Высокая стоимость аренды в центре Израиля сформировала необычную рыночную нишу: квартиры в домах, где уже начались работы по усилению и реконструкции здания. Собственники вынуждены снижать цену, поскольку далеко не каждый арендатор готов жить рядом с перфораторами, строительной пылью и рабочими, ежедневно проходящими через общие помещения.
В отдельных случаях разница с обычной арендной ставкой может достигать 40%, а при особенно тяжёлых условиях стороны могут договариваться и о более существенном снижении. Однако считать скидку 40–50% стандартом рынка нельзя. Её размер зависит от района, стадии проекта и того, насколько серьёзно работы ограничивают использование квартиры.
Для арендатора это может стать возможностью поселиться в престижном районе Тель-Авива, Гиватаима или Рамат-Гана за сумму, которая обычно доступна только в более удалённых районах. Но низкая цена в этом случае является платой за существенное снижение качества жизни.
О какой разновидности ТАМА 38 идёт речь
Необходимо различать два основных типа проектов, которые принято называть ТАМА 38.
При ТАМА 38/1 существующий дом усиливают, ремонтируют и расширяют. К зданию могут добавляться новые этажи, балконы, защищённые комнаты, лифт и другие элементы. Поскольку дом не сносят, собственники и арендаторы нередко продолжают жить в своих квартирах во время строительства.
При ТАМА 38/2 старое здание полностью сносят и возводят на его месте новое. Оставаться в доме на этом этапе невозможно, поэтому квартиры в нём не могут сдаваться для проживания непосредственно во время основных работ.
Национальная программа ТАМА 38 уже завершила действие в большинстве муниципалитетов или заменяется местными планами обновления. Тем не менее проекты, получившие разрешения ранее, продолжают строиться, а термин «ТАМА 38» по-прежнему широко используется на рынке.
Скидка зависит от реальных условий, а не от названия проекта
Само упоминание ТАМА 38 в объявлении ещё не позволяет определить справедливую стоимость аренды. В одном доме рабочие только устанавливают ограждения, а в другом демонтируют фасад, перекрывают балконы и проводят коммуникации непосредственно через квартиры.
| Стадия проекта | Возможные неудобства | Влияние на аренду |
|---|---|---|
| Подготовка площадки | Ограждения, строительные леса, сокращение парковки | Умеренное снижение привлекательности квартиры |
| Усиление конструкции | Сильный шум, вибрация, пыль и работа тяжёлого оборудования | Обычно наиболее весомое основание для скидки |
| Работы около окон и балконов | Ограничение света, вентиляции и приватности | Размер скидки зависит от продолжительности ограничений |
| Работы внутри квартиры | Доступ рабочих, перенос коммуникаций, временное отключение систем | Необходимы отдельные условия и компенсация в договоре |
| Отделочные работы | Пыль, локальный шум и незавершённые общие помещения | Скидка может постепенно сокращаться |
В опубликованных ранее примерах собственники предлагали арендаторам снижение цены примерно на 40%. В некоторых договорах использовалась плавающая ставка: размер арендной платы менялся в зависимости от этапа строительства.
Однако достоверной актуальной статистики, подтверждающей массовое снижение аренды ровно на 40–50%, нет. Половина рыночной цены возможна скорее в исключительной ситуации — например, если окна закрыты лесами, балкон недоступен, лифт временно не работает, а интенсивные работы ведутся рядом с жилыми комнатами.
Кому такая квартира может подойти
Аренда в реконструируемом доме может заинтересовать человека, для которого расположение важнее домашнего комфорта. Это могут быть студенты, одиночки или молодые специалисты, проводящие большую часть дня в университете, офисе или коворкинге.
Такой вариант также может быть рациональным при краткосрочном проживании, если арендатор готов терпеть неудобства ради значительной экономии и не планирует работать или учиться из дома.
Главное преимущество заключается не просто в низкой цене, а в возможности снять квартиру в районе, который при обычной ставке был бы недоступен. Но экономия имеет смысл только тогда, когда режим строительства совместим с образом жизни арендатора.
Кому лучше отказаться от предложения
Семьям с маленькими детьми подобная аренда обычно подходит значительно меньше. Дневной сон, безопасность передвижения по дому, доступ к коляске и нормальное использование балкона могут стать серьёзной проблемой.
Осторожность также необходима людям, работающим из дома, пожилым жильцам, людям с астмой, аллергией или повышенной чувствительностью к шуму. Даже при соблюдении формальных строительных норм ежедневное воздействие пыли, вибрации и шума может оказаться слишком тяжёлым.
Наличие животных тоже следует учитывать заранее: открытые технические зоны, незнакомые рабочие и постоянный шум могут создавать дополнительные риски и стресс.
Что может ожидать арендатора на практике
- Шум от сверления, демонтажа и перемещения строительных материалов.
- Пыль в подъезде и внутри квартиры даже при закрытых окнах.
- Строительные леса перед окнами и снижение уровня приватности.
- Ограничение доступа к балкону, двору, парковке или кладовой.
- Перебои в работе лифта, водоснабжения или электричества.
- Необходимость предоставлять рабочим доступ к отдельным участкам квартиры.
- Изменение привычного входа в здание и проход через строительную площадку.
- Продление работ относительно первоначального графика.
Строительство обычно проходит этапами, поэтому условия могут быстро меняться. Относительно спокойный первый месяц не гарантирует, что через несколько недель работы не переместятся непосредственно к окнам выбранной квартиры.
Как проверить квартиру перед подписанием договора
Осматривать объект лучше в обычный рабочий день и именно в часы, когда на площадке ведутся работы. Вечерний показ не позволит оценить реальный уровень шума, количество пыли и загруженность подъезда.
Полезно поговорить с жильцами дома или представителем домового комитета. У собственника следует запросить информацию о текущей стадии строительства, предполагаемом графике и работах, которые планируется проводить внутри квартиры.
Перед подписанием договора стоит выяснить:
- какие работы уже завершены и какие ещё предстоят;
- когда строители обычно начинают и заканчивают рабочий день;
- будут ли закрыты окна или балкон;
- планируются ли отключения воды, электричества или лифта;
- сохранится ли парковочное место;
- потребуется ли рабочим доступ в квартиру;
- кто отвечает за устранение причинённого строительством ущерба;
- каков реалистичный, а не рекламный срок завершения проекта.
Что необходимо записать в договоре аренды
Общей фразы о том, что арендатору известно о проведении ТАМА 38, недостаточно. Договор должен описывать условия максимально конкретно.
Желательно зафиксировать размер сниженной арендной платы и указать, что он действует в течение всего периода строительных работ. Если цена должна изменяться по мере продвижения проекта, необходимо определить понятные критерии каждого изменения.
В договор также можно включить право арендатора прекратить аренду без штрафа, если условия существенно ухудшатся, работы переместятся внутрь квартиры или сроки строительства будут заметно продлены.
Отдельные положения могут регулировать:
- дополнительное снижение платы при невозможности пользоваться балконом, лифтом или парковкой;
- порядок уведомления о входе рабочих в квартиру;
- ответственность за повреждение мебели и личного имущества;
- устранение строительной пыли, протечек и повреждений стен;
- условия досрочного освобождения квартиры;
- срок уведомления об изменении стадии проекта.
Для собственника подробный договор также выгоден: он снижает вероятность споров с арендатором и помогает доказать, что информация о строительстве и связанных с ним ограничениях была раскрыта заранее.
Можно ли расторгнуть договор из-за строительного шума
Сам факт проведения ТАМА 38 не создаёт автоматического права в любой момент прекратить договор или самостоятельно уменьшить арендную плату. Значение имеют условия договора, информация, предоставленная собственником до его подписания, и фактическая тяжесть ограничений.
При этом сниженная цена не освобождает собственника от обязанности предоставить квартиру, пригодную для проживания. Если возникают опасные условия, серьёзные повреждения или продолжительные перебои в основных системах, сторонам может потребоваться юридическая оценка конкретной ситуации.
Арендатору не следует прекращать платежи в одностороннем порядке без консультации, поскольку спор о размере компенсации может перейти в судебную плоскость.
Как посчитать реальную выгоду
Предположим, обычная аренда аналогичной квартиры составляет 7 500 шекелей в месяц. При скидке 30% арендатор будет платить 5 250 шекелей и экономить 2 250 шекелей ежемесячно.
Однако из этой суммы следует мысленно вычесть дополнительные расходы: регулярную уборку, очистители воздуха, аренду рабочего места, платную парковку или возможный досрочный переезд. Необходимо учитывать и нематериальные издержки — потерю сна, приватности и возможности спокойно находиться дома.
Сравнивая такие предложения с обычными квартирами в аренду в Израиле, следует оценивать не только процент скидки, но и количество месяцев, в течение которых придётся жить в наиболее тяжёлых условиях.
Дешёвая квартира подходит не каждому
Аренда в доме на реконструкции может быть рациональной сделкой для человека с гибким образом жизни, ограниченным бюджетом и высоким приоритетом расположения. Но для семьи с детьми или человека, ежедневно работающего дома, даже скидка в десятки процентов может не компенсировать дискомфорт.
Главный принцип — не соглашаться на абстрактную обещанную скидку. Арендатор должен увидеть реальную стадию стройки, выяснить дальнейший график и закрепить в договоре механизмы снижения платы и досрочного выхода.
Дополнительную информацию о городах, районах и объектах недвижимости можно найти на платформе ערוצי נדל״ן.
Источники:Управление планирования Израиля — решения о завершении ТАМА 38, Управление планирования — переходные положения, Закон Израиля об аренде и ссуде.