Сообщение хозяина о намерении продать квартиру часто вызывает у арендатора тревогу: нужно ли срочно искать новое жильё, может ли покупатель повысить арендную плату и кому теперь передавать чеки?
Основное правило израильского законодательства достаточно ясное: продажа квартиры сама по себе не прекращает действующий договор аренды. Если квартира переходит к другому собственнику, покупатель занимает место прежнего арендодателя и принимает его права и обязанности по договору и закону.
Соответствующие правила содержатся в Законе об аренде и ссуде — Хок ха-схирут ве-ха-шеэла (חוק השכירות והשאילה). Выражение «Закон о справедливой аренде» обычно используется как неофициальное название поправок, внесённых в этот закон в 2017 году.
Продажа квартиры не отменяет договор аренды
Статья 21 Закона об аренде и ссуде устанавливает, что покупатель арендованной недвижимости заменяет прежнего хозяина в отношении прав и обязанностей арендодателя. Это правило действует даже в том случае, если покупатель утверждает, что не знал о существовании договора.
Следовательно, новый владелец не может только на основании покупки квартиры:
- потребовать немедленного освобождения жилья;
- сократить согласованный срок аренды;
- повысить арендную плату до окончания договора;
- изменить порядок оплаты в одностороннем порядке;
- отменить включённые в договор права арендатора;
- заставить жильца подписать новый договор на менее выгодных условиях.
Если действующий договор заключён, например, до 31 декабря, арендатор обычно вправе оставаться в квартире до этой даты. Желание покупателя переехать в приобретённое жильё не отменяет существующую аренду.
Когда хозяин всё-таки может потребовать выезда
Ответ зависит от положений договора. Необходимо найти раздел о досрочном расторжении — на иврите он может называться битуль мукдам (ביטול מוקדם) или тная ле-битуль бэло ила (תניה לביטול בלא עילה).
Если действующий договор заключён на определённый срок и не содержит применимого пункта о досрочном прекращении, решение продать квартиру обычно не даёт хозяину права выселить арендатора раньше установленной даты.
Для большинства стандартных договоров жилой аренды условие, позволяющее арендодателю прекратить договор без нарушения со стороны жильца, действительно только при наличии аналогичного права у арендатора.
При использовании такого условия арендодатель обязан предупредить жильца как минимум за 90 дней. Арендатор, использующий своё соответствующее право, должен предупредить хозяина как минимум за 60 дней.
Эти правила относятся к обычным договорам жилой аренды, подпадающим под соответствующий раздел закона. Для краткосрочного туристического жилья, отдельных дорогих договоров, общежитий и некоторых других категорий предусмотрены исключения.
| Ситуация | Что происходит с арендой |
|---|---|
| Квартира продаётся, пункт о досрочном расторжении отсутствует | Договор продолжает действовать до установленной даты |
| В договоре есть действительное взаимное право расторжения | Хозяин должен соблюдать условия договора и предупредить минимум за 90 дней |
| Арендатор нарушил договор | Возможность расторжения зависит от характера нарушения и условий договора |
| Фиксированный срок закончился, но стороны продолжают аренду без нового срока | Каждая сторона может прекратить аренду, предупредив другую за разумный срок |
| Покупатель хочет заселиться сам | Само это желание не прекращает действующий договор |
Что делать, если покупателю нужна свободная квартира
Продавец может попросить арендатора освободить квартиру раньше, чтобы передать её покупателю без жильцов. Но просьба не равна юридическому требованию.
Арендатор может отказаться и остаться до завершения договора либо согласиться на добровольный досрочный выезд в обмен на компенсацию.
Предметом переговоров могут стать:
- оплата услуг риелтора при поиске нового жилья;
- оплата расходов на переезд;
- освобождение от арендной платы за последний месяц;
- возврат залога до даты переезда;
- отказ от штрафов за досрочное прекращение договора;
- дополнительная денежная компенсация.
Все договорённости необходимо закрепить в отдельном письменном соглашении. В нём следует указать дату освобождения квартиры, размер компенсации, порядок возврата гарантий и подтверждение отсутствия взаимных претензий после выполнения обязательств.
Обязан ли арендатор показывать квартиру покупателям
Закон прямо обязывает арендатора предоставлять хозяину доступ в разумное время для проверки состояния квартиры и выполнения ремонта. Владелец должен уведомить жильца заблаговременно и по возможности свести неудобства к минимуму.
Однако закон отдельно не устанавливает безусловную обязанность регулярно впускать потенциальных покупателей, фотографов и риелторов. Правила проведения показов обычно определяются договором аренды.
Если договор содержит пункт о показах, арендатор должен разумно сотрудничать с владельцем, но квартира не должна превращаться в проходной двор. Визиты следует проводить:
- после предварительного согласования;
- в разумные часы;
- с ограниченной частотой;
- в присутствии арендатора или согласованного представителя;
- с соблюдением приватности и сохранности личных вещей.
Практичное решение — письменно согласовать постоянные временные интервалы. Например, показы можно проводить по вторникам с 17:00 до 19:00 и по пятницам с 10:00 до 12:00.
Даже если в договоре предусмотрены показы, владелец или риелтор не должны входить в квартиру без согласия жильца, используя собственный ключ, за исключением чрезвычайной ситуации или другого законного основания.
Собственник должен письменно сообщить о продаже
При передаче прав на квартиру прежний арендодатель должен письменно уведомить арендатора. В уведомлении должны быть указаны данные покупателя и способы связи с ним.
Арендатору рекомендуется запросить:
- полное имя или название нового собственника;
- дату перехода прав;
- телефон и электронную почту для связи;
- новые платёжные реквизиты;
- письменное подтверждение того, кто отвечает за ремонт квартиры;
- информацию о судьбе залога, гарантий и оставшихся чеков.
Не следует менять получателя платежей только на основании телефонного звонка или сообщения от неизвестного человека. Сначала необходимо получить письменное уведомление от прежнего владельца и убедиться, что указанные данные соответствуют завершённой сделке.
Что происходит с чеками, залогом и гарантиями
Переход прав собственности не должен привести к ситуации, при которой два человека одновременно требуют оплату за один и тот же месяц. Поэтому передачу финансовых документов необходимо оформить отдельно.
Возможны два варианта:
- прежний собственник передаёт покупателю имеющиеся чеки и гарантии, а стороны письменно подтверждают их перечень;
- неиспользованные чеки возвращаются арендатору, после чего он выдаёт новые чеки новому владельцу.
Если чеки выписаны с пометкой «только получателю» — ле-мутав бильвад (למוטב בלבד), новый собственник обычно не сможет просто использовать чек, выписанный на имя продавца. В таком случае может потребоваться замена чеков.
Арендатору не следует выдавать второй полный комплект чеков, пока старые чеки не возвращены либо их аннулирование и судьба не подтверждены письменно.
В акте передачи желательно перечислить:
- номера и даты оставшихся арендных чеков;
- размер денежного залога;
- банковскую гарантию;
- долговое обязательство — штар хов;
- гарантийные чеки для муниципалитета, коммунальных служб или домового комитета;
- лицо, которое будет обязано вернуть каждую гарантию после окончания аренды.
Сохраняется ли право продлить договор
Если действующий договор предоставляет арендатору опцию продления и он выполняет предусмотренные условия, продажа квартиры сама по себе обычно не отменяет эту опцию. Покупатель принимает договор вместе с содержащимися в нём обязательствами.
Особенно важно проверить срок, в течение которого арендатор должен сообщить об использовании опции. Если уведомление необходимо направить за 60 или 90 дней до окончания договора, пропуск срока может лишить жильца права на продление независимо от продажи.
Уведомление об использовании опции лучше направить письменно одновременно прежнему и новому собственнику, сохранив подтверждение отправки.
Продажа инвестору может оказаться преимуществом
Если квартиру приобретает инвестор, действующий арендатор может быть для него преимуществом. Покупатель получает объект, который уже приносит доход, без расходов на рекламу, показы и период простоя.
Арендатор может попросить продавца познакомить его с покупателем и обсудить продолжение аренды. Однако новый договор или продление следует подписывать только после проверки личности нового владельца и его полномочий.
Если квартира приобретается для личного проживания покупателя, стороны могут заранее обсудить добровольный выезд после окончания договора или раньше — при условии подходящей компенсации.
Пошаговые действия арендатора
- Не соглашаться на устное требование немедленно освободить квартиру.
- Найти в договоре срок аренды, опцию и условия досрочного расторжения.
- Проверить раздел о показах квартиры и доступе собственника.
- Попросить хозяина направить информацию о продаже письменно.
- Согласовать удобный график визитов покупателей.
- Продолжать выполнять договор и своевременно платить аренду.
- После продажи получить данные нового собственника и платёжные инструкции.
- Оформить передачу или замену чеков и гарантий отдельным документом.
- Не подписывать отказ от прав или новый договор без проверки условий.
- При споре сохранить договор, переписку, квитанции и обратиться к адвокату.
Часто задаваемые вопросы
Может ли новый владелец сразу повысить арендную плату?
Нет, если действующий договор устанавливает фиксированный размер аренды. Изменить цену можно после завершения договора или в соответствии с заранее предусмотренным механизмом.
Может ли покупатель выселить жильца, потому что хочет жить в квартире сам?
Покупка квартиры и желание заселиться не прекращают действующий договор. Необходимо дождаться его завершения либо использовать предусмотренный договором законный механизм досрочного расторжения.
Нужно ли подписывать новый договор с покупателем?
Обычно для продолжения действующей аренды это не требуется: покупатель занимает место прежнего арендодателя. Стороны могут оформить приложение с новыми контактными и платёжными данными, не изменяя остальные условия.
Можно ли полностью отказаться от показов?
Ответ зависит от договора. Если обязанность проводить показы прописана, необоснованный полный отказ может считаться нарушением. При этом арендатор вправе требовать предварительного согласования и разумного графика.
Кому платить после подписания сделки купли-продажи?
Платить следует лицу, указанному в официальном письменном уведомлении. Необходимо проверить дату перехода прав и не допускать двойной оплаты.
Что делать, если хозяин требует выехать раньше?
Следует попросить его сослаться на конкретный пункт договора и направить требование письменно. До проверки договора не нужно подписывать соглашение о выезде или прекращать платежи.
Продажа меняет владельца, но не стирает договор
Главная защита арендатора заключается в том, что покупатель приобретает квартиру вместе с действующим договором. Продажа не позволяет произвольно менять цену, срок аренды или остальные согласованные условия.
При выборе квартиры в аренду в Израиле полезно заранее включать в договор отдельные положения о возможной продаже, показах, передаче гарантий и добровольном досрочном выезде. Это защищает обе стороны и снижает вероятность конфликта.
Если хозяин уже объявил о продаже, основные действия арендатора — внимательно прочитать договор, вести переписку письменно и не менять порядок оплаты без официального уведомления.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Дополнительную информацию о рынке недвижимости в Израиле можно найти на платформе ערוצי נדל״ן.
Источники: Закон Израиля об аренде и ссуде — актуальный текст, Кнессет — поправка к Закону об аренде и ссуде 2017 года.