Большинство договоров долгосрочной аренды квартир в Израиле заключается на один год. После завершения этого срока стороны могут подписать новый договор, оформить дополнительное соглашение или воспользоваться предусмотренной первоначальным договором опцией.
Условия продления регулируются договором и статьёй 25יב Закона Израиля об аренде и ссуде — חוק השכירות והשאילה.
Что такое опция на продление
Опция — это заранее предоставленное одной из сторон право продлить аренду на дополнительный период.
- при наличии действующей опции её реализация не требует повторного согласования всех условий;
- если опции нет, стороны должны заново согласовать срок, стоимость и остальные положения;
- предложение «обсудить продление» не является гарантированной опцией.
В договоре должно быть указано, кому предоставлена опция, на какой срок она действует и какие условия применяются в дополнительный период.
Если в договоре нет опции
Владелец квартиры не обязан продлевать аренду, если соответствующее право не было предоставлено арендатору первоначальным договором.
Однако владелец должен в разумный срок до окончания аренды сообщить жильцу:
- намерен ли он продолжать аренду;
- на какой срок предлагается новый договор;
- какой будет арендная плата;
- изменятся ли гарантии или другие условия.
Закон не устанавливает точное количество дней для такого уведомления, используя формулировку «разумный срок». Уведомление должно оставить сторонам достаточно времени для переговоров, а арендатору — для поиска другого жилья, если договор не будет продлён.
Если опция предоставлена арендатору
Если право на продление предоставлено арендатору, он должен сообщить владельцу о желании реализовать опцию не позднее чем за 60 дней до окончания действующего периода аренды.
Договор может установить более удобный для арендатора срок — например, разрешить уведомление за 30 дней. Однако нельзя обязать арендатора сообщать о продлении раньше установленного законом срока, например за четыре месяца, поскольку это ухудшает его положение.
Если арендатор своевременно реализовал действующую опцию и выполнил предусмотренные договором условия, владелец не может без достаточного основания отказаться от продления.
Если опция предоставлена владельцу
Если право решать вопрос о продлении предоставлено владельцу квартиры, он должен уведомить арендатора о реализации опции не позднее чем за 90 дней до окончания договора.
Владелец может воспользоваться такой опцией только в том случае, если условия дополнительного периода были определены заранее. Он не может реализовать опцию, одновременно предлагая арендатору совершенно новые условия, которых не было в первоначальном договоре.
Подробные правила содержатся в статье 25יב Закона об аренде и ссуде.
Какие условия необходимо выполнить арендатору
В договоре реализация опции может зависеть от выполнения заранее установленных условий:
- своевременного письменного уведомления;
- отсутствия существенных нарушений договора;
- полной оплаты аренды и коммунальных счетов;
- передачи чеков на дополнительный период;
- продления предусмотренных договором гарантий;
- предоставления действующей страховки, если она требуется;
- соблюдения других заранее прописанных обязательств.
Владелец не должен добавлять новые требования после того, как арендатор сообщил о реализации опции.
Можно ли повысить арендную плату
Стоимость дополнительного периода должна определяться первоначальным договором.
- продление по прежней цене;
- повышение на заранее установленный процент;
- конкретная сумма для дополнительного периода;
- привязка к индексу потребительских цен;
- другой чёткий способ расчёта.
Если договор предусматривает повышение на 5%, владелец может увеличить стоимость только на указанный процент. Если повышение не предусмотрено, добавлять его в качестве нового условия реализации существующей опции нельзя.
Если опции нет и стороны заключают новый договор, они могут согласовать новую рыночную стоимость аренды.
Как правильно направить уведомление
Уведомление рекомендуется отправлять в письменной форме способом, предусмотренным договором:
- электронной почтой;
- сообщением WhatsApp;
- заказным письмом;
- личным вручением под подпись.
В уведомлении необходимо указать:
- имена сторон;
- адрес квартиры;
- дату окончания действующего договора;
- желание реализовать опцию;
- срок дополнительного периода;
- ссылку на соответствующий пункт договора;
- дату отправки уведомления.
Необходимо сохранить подтверждение отправки и получения сообщения.
Нужно ли подписывать новый договор
Если опция сформулирована достаточно ясно, аренда может быть продлена на основании первоначального договора и своевременного уведомления.
Тем не менее рекомендуется подписать дополнительное соглашение. В нём следует зафиксировать:
- новые даты начала и окончания аренды;
- размер арендной платы;
- способ и даты оплаты;
- срок действия гарантий;
- состояние коммунальных расчётов;
- наличие дополнительной опции;
- остальные согласованные изменения.
Что происходит, если стороны продолжают аренду без нового договора
Если установленный срок закончился, но арендатор продолжает жить в квартире, платить аренду, а владелец принимает платежи, отношения могут фактически продолжиться без определения нового срока.
Согласно статье 19 Закона об аренде и ссуде, если стороны продолжают аренду после завершения установленного периода, не определив новый срок, каждая из сторон может прекратить её, направив другой стороне уведомление за разумный срок.
Поэтому продолжение оплаты само по себе не всегда означает автоматическое продление ещё на один год.
Что делать, если владелец отказывается выполнять опцию
Если арендатор своевременно реализовал действующую опцию, а владелец необоснованно отказывается продлевать договор, это может считаться нарушением договора.
В зависимости от обстоятельств арендатор может потребовать:
- выполнения договора и продления аренды;
- возмещения причинённого ущерба;
- компенсации расходов на переезд или поиск другого жилья.
Дополнительное разъяснение условий реализации опции опубликовано на сайте «Домик».
Что проверить перед продлением
- Кому предоставлено право на продление.
- Какой срок уведомления указан в договоре.
- На какой период продлевается аренда.
- Меняется ли арендная плата.
- Требуется ли продление гарантий.
- Были ли нарушения договора.
- Нужно ли подписывать дополнительное соглашение.
- Предусмотрена ли ещё одна опция.
Вывод
Условия продления договора аренды в Израиле необходимо определять ещё при подписании первоначального договора.
Если опция предоставлена арендатору, он обычно должен уведомить владельца не позднее чем за 60 дней. Если опция предоставлена владельцу, срок уведомления составляет не менее 90 дней, а условия дополнительного периода должны быть определены заранее.
При отсутствии опции продление возможно только по взаимному согласию сторон.
Материал подготовлен платформой «ערוצי נדל״ן». Информация носит общий характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.