Совет оценщиков недвижимости при Министерстве юстиции Израиля утвердил стандарт 9.1, устанавливающий обновлённые правила определения площади квартиры в отчётах оценщиков. Документ должен сократить расхождения, из-за которых один и тот же объект может иметь разные показатели в оценочном отчёте, договоре с застройщиком, выписке из реестра недвижимости и муниципальных документах.
Новый стандарт не добавляет квартире физические квадратные метры и не меняет автоматически существующую регистрацию. Его задача — установить более однозначную профессиональную методику измерения и единый порядок раскрытия информации в оценочных заключениях.
Когда стандарт 9.1 начнёт действовать
Согласно официальному реестру Министерства юстиции, Совет оценщиков утвердил стандарт 9.1 14 сентября 2026 года. Датой начала действия указано 31 декабря 2026 года. Таким образом, новый порядок фактически будет использоваться при подготовке оценок с начала 2027 года.
Стандарт заменяет регламент 9.0, применявшийся с 2006 года. Предыдущая версия сформировала общую основу измерения квартир, но оставила ряд вопросов, допускавших различные профессиональные толкования.
Почему понадобились новые правила
В Израиле площадь квартиры может рассчитываться для разных целей: продажи жилья, регистрации прав, получения разрешения на строительство, оценки недвижимости и начисления арноны. Эти системы не всегда используют одинаковые определения и исходные документы.
Поэтому указанные в разных источниках показатели могут не совпадать. Стандарт 9.1 уточняет именно правила, которыми должны пользоваться оценщики недвижимости. Он делает отчёты более сопоставимыми, но не отменяет остальные нормативные системы.
Как будут учитывать наружные и общие стены
Площадь квартиры определяется по контуру, образованному линиями, проходящими по внешним поверхностям наружных стен и по установленным границам общих стен.
Если стена разделяет две квартиры, в площадь каждой квартиры включается соответствующая половина стены. Аналогичный принцип применяется к стене между квартирой и общим пространством здания — например, лестничной клеткой или холлом.
Это уточнение должно устранить ситуацию, при которой одна и та же разделяющая стена полностью включалась в площадь квартиры при одном способе расчёта и учитывалась лишь частично при другом.
Когда мансарда входит в площадь квартиры
Чердачное или мансардное пространство может включаться в площадь квартиры при наличии постоянного внутреннего доступа по построенной стационарной лестнице и при соблюдении установленных требований к высоте помещения.
Если попасть в пространство можно только по временной, приставной или выдвижной лестнице, оно не должно автоматически учитываться как полноценная часть площади квартиры. При расчёте мансарды также принимаются во внимание участки с достаточной внутренней высотой — стандарт использует ориентир 1,80 метра.
Как учитываются кладовые и балконы
Кладовая включается в площадь жилья, если она физически является частью квартиры и доступна непосредственно из неё. Отдельный махсан, расположенный на парковочном, техническом или другом общем этаже здания, не смешивается с площадью квартиры и должен указываться отдельно.
Открытая солнечная терраса — мирпесет шемеш — также не должна объединяться с основной площадью жилья. В оценочном отчёте площадь квартиры, балкона и других связанных с объектом частей должна быть представлена раздельно.
| Элемент объекта | Как отражается по стандарту 9.1 |
|---|---|
| Наружная стена | Площадь измеряется до внешней поверхности стены по правилам стандарта |
| Стена между квартирами | Граница проходит по средней линии общей стены |
| Стена между квартирой и общим холлом | Применяется принцип средней линии общей стены |
| Мансарда | Учитывается при постоянном доступе и соблюдении требований к высоте |
| Кладовая внутри квартиры | Может включаться в площадь квартиры |
| Отдельная кладовая на парковке или общем этаже | Указывается отдельно |
| Открытый балкон | Не смешивается с основной площадью квартиры и отражается отдельно |
Можно ли доверять площади в старой выписке Табу
Наличие определённой площади в выписке Табу ещё не гарантирует, что показатель был рассчитан по современной методике. До изменения регистрационных процедур в документах могли использоваться другие принципы измерения, поэтому данные старой регистрации и нового оценочного отчёта иногда будут различаться.
Стандарт не аннулирует выписки, оформленные до 2020 года, и не изменяет сведения реестра автоматически. Оценщик должен установить источник показателя, проверить его надёжность и при необходимости использовать актуальный план, материалы лицензированного геодезиста или другие подходящие документы. Обнаруженное расхождение должно быть понятно отражено в отчёте.
Повлияет ли стандарт на арнону
Стандарт 9.1 не вводит единую национальную методику начисления муниципального налога арнона. Местные органы власти продолжают рассчитывать облагаемую площадь в соответствии со своими утверждёнными правилами.
Поэтому площадь в оценочном заключении и площадь в муниципальном счёте могут оставаться разными даже после вступления нового стандарта в силу. Само появление нового оценочного отчёта не означает автоматического перерасчёта арноны.
Что изменится для покупателей и продавцов
Площадь напрямую влияет на цену квадратного метра, сравнение объектов и оценку залога для банка. Покупателю важно выяснять не только заявленный метраж, но и методику, по которой он был рассчитан.
При выборе квартиры на продажу в Израиле рекомендуется сопоставить технический план, спецификацию застройщика, выписку Табу, документы муниципалитета и оценочный отчёт. Если цифры различаются, продавцу или оценщику следует задать письменный вопрос о причине расхождения.
Особого внимания требуют многоуровневые квартиры, мансарды, квартиры с внутренними кладовыми, большими балконами и нестандартными общими стенами. Именно в таких объектах новая методика может заметнее повлиять на показатель, используемый в оценке.
Что необходимо проверить в оценочном отчёте
- по какому стандарту рассчитана площадь квартиры;
- какой документ или план использовался как исходный источник;
- как учтены стены между квартирой и соседями или общими помещениями;
- включены ли мансарда и пространство под внутренней лестницей;
- отделены ли балкон, парковка и наружная кладовая от площади квартиры;
- объяснены ли расхождения с Табу, договором застройщика и арноной.
Стандарт 9.1 не обещает, что во всех израильских документах появится одно и то же число. Его практическая задача скромнее, но важнее: сделать профессиональную оценку понятнее, последовательнее и удобнее для сравнения.
Официальные источники: реестр утверждённых стандартов Совета оценщиков недвижимости; полный текст стандарта 9.1 на Gov.il.