Из серии «Полный путь продавца»
Объявление может месяцами находиться на рынке по завышенной цене. Поэтому оценивать квартиру только по предложениям соседей неправильно. Зарегистрированная сделка показывает цену, по которой продажа действительно состоялась.
Сначала ищите сделки в том же доме
Наиболее полезны продажи квартир в том же здании, поскольку у них обычно совпадают местоположение, возраст дома, состояние подъезда и многие конструктивные особенности. Однако даже две квартиры в одном доме могут значительно отличаться.
Если данных недостаточно, последовательно расширяйте поиск:
- тот же дом;
- соседние дома аналогичного типа;
- та же улица;
- тот же микрорайон;
- близкие районы с похожими характеристиками.
Какие параметры сравнивать
- дата сделки;
- площадь и количество комнат;
- этаж и наличие лифта;
- парковка и кладовая;
- балкон и защищённая комната;
- состояние квартиры и здания;
- вид, направление окон и уровень шума;
- юридические особенности объекта.
Цена квадратного метра — не готовая оценка
Средняя стоимость квадратного метра полезна как ориентир, но не учитывает все особенности. Нельзя просто умножить площадь квартиры на средний показатель района, особенно если выборка включает новые проекты, старые дома и объекты разного класса.
Учитывайте дату сделки
Чем старше сделка, тем осторожнее следует использовать её в текущей оценке. За это время могли измениться процентные ставки, предложение квартир, условия ипотеки и активность покупателей.
Не выбирайте только самые дорогие примеры
Типичная ошибка продавца — использовать одну рекордную продажу и игнорировать остальные. Для объективного анализа составьте таблицу из нескольких максимально похожих объектов и отдельно отметьте причины отклонений.
| Объект | Комнаты | Площадь | Цена | Отличия |
|---|---|---|---|---|
| Сделка 1 | — | — м² | ₪ | — |
| Сделка 2 | — | — м² | ₪ | — |
| Сделка 3 | — | — м² | ₪ | — |
Результат восьмого шага
Сформируйте диапазон цен на основе нескольких сопоставимых сделок. Пока не назначайте окончательную стоимость: на следующем этапе необходимо проверить квартиры, с которыми ваш объект будет конкурировать сегодня.
Серия подготовлена аналитической командой платформы «Аруцей Надлан».