Отсутствие мамада — защищённой комнаты внутри квартиры — стало одним из главных недостатков старого жилья в Израиле. Владельцы всё чаще рассматривают его пристройку не только как меру безопасности, но и как способ увеличить полезную площадь и привлекательность квартиры.
Однако мамад нельзя построить как обычную комнату. Он должен соответствовать требованиям Командования тыла — Пикуд ха-Ореф, строительным нормам, утверждённой планировке участка и правилам использования общего имущества дома.
Главное правило: сначала проводятся проверка возможности строительства и согласование, и только после этого подписывается договор на выполнение работ.
Первый вопрос — какой маршрут согласования подходит дому
В 2026 году существуют два основных маршрута пристройки мамада.
| Тип здания | Возможный маршрут | Куда подаётся заявка |
|---|---|---|
| Частный дом или жилое здание высотой не более двух надземных этажей | Временный порядок освобождения от обычного разрешения при соблюдении всех условий | Через уполномоченного проектировщика в систему лицензирования Командования тыла |
| Многоквартирный дом выше двух этажей | Сокращённая или обычная процедура получения разрешения | Через систему «Ришуй Замин» в местную комиссию по планированию и строительству |
| Здание, предназначенное для сохранения, сложный участок или проект с отклонениями | Индивидуальная процедура с дополнительными согласованиями | Местная комиссия, Командование тыла и другие компетентные органы |
Освобождение от разрешения не означает освобождения от проекта, инженерных расчётов, согласия владельцев квартир или требований безопасности. Самовольная бетонная пристройка не становится законной только потому, что она предназначена для защиты.
Временный маршрут без обычного разрешения действует не для всех
На момент подготовки материала, в сентябре 2026 года, временный ускоренный порядок распространяется на частные дома и квартиры без мамада в зданиях высотой не более двух надземных этажей. Согласно действующим правилам, воспользоваться им можно до 25 октября 2026 года включительно.
Заявку должен подать архитектор, инженер или другой специалист, имеющий право выступать составителем заявки. Командование тыла должно проверить комплект документов и сообщить о согласовании или отказе в течение 14 дней.
Заявки, поданные в период действия временного порядка, могут продолжать рассматриваться и после его окончания. Поэтому важна именно своевременная официальная подача, а не устная договорённость с подрядчиком.
После получения согласования работы необходимо начать в течение года. Не позднее чем через 45 дней после завершения строительства специалист должен передать местному лицензирующему органу и Командованию тыла уведомление о выполненных работах вместе с результатами обязательных проверок.
Этот маршрут не применяется автоматически к зданиям, включённым в утверждённый список объектов сохранения. Проект также должен соответствовать действующим планам, строительным линиям и другим ограничениям участка.
Многоквартирному дому обычно требуется разрешение
Если здание выше двух этажей, владелец квартиры обычно должен пройти процедуру получения разрешения через местную комиссию по планированию и строительству. Для пристройки стандартного мамада может применяться сокращённая процедура лицензирования.
Заявку через систему Ришуй Замин подаёт уполномоченный специалист. В неё входят архитектурные планы, инженерные расчёты, документы о правах на недвижимость, согласование Командования тыла и уведомления владельцам квартир.
Продолжительность процесса зависит от муниципалитета, состояния строительного дела, наличия незаконных пристроек, необходимости переноса коммуникаций и соответствия проекта строительным линиям. Обещание получить разрешение за несколько недель для квартиры в обычной высотке следует воспринимать осторожно.
Шаг 1. Получить документы на квартиру и дом
Для первоначальной проверки обычно понадобятся:
- актуальная выписка из Табу или другой документ, подтверждающий права на квартиру;
- план зарегистрированного совместного дома — ташрит байт мешутаф;
- действующее соглашение или устав дома;
- строительное дело и первоначальное разрешение на здание;
- утверждённые планы, действующие на участке;
- планы существующей квартиры;
- информация о подземных и наружных коммуникациях.
Строительное дело можно запросить в инженерном отделе муниципалитета или местной комиссии. Если фактическое состояние квартиры отличается от утверждённых планов, это необходимо выявить до подачи заявки.
Шаг 2. Заказать проверку возможности строительства
Проверку должен проводить не продавец готовых мамадов, а архитектор или инженер, знакомый с требованиями Командования тыла и местной комиссии.
Специалист проверяет:
- можно ли соединить мамад с квартирой внутренним входом;
- достаточно ли места между домом и границами участка;
- позволяет ли конструкция здания выполнить пристройку;
- где находятся канализация, газ, электрические линии и другие системы;
- нужны ли сваи, усиление основания, кран или строительные леса;
- можно ли создать вертикальную колонну мамадов для нескольких этажей;
- не перекрывает ли проект соседям возможность построить аналогичную пристройку.
В малоэтажном доме нельзя построить мамад на верхнем этаже, если под ним отсутствует соответствующая защищённая конструкция. При строительстве только на первом этаже проектировщик должен подтвердить, что в будущем над ним можно будет разумно пристроить мамад для верхней квартиры.
Шаг 3. Договориться с соседями
Мамад обычно занимает часть общего участка или использует общие права на строительство. Поэтому даже при освобождении от обычного разрешения нельзя игнорировать права остальных владельцев.
Согласно статье 71ב Закона Израиля о недвижимости, решение о расширении одной или нескольких квартир для строительства индивидуального или этажного защищённого помещения может быть принято владельцами 60% квартир в доме.
Речь идёт о 60% от количества квартир, а не обязательно о 60% площади общего имущества. В сложном доме с несколькими независимыми корпусами или крыльями при определённых условиях расчёт может проводиться только в отношении соответствующего корпуса.
Лучше получить подписи на едином документе, к которому приложены схема расположения мамада, описание работ, порядок использования двора и обязательство восстановить повреждённые общие зоны.
Сосед, считающий, что решение существенно нарушает его права, может обратиться к инспектору по регистрации недвижимости. Само обращение не всегда останавливает работы автоматически, однако инспектор вправе изменить решение, установить условия или распорядиться о его отмене.
Как повысить шансы на согласие соседей
Владельцы квартир чаще возражают не против самого мамада, а против неопределённости. До сбора подписей стоит представить им понятный проект.
- Покажите точное расположение и внешний вид пристройки.
- Объясните, какие участки двора будут временно заняты.
- Укажите продолжительность шумных работ.
- Подтвердите наличие страховки у подрядчика.
- Зафиксируйте, кто оплачивает ремонт фасада, дорожек и озеленения.
- Предложите соседям из других квартир присоединиться к общей колонне мамадов.
Совместный проект нескольких квартир часто выгоднее отдельного строительства: расходы на фундамент, проектирование, строительные леса и организацию площадки распределяются между участниками.
Шаг 4. Определить площадь будущего мамада
Стандартный мамад предусматривает не менее 9 м² внутренней площади без учёта стен и объём не менее 22,5 м³. Если условия участка не позволяют выполнить эти размеры, Командование тыла в отдельных случаях может согласовать уменьшенное помещение площадью не менее 5 м² и объёмом не менее 12,5 м³.
Поправка №163 к Закону о планировании и строительстве, вступившая в силу 22 июля 2025 года, позволяет при соблюдении установленных условий увеличить мамад сверх стандартных 9 м².
Можно предусмотреть до 3 м² для туалета или душевой либо до 6 дополнительных квадратных метров, если не менее 3 м² из них используются для санитарного помещения. Таким образом, общая внутренняя площадь может достигать 15 м².
Это не означает, что любой владелец автоматически получает право построить мамад площадью 15 м². Размер должен соответствовать применимому маршруту, проекту, условиям участка и требованиям Командования тыла. В частности, временный маршрут без разрешения имеет собственные ограничения.
Сколько стоит пристройка мамада в 2026 году
Государственного единого тарифа не существует. По открытым рыночным оценкам, строительство стандартного мамада в существующем доме обычно обходится примерно в 150–220 тысяч шекелей, а в многоквартирном здании стоимость одной пристройки часто начинается примерно от 200 тысяч шекелей.
| Статья расходов | Ориентировочная сумма |
|---|---|
| Архитектор, инженер, замеры и подготовка заявки | Примерно 15–30 тысяч шекелей |
| Строительство стандартного мамада в относительно простых условиях | Примерно 150–220 тысяч шекелей |
| Лабораторные проверки, защитные элементы и система фильтрации | Могут входить в смету или оплачиваться отдельно |
| Кран, сваи, леса, перенос коммуникаций и восстановление фасада | Рассчитываются индивидуально |
Для простого проекта разумно предусматривать общий бюджет приблизительно от 180–250 тысяч шекелей. При строительстве на верхнем этаже, сложном фундаменте, ограниченном доступе или необходимости создавать конструкцию через несколько этажей сумма может быть значительно выше.
Необходимо проверять, включает ли предложение НДС, проектирование, разрешения, защитную дверь и окно, систему вентиляции и фильтрации, отделку, лабораторные испытания и восстановление общего имущества.
Шаг 5. Выбрать подрядчика и подписать подробный договор
Работы должны выполняться зарегистрированным подрядчиком, имеющим подходящую классификацию и опыт строительства защищённых помещений.
В договоре следует указать:
- утверждённые планы и техническую спецификацию;
- общую цену и наличие НДС;
- календарный график;
- этапы оплаты, привязанные к выполненным работам;
- ответственность за закупку сертифицированных защитных элементов;
- обязательные лабораторные проверки;
- страхование строительных работ и ответственности перед третьими лицами;
- устранение ущерба общему имуществу;
- гарантийные обязательства и штрафы за существенную задержку.
Оплачивать весь проект до начала строительства рискованно. Безопаснее разделить платежи по этапам: фундамент, бетонная конструкция, установка защитных элементов, отделка и получение завершающих документов.
Шаг 6. Провести обязательные проверки
Законность мамада подтверждается не только первоначальным согласованием, но и документами о качестве выполненных работ.
В зависимости от маршрута могут потребоваться:
- проверка прочности бетона фундамента, пола, стен и потолка;
- испытание помещения на герметичность;
- проверка покрытий и облицовки;
- сертификаты защитной двери, окна и вентиляционных элементов;
- подтверждение установки системы вентиляции и фильтрации;
- сертификат стандартного прохода инженерных труб;
- заключение инженера об устойчивости конструкции;
- исполнительная геодезическая съёмка.
Без этих документов при продаже квартиры могут возникнуть проблемы с подтверждением законности пристройки, банковской оценкой и регистрацией изменений.
Какие послабления действуют в 2026 году
- Временное освобождение от обычного разрешения: для частных домов и зданий высотой до двух этажей — до 25 октября 2026 года при соблюдении всех условий.
- Ответ Командования тыла в течение 14 дней: для заявок, соответствующих временному ускоренному маршруту.
- Сокращённое лицензирование: пристройка стандартного мамада входит в перечень работ, которые могут рассматриваться в ускоренной процедуре.
- Согласие 60% владельцев: для мамада не требуется поддержка всех собственников дома.
- Дополнительная площадь: поправка №163 позволяет при соблюдении условий увеличить мамад до 15 м² нетто, включая санитарное помещение.
- Освобождение от сбора за повышение стоимости: предусмотренная законом площадь мамада не облагается хейтель ашбаха.
- Целевые программы помощи: жители некоторых приграничных населённых пунктов могут иметь право на государственный грант после подтверждения соответствия мамада нормативам.
Освобождение от хейтель ашбаха не означает автоматической отмены всех расходов. Муниципальные сборы, услуги специалистов, лабораторные испытания, регистрация, строительные работы и возможные платежи за инфраструктуру необходимо проверять отдельно.
Что делать после завершения строительства
Владелец должен получить полный комплект планов, сертификатов и протоколов проверок. При необходимости следует обновить план совместного дома и зарегистрировать дополнительную площадь в Табу или у другого органа, где оформлены права на недвижимость.
Дополнительная площадь также может повлиять на начисление арноны. Поэтому документы о завершении проекта следует передать муниципалитету в установленном порядке и сохранить для будущей продажи квартиры.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли сначала построить мамад, а затем узаконить его?
Нет. Даже маршрут без обычного разрешения требует предварительного согласования Командования тыла, профессионального проекта и соблюдения всех условий. Самовольное строительство может привести к приказу о прекращении работ и другим санкциям.
Нужно ли согласие всех соседей?
Обычно нет. Для решения о пристройке индивидуального или этажного защищённого помещения закон предусматривает поддержку владельцев 60% квартир. Однако конкретный проект не должен существенно нарушать права остальных собственников.
Можно ли одному владельцу построить мамад на высоком этаже?
Иногда это технически возможно, но изолированная пристройка на верхнем этаже обычно значительно сложнее. Часто требуется вертикальная конструкция, фундамент на уровне земли или совместный проект нескольких квартир.
Освобождение от разрешения действует во всех городах?
Оно является общегосударственным, но применяется только при выполнении установленных условий. Местные планы, строительные линии, статус здания и инженерные ограничения всё равно необходимо учитывать.
Может ли сосед остановить проект?
Сосед вправе оспорить решение, если считает, что его права существенно нарушены. Поэтому согласие большинства не освобождает проектировщика от обязанности учитывать доступ, освещение, коммуникации и возможность будущего расширения других квартир.
Повышает ли мамад стоимость квартиры?
Мамад обычно делает старую квартиру более конкурентоспособной на рынке, но размер прибавки зависит от города, района, этажа, качества исполнения и спроса. Стоимость проекта не всегда полностью возвращается при продаже.
Начинать нужно с проверки, а не со стройки
Законная пристройка мамада требует одновременного решения трёх задач: технической, градостроительной и юридической. Даже государственные послабления не отменяют участие проектировщика, инженера и Командования тыла.
Перед покупкой квартиры на продажу в Израиле без мамада не стоит считать, что защищённую комнату всегда можно будет легко добавить позже. Возможность и стоимость строительства необходимо проверять для конкретного здания ещё до подписания договора.
Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию архитектора, инженера или адвоката. Дополнительную информацию о рынке недвижимости в Израиле можно найти на платформе ערוצי נדל״ן.
Источники: Управление планирования Израиля — пристройка защищённого помещения, официальные вопросы и ответы о строительстве мамада, Управление планирования — сокращённая процедура лицензирования, Правила о работах, освобождённых от разрешения, Закон Израиля о недвижимости — статья 71ב.