Получить машканту в Израиле в 2026 году становится сложнее даже для покупателей, располагающих необходимым первоначальным капиталом. Банки внимательнее изучают финансовое положение новых заёмщиков, поскольку в ипотечном портфеле накопилось сразу несколько предупреждающих сигналов.
Речь пока не идёт о массовом кризисе неплатежей. По данным Банка Израиля, доля жилищных кредитов с просрочкой за последние два года увеличилась умеренно и остаётся низкой по историческим меркам. Однако сочетание высокой долговой нагрузки, длительных сроков кредитования и сделок с отложенной оплатой заставляет регулятора и банки действовать осторожнее.
Какие риски увидел Банк Израиля
В обзоре банковской системы, опубликованном в мае 2026 года, Банк Израиля отметил небольшое повышение риска в ипотечном портфеле. Среднее отношение платежа к располагаемому доходу приблизилось к 30%, а средний срок погашения ипотечных займов составляет около 27 лет.
В выдачах сохраняется заметная доля кредитов с финансированием от 60% до 75% стоимости жилья и нагрузкой от 30% до 40% дохода. Такие займы не являются проблемными автоматически, но становятся более чувствительными к потере заработка, росту расходов семьи, индексации и изменению процентных ставок.
Проверка характеристик заёмщиков, допустивших просрочки, показала, что риск особенно возрастает при одновременном сочетании нескольких факторов: ограниченного дохода, большого объёма обязательств и недостаточно консервативных условий выдачи кредита. В связи с этим регулятор подчёркивает необходимость постоянно пересматривать строгость кредитной политики и правил андеррайтинга.
Снижение ставки не означает автоматического смягчения
1 сентября 2026 года Банк Израиля снизил ключевую ставку до 3,25%. Это способно постепенно уменьшить стоимость части кредитных маршрутов, прежде всего связанных со ставкой прайм, однако не отменяет требований к платёжеспособности.
Для банка имеет значение не только размер первого платежа. Проверяется, сможет ли семья выполнять обязательства при изменении ставки, росте индекса, временном снижении дохода или появлении дополнительных расходов.
Что изменилось в ипотечном контроле
В 2026 году был уточнён порядок расчёта отношения платежа к доходу, когда клиент получает дополнительную жилищную ссуду под залог того же объекта. Это затрудняет ситуацию, при которой новое обязательство формально рассматривается отдельно от уже существующего кредита.
До конца 2026 года также действует ограничение на объём выдачи субсидированных застройщиками кредитов типа bullet и balloon. Такие схемы позволяют перенести погашение значительной части долга на более поздний срок, но создают риск, что к моменту крупного платежа покупатель не сможет получить основную машканту или привлечь недостающие средства.
Регулятор ограничил долю подобных субсидированных займов десятью процентами от соответствующего объёма новых жилищных кредитов банка за календарный квартал. Мера направлена на снижение рисков покупателей, подрядчиков и банковской системы.
Какой доход нужен для машканты
Единой минимальной зарплаты для ипотечного кредита в Израиле не существует. Директива Банка Израиля № 329 запрещает выдавать жилищный кредит, если ежемесячный платёж превышает 50% располагаемого дохода заёмщика. При показателе выше 40% кредит получает повышенный вес риска для банка.
На практике безопаснее рассчитывать бюджет так, чтобы платёж составлял около 30–35% чистого располагаемого дохода. Это не обязательный норматив, а финансовый ориентир, оставляющий семье резерв.
| Стоимость квартиры | Собственный капитал | Сумма машканты | Ориентировочный платёж | Ориентир по чистому доходу |
|---|---|---|---|---|
| 1 600 000 ₪ | 400 000 ₪ | 1 200 000 ₪ | около 7 190 ₪ | 20 550–23 970 ₪ |
| 2 400 000 ₪ | 600 000 ₪ | 1 800 000 ₪ | около 10 790 ₪ | 30 820–35 950 ₪ |
| 3 200 000 ₪ | 800 000 ₪ | 2 400 000 ₪ | около 14 380 ₪ | 41 090–47 940 ₪ |
Расчёт приведён для покупки единственной квартиры с финансированием 75%, сроком 25 лет и условной неизменной ставкой 5,25% годовых. Реальная машканта состоит из нескольких маршрутов, поэтому фактический платёж и его изменение со временем будут отличаться.
Что теперь проверяется особенно внимательно
При рассмотрении новой заявки банк может подробно анализировать:
- стабильность официального дохода и продолжительность работы;
- банковские выписки и соответствие поступлений расчётным листам;
- потребительские кредиты, лизинг, алименты и другие обязательства;
- овердрафты, возвращённые платежи и прошлые просрочки;
- источник первоначального взноса и наличие связанных с ним долгов;
- кредитную историю всех будущих заёмщиков и поручителей;
- способность семьи выдержать повышение ипотечного платежа;
- структуру сделки, включая отсроченные платежи застройщику.
Наличие одного фактора риска не означает обязательного отказа. Решение принимается по совокупности обстоятельств. Однако соответствие формальному лимиту платежа больше нельзя воспринимать как гарантию одобрения.
Действующие долги уменьшают доступную сумму
При расчёте используется регулярный чистый доход за вычетом постоянных расходов. В частности, учитываются алименты и платежи по обязательствам, до завершения которых остаётся более 18 месяцев.
Например, если супруги получают 25 000 шекелей нетто и выплачивают 2 000 шекелей в месяц по долгосрочному автокредиту, располагаемый доход для ипотечного расчёта может снизиться до 23 000 шекелей. При нагрузке 30–35% комфортный диапазон ипотечного платежа составит примерно 6 900–8 050 шекелей.
Что это означает для покупателей
Покупателям следует получать предварительное одобрение машканты до подписания обязывающего договора и не использовать весь доступный лимит только потому, что банк готов его предоставить. Предварительное одобрение также не является окончательной гарантией: банк продолжит проверку документов, объекта и условий сделки.
Перед выбором квартиры на продажу в Израиле рекомендуется проверить кредитную историю, закрыть ненужные кредитные линии, подготовить объяснения по крупным переводам и сохранить отдельный резерв на расходы по сделке.
Главное изменение 2026 года заключается не в появлении единого нового порога зарплаты, а в более тщательной оценке общего риска. Чем прозрачнее доходы, меньше посторонних обязательств и больше собственный финансовый резерв, тем выше вероятность получить приемлемое предложение.
Материал носит информационный характер и не является персональной финансовой консультацией.
Источники: Банк Израиля — обзор банковской системы за 2025 год; директива № 329 об ограничениях при выдаче жилищных кредитов; решение Банка Израиля по процентной ставке от 1 сентября 2026 года.