Стоимость услуг риелтора в Израиле зависит от вида сделки, цены недвижимости, объёма работы и условий, согласованных с клиентом. Единого обязательного тарифа для продажи, покупки или аренды квартиры нет.
Комиссию необходимо согласовать заранее и зафиксировать в письменном заказе на оказание риелторских услуг. Поэтому выражение «стандартная комиссия» описывает распространённую практику рынка, но не установленную законом ставку.
Какая комиссия встречается при продаже квартиры
При продаже жилой недвижимости часто встречается комиссия в размере до 2% от фактической цены сделки плюс НДС. В зависимости от стоимости и особенностей объекта стороны могут согласовать 1%, 1,5%, фиксированную сумму или другую модель оплаты.
Размер комиссии зависит от ликвидности квартиры, её расположения, объёма рекламы, сложности переговоров и формата сотрудничества. При эксклюзивной работе риелтор обычно отвечает за подготовку объекта, продвижение, показы, переговоры и координацию сделки.
Например, квартира продаётся за 2 000 000 шекелей, а комиссия составляет 2% плюс НДС:
- комиссия без НДС: 40 000 шекелей;
- НДС 18%: 7 200 шекелей;
- итоговая сумма: 47 200 шекелей.
Если согласована комиссия 1,5%, сумма без НДС составит 30 000 шекелей, а вместе с НДС клиент заплатит 35 400 шекелей.
Сколько платит покупатель квартиры
Покупатель может заключить с риелтором отдельное соглашение. На рынке также встречается комиссия до 2% от стоимости приобретённого объекта плюс НДС, но её размер остаётся предметом договорённости.
Работа риелтора со стороны покупателя включает поиск вариантов, сравнение цен, организацию просмотров, оценку рыночной логики предложения и ведение переговоров.
Риелтор не заменяет адвоката, инженера или оценщика. Юридическую проверку проводит адвокат, техническое состояние изучает инженер, а официальную оценку при необходимости составляет лицензированный оценщик недвижимости.
Могут ли платить и продавец, и покупатель
Да. Риелтор может получать комиссию от обеих сторон, если продавец и покупатель отдельно заказали его услуги и подписали письменные соглашения с указанием размера оплаты.
Это не означает, что стороны делят одну комиссию пополам. У продавца и покупателя возникают самостоятельные обязательства, условия которых могут отличаться.
Риелтор должен заранее сообщить клиентам, что получает вознаграждение от второй стороны. Также необходимо объяснить, какие именно услуги оказываются каждому участнику сделки.
Сколько стоят услуги риелтора при долгосрочной аренде
При долгосрочной аренде распространённая комиссия составляет арендную плату за один месяц плюс НДС. Однако закон не устанавливает обязательный размер, поэтому стороны могут договориться о половине месячной платы, фиксированной сумме или другой комиссии.
Если квартира сдаётся за 5 000 шекелей в месяц, комиссия в размере одной месячной платы рассчитывается следующим образом:
- комиссия без НДС: 5 000 шекелей;
- НДС 18%: 900 шекелей;
- итоговая сумма: 5 900 шекелей.
Если стороны согласовали половину месячной арендной платы, итоговая комиссия с НДС составит 2 950 шекелей.
Кто должен платить комиссию при аренде
При аренде комиссию может платить собственник, арендатор или обе стороны одновременно. Всё зависит от того, кто заказал услуги риелтора, какие документы были подписаны и какой размер оплаты указан в каждом соглашении.
Собственник не вправе переложить на арендатора комиссию, которую он сам обязался заплатить риелтору. Однако арендатор может иметь собственное обязательство по оплате, если отдельно заказал услуги специалиста и подписал письменный заказ.
Если риелтор работает одновременно с собственником и арендатором, каждая сторона подписывает отдельное соглашение и оплачивает предусмотренную в нём комиссию. Это не одна сумма, разделённая между сторонами, а два самостоятельных обязательства за оказанные услуги.
До подписания документов необходимо проверить размер комиссии, наличие НДС, момент возникновения обязанности по оплате и информацию о том, получает ли риелтор вознаграждение от второй стороны.
Сколько платят при краткосрочной аренде
При краткосрочной аренде необходимо различать разовую услугу риелтора и постоянное управление квартирой. Если специалист только находит гостя и организует конкретное бронирование, комиссия может устанавливаться в виде фиксированной суммы или процента от стоимости проживания.
При полном управлении туристической квартирой чаще используется процент от фактически полученного дохода. На израильском рынке встречается диапазон от 15% до 25% от стоимости бронирований плюс НДС.
Если управляющий полностью занимается размещением объявлений, динамическими ценами, общением с гостями, заселением, выселением, уборкой и устранением неисправностей, ставка может достигать 30-40% от дохода.
Например, квартира принесла за месяц 20 000 шекелей. При комиссии 20% управляющий получит 4 000 шекелей без НДС. Вместе с НДС 18% оплата составит 4 720 шекелей.
Комиссия платформы бронирования, уборка, стирка белья, расходные материалы и ремонт могут не входить в процент управления. В договоре необходимо указать, какие расходы оплачивает собственник, какие включаются в цену проживания и какие возмещает гость.
При краткосрочной аренде правила обычного договора жилой аренды применяются не во всех случаях. Туристическое размещение, аренда для отдыха и договоры на короткий срок могут подпадать под другой правовой и налоговый режим.
НДС добавляется к комиссии
Основная ставка НДС в Израиле составляет 18%. Если в соглашении написано «2% плюс НДС», налог начисляется на сумму комиссии, а не повторно на полную стоимость квартиры.
Комиссия 2% плюс НДС фактически равна 2,36% от цены сделки. Комиссия 1,5% плюс НДС равна 1,77%.
| Стоимость квартиры | Комиссия | До НДС | С НДС 18% |
|---|---|---|---|
| 1 500 000 ₪ | 2% | 30 000 ₪ | 35 400 ₪ |
| 2 000 000 ₪ | 2% | 40 000 ₪ | 47 200 ₪ |
| 2 500 000 ₪ | 2% | 50 000 ₪ | 59 000 ₪ |
| 3 000 000 ₪ | 1,5% | 45 000 ₪ | 53 100 ₪ |
Когда риелтор получает право на комиссию
Для получения комиссии риелтор должен иметь действующую лицензию, подписанный письменный заказ на услуги и быть эффективной причиной заключения сделки.
Под эффективной причиной понимается реальный вклад специалиста в заключение сделки. Учитываются поиск объекта или клиента, организация контакта, показы, переговоры и связь между действиями риелтора и подписанным договором.
Обязанность оплаты обычно возникает после подписания юридически обязательного договора продажи или аренды, если в соглашении не установлены другие условия. Сам просмотр квартиры без последующего заключения сделки обычно не создаёт права на комиссию.
Что должно быть указано в заказе услуг
До начала работы клиент должен получить понятный письменный документ. В нём указываются данные сторон, описание объекта, вид сделки, предполагаемая цена или арендная плата и размер комиссии.
Особенно важно проверить:
- указана ли комиссия в процентах или фиксированной сумме;
- включён ли НДС или он добавляется отдельно;
- когда возникает обязанность оплаты;
- какой объект охватывается соглашением;
- предоставляется ли риелтору эксклюзивность;
- на какой срок действует эксклюзивное поручение;
- какие услуги и маркетинговые действия включены в комиссию.
Если стороны договорились о скидке или особом порядке оплаты, это необходимо записать в документе. После завершения сделки содержание устной договорённости доказать значительно сложнее.
Нужно ли платить, если сделка сорвалась
Ответ зависит от того, был ли подписан обязательный договор, почему сделка не состоялась и что предусмотрено заказом риелторских услуг.
Если стороны только вели переговоры, но не подписали договор, оснований для оплаты обычно меньше. Если обязательный договор уже заключён, а затем одна из сторон отказалась от сделки, требование о комиссии может сохраниться.
Если договор зависит от внешнего условия, обязанность оплаты может возникнуть только после его выполнения. При споре необходимо изучить заказ риелторских услуг и основной договор сделки.
Можно ли договариваться о размере комиссии
Да, комиссию можно обсуждать до подписания заказа. Однако сравнивать предложения только по проценту не всегда разумно.
Низкая ставка не гарантирует экономию, если объект представлен слабо, показы проводятся без отбора, а переговоры приводят к значительному снижению цены. Высокая комиссия также сама по себе не доказывает качество работы.
Следует выяснить, что входит в услугу: профессиональная съёмка, реклама, сотрудничество с другими риелторами, предварительный отбор клиентов, организация показов, анализ предложений и ведение переговоров.
Что означает эксклюзивный договор
При эксклюзивном поручении собственник на определённый срок передаёт продвижение объекта одному риелтору. Условия эксклюзивности должны оформляться письменно.
В документе стоит указать срок действия поручения, условия его прекращения и маркетинговые действия, которые должен выполнить специалист.
Преимущество эксклюзивности заключается в единой стратегии цены и рекламы. Риск возникает, если собственник подписывает документ, не понимая своих обязательств при самостоятельном поиске покупателя или арендатора.
Как проверить риелтора
Перед подписанием документов необходимо проверить наличие действующей лицензии в государственном Реестре риелторов при Министерстве юстиции.
Также следует попросить специалиста заранее объяснить порядок работы, размер оплаты и возможное получение комиссии от второй стороны. Профессиональный риелтор не должен избегать этих вопросов.
За что клиент платит комиссию
При продаже работа начинается с анализа рынка, определения цены и подготовки объекта. Затем риелтор создаёт рекламные материалы, обрабатывает обращения, проводит показы и отделяет реальных покупателей от случайных звонков.
После получения предложения начинаются переговоры, согласование сроков и взаимодействие с адвокатами сторон. Иногда грамотно проведённые переговоры сохраняют продавцу сумму, значительно превышающую комиссию.
При работе с покупателем специалист занимается поиском, сравнением вариантов и переговорами. Но он должен ясно показать, какую работу выполняет. Объяснение «так принято» не может быть достаточным обоснованием стоимости услуги.
Какие вопросы задать до подписания
- Каков размер комиссии и включён ли НДС?
- Когда возникает обязанность оплаты?
- Получает ли риелтор комиссию от второй стороны?
- Какие конкретные услуги входят в оплату?
- Предусмотрена ли эксклюзивность?
- Что произойдёт, если клиент самостоятельно найдёт вторую сторону?
- Будет ли выдана налоговая квитанция или счёт-фактура?
Комиссию нужно учитывать заранее
Покупателю следует включить комиссию в общий бюджет вместе с первоначальным взносом, услугами адвоката, проверкой квартиры, оценкой и налогами. Иначе ожидаемый расход может создать нехватку средств перед подписанием договора.
Продавцу важно рассчитывать чистую сумму, которая останется после оплаты комиссии, адвоката, возможных налогов и подготовки объекта к продаже.
При поиске квартиры на продажу в Израиле, долгосрочной аренды или квартиры в краткосрочную аренду условия оплаты риелтора следует выяснять до просмотра объекта и подписания документов.
Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую или налоговую консультацию по конкретной сделке.
Источники: памятка Министерства юстиции для клиентов риелторов, лицензирование риелторов в Израиле, ставки НДС в Израиле, правила оплаты комиссии при аренде жилья.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.