В Израиле размер арендной платы в основном определяется соглашением между владельцем квартиры и арендатором. Общего ограничения, позволяющего повышать аренду только на 5% или 10%, для частного рынка долгосрочной аренды нет.
Однако возможность повышения зависит от того, действует ли ещё договор, предусмотрена ли в нём опция и какие условия стороны согласовали заранее.
Повышение аренды во время действующего договора
Если договор подписан на определённый срок и в нём установлена фиксированная ежемесячная плата, владелец не может самостоятельно увеличить её до окончания договора.
Повышение возможно, если договор заранее предусматривает:
- ежегодное увеличение на определённый процент;
- привязку стоимости аренды к индексу потребительских цен;
- отдельную сумму для каждого года;
- другой чётко определённый механизм пересмотра стоимости.
Например, если в договоре указано, что в первый год арендная плата составляет 5 000 ₪, а во второй — 5 250 ₪, такое повышение является частью первоначального соглашения.
Если соответствующего пункта нет, ежемесячная плата должна оставаться прежней до окончания договора.
Что происходит после окончания договора
После окончания договора стороны могут заключить новый договор на новых условиях. В этом случае закон не устанавливает максимальный процент повышения для обычной частной аренды.
Владелец может предложить увеличение на 5%, 10%, 20% или другую сумму. Арендатор, в свою очередь, не обязан принимать новые условия.
Например, если жилец платил 5 000 ₪, владелец может предложить новый договор по цене 5 700 ₪. Если стороны не договорятся, арендатор должен освободить квартиру после завершения действующего договора, а владелец сможет искать другого жильца.
Если в договоре предусмотрена опция
Опция — это право продлить аренду на дополнительный период на условиях, установленных первоначальным договором.
- если предусмотрено продление по прежней цене, владелец не может её повысить;
- если указано повышение на 5%, допустимо увеличение только на 5%;
- если установлена конкретная сумма, применяется именно она;
- если предусмотрена привязка к индексу, расчёт производится согласно договору.
Если право на продление предоставлено арендатору, но возможность повышения стоимости заранее не была предусмотрена, владелец не может неожиданно добавить новое повышение в качестве условия реализации опции.
Дополнительную информацию можно найти на Гайды — «Аренда».
Что означает формулировка «по рыночной цене»
Иногда в договоре указывают, что во время опции арендная плата будет определена «по рыночной цене». Такая формулировка может стать причиной спора, поскольку стороны могут по-разному оценивать стоимость квартиры.
Желательно заранее определить:
- максимальный процент повышения;
- конкретную сумму;
- способ оценки рыночной стоимости;
- индекс, к которому будет привязана цена.
Чем точнее сформулированы условия опции, тем меньше вероятность конфликта.
Когда владелец должен сообщить о повышении
Если в договоре нет опции, владелец должен в разумный срок до окончания аренды сообщить жильцу, хочет ли он продлить договор и на каких условиях.
Если опция на продление предоставлена владельцу, он должен уведомить арендатора о её реализации не менее чем за 90 дней до окончания действующего периода. Если опция предоставлена арендатору, он должен уведомить владельца не менее чем за 60 дней.
Эти правила предусмотрены статьёй 25יב Закона Израиля об аренде и ссуде. Ознакомиться с текстом закона.
Существует ли ограничение в 5%
Ограничение в 5% не является общим требованием израильского законодательства. Оно может быть установлено конкретным договором или специальной программой аренды.
Например, рекомендованный муниципальный договор Тель-Авива предусматривает собственный механизм повышения, но его условия действуют только в том случае, если стороны выбрали и подписали этот договор.
Рекомендованный договор аренды Тель-Авива.
Когда могут действовать особые правила
- в государственных и муниципальных программах;
- в проектах долгосрочной льготной аренды;
- в договорах с заранее установленным контролем цены;
- при защищённой аренде — דיירות מוגנת;
- если ограничение прямо зафиксировано в договоре.
Что проверить арендатору
- Закончился ли действующий договор.
- Имеется ли опция на продление.
- Кому предоставлено право реализовать опцию.
- Указан ли размер или механизм повышения.
- Соблюдён ли предусмотренный срок уведомления.
- Соответствует ли новая цена ситуации на местном рынке.
Не следует подписывать новый договор, пока размер аренды, срок действия, опция и порядок дальнейшего повышения не зафиксированы письменно.
Вывод
Во время действующего договора владелец обычно не может повышать арендную плату, если такая возможность не была согласована заранее.
При реализации опции применяются условия первоначального договора. После полного окончания договора, если действующей опции нет, стороны могут согласовать новую цену, и общего законодательного ограничения на процент повышения в Израиле не существует.
Материал подготовлен платформой «ערוצי נדל״ן». Информация носит общий характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.