке 50% дополнительный платёж мог бы составить 3 000 шекелей, что соответствует примерно 455 000 шекелей.
Пример семьи с доходом 20 000 шекелей
Если существующая ипотека обходится семье в 6 000 шекелей в месяц, при нагрузке 40% общий допустимый платёж составит 8 000 шекелей.
На новый кредит остаётся 2 000 шекелей в месяц. При условной ставке 5% и сроке 20 лет это позволяет получить около 303 000 шекелей.
Предельные 50% дохода соответствуют общему платежу 10 000 шекелей. Теоретически на новый кредит остаётся 4 000 шекелей, или около 606 000 шекелей. Однако банк может не согласиться на такую высокую нагрузку.
Пример семьи с доходом 25 000 шекелей
При существующем платеже 7 500 шекелей и рабочем лимите 40% совокупный платёж может достигать 10 000 шекелей.
Дополнительная доступная нагрузка составит 2 500 шекелей в месяц. При ставке 5% и сроке 20 лет это соответствует приблизительно 379 000 шекелей нового кредита.
При максимальном PTI в 50% общий платёж может достигнуть 12 500 шекелей. На дополнительный кредит останется 5 000 шекелей, что соответствует примерно 758 000 шекелей.
Пример семьи с доходом 30 000 шекелей
Если семья уже выплачивает 9 000 шекелей по кредиту, обеспеченному квартирой, при нагрузке 40% максимальный совокупный платёж составит 12 000 шекелей.
На новый кредит остаётся 3 000 шекелей в месяц. При условных 5% на 20 лет это около 455 000 шекелей.
При регуляторном максимуме 50% дополнительный платёж мог бы достигать 6 000 шекелей, а расчётная сумма кредита, примерно 909 000 шекелей. Получение такого кредита будет зависеть от внутренней политики банка и полного финансового профиля семьи.
| Доход семьи | Существующий платёж | Новый платёж при лимите 40% | Примерная сумма нового кредита |
|---|---|---|---|
| 15 000 ₪ | 4 500 ₪ | 1 500 ₪ | около 227 000 ₪ |
| 20 000 ₪ | 6 000 ₪ | 2 000 ₪ | около 303 000 ₪ |
| 25 000 ₪ | 7 500 ₪ | 2 500 ₪ | около 379 000 ₪ |
| 30 000 ₪ | 9 000 ₪ | 3 000 ₪ | около 455 000 ₪ |
Все примеры являются ориентировочными. Для сопоставимости использована условная ставка 5% годовых, срок 20 лет и существующий ипотечный платёж в размере 30% дохода семьи. Комиссии, страхование, индексация и изменение ставок не учитывались.
Почему банк может учитывать меньший доход
Для расчёта PTI используется не вся зарплата, указанная в расчётном листе, а располагаемый чистый доход после вычета постоянных обязательств.
Банк может вычесть:
- платежи по кредитам, до окончания которых остаётся более 18 месяцев;
- алименты;
- другие подтверждённые постоянные финансовые обязательства;
- арендную плату, если заёмщик не собирается жить в приобретаемой квартире.
Например, семья получает 25 000 шекелей нетто, но выплачивает 2 500 шекелей по долгосрочному автомобильному кредиту. Для ипотечного расчёта её располагаемый доход может составить 22 500 шекелей. Тогда уровень 40% равен уже 9 000, а не 10 000 шекелей.
Кого изменение затронет сильнее всего
- владельцев квартир, желающих получить дополнительный кредит под залог жилья;
- семьи, которые хотят объединить потребительские долги в один кредит, обеспеченный квартирой;
- заёмщиков, оформляющих вторую ипотеку без погашения первой;
- инвесторов, использующих существующую недвижимость для финансирования новой покупки;
- семьи, которые уже имеют высокий ипотечный платёж;
- заёмщиков с кредитами в нескольких банках или финансовых организациях.
Кого новое правило может не затронуть
Если семья покупает первую квартиру, не имеет других жилищных кредитов и не закладывала недвижимость для получения дополнительного финансирования, новая методика сложения платежей не создаёт отдельного ограничения.
Банк, как и раньше, проверит доход, первоначальный капитал, кредитную историю, стоимость недвижимости, срок кредита и ожидаемый ежемесячный платёж.
Максимальная доля банковского финансирования также не меняется: до 75% для единственной квартиры, до 70% для замены существующего жилья и до 50% для инвестиционной квартиры.
Что это означает для объединения кредитов
До сих пор владелец квартиры мог попытаться заменить несколько дорогих потребительских кредитов более дешёвым займом под залог недвижимости. Такой вариант позволял увеличить срок и уменьшить ежемесячный платёж.
После вступления изменения в силу банк должен учитывать выплаты по существующим кредитам, обеспеченным этой квартирой. Из-за этого часть семей может не пройти проверку PTI ещё до проведения предполагаемого объединения долгов.
В некоторых случаях заёмщик сможет сначала полностью погасить прежний кредит средствами нового займа. Однако структура сделки должна соответствовать правилам рефинансирования, а общая нагрузка после операции не должна нарушать установленные ограничения.
Означает ли отказ банка, что нужно идти к небанковскому кредитору
Небанковские финансовые организации регулируются иначе и иногда предлагают более гибкие условия. Но их кредит может иметь более высокую ставку, дополнительные комиссии и повышенную стоимость досрочного погашения.
Отказ банка не означает, что семье следует автоматически соглашаться на более дорогой заём. Сначала необходимо сравнить полную стоимость кредита, проверить ежемесячную нагрузку и оценить последствия возможного снижения дохода.
Что проверить до подачи заявления
- Рассчитать располагаемый чистый доход после всех постоянных расходов.
- Собрать сведения обо всех кредитах, обеспеченных квартирой.
- Проверить оставшийся срок каждого обязательства.
- Посчитать совокупный платёж после получения нового кредита.
- Сравнить результат с уровнями 35%, 40% и 50% дохода.
- Запросить предложения в нескольких банках.
- Не ориентироваться только на размер первоначального ежемесячного платежа.
- Проверить условия после завершения отсрочки или льготного периода.
При выборе квартиры на продажу в Израиле покупателю следует получать предварительное банковское одобрение до подписания договора. Особенно это важно, если покупка зависит от дополнительного кредита под залог уже имеющейся недвижимости.
Главное изменение заключается в сложении платежей
С 1 октября Банк Израиля не снижает официальный предел PTI с 50% и не запрещает выдачу машканты семьям с определённым уровнем зарплаты. Меняется состав платежей, включаемых в расчёт.
Теперь банк должен учитывать все жилищные кредиты, обеспеченные одной недвижимостью. Поэтому семьи с действующей ипотекой могут получить меньший дополнительный кредит, чем рассчитывали, даже если их доход не изменился.
Материал носит информационный характер. Фактическая сумма финансирования зависит от банковской оценки дохода, кредитной истории, стоимости залога, возраста заёмщиков и условий конкретного продукта.
Дополнительную информацию о рынке недвижимости в Израиле можно найти на платформе ערוצי נדל״ן.
Официальные источники: Банк Израиля, циркуляр №2852 от 30 июня 2026 года, Инструкция №329 об ограничениях при выдаче жилищных кредитов, Банк Израиля, разъяснение принципов расчёта ипотечной нагрузки.