Руководства — Продажа недвижимости
Актуальность: 16 сентября 2026 года.
Продажа нынешней квартиры и покупка следующей связаны одним бюджетом, но часто живут по разным графикам. Покупатель вашего жилья ждёт ипотеку, продавец новой квартиры просит очередной платёж, а дата переезда уже приближается. Даже когда общей суммы достаточно, деньги могут оказаться недоступны именно в тот день, когда они нужны.
Чтобы организовать такой переход, заранее согласуйте три вещи: сколько средств останется после продажи, когда ими можно будет пользоваться и к каким датам нужно оплатить и освободить обе квартиры. Этот гид поможет подготовить общий план и вопросы для адвоката и банка.
Что делать сначала: продавать или покупать
Выбор зависит прежде всего от доступных денег и того, насколько вы готовы ждать подходящий объект.
| Порядок действий | Что он даёт | Что нужно предусмотреть |
|---|---|---|
| Сначала продать нынешнюю квартиру | Известны цена продажи и договорный график поступлений | Временное жильё, хранение вещей и возможный рост стоимости подходящих квартир |
| Сначала купить новую | Можно закрепить конкретный подходящий объект | Финансирование до продажи, расходы на два объекта и риск более низкой цены продажи |
| Готовить обе сделки параллельно | Можно согласовать платежи и переезд между сторонами | Зависимость нескольких участников друг от друга и запасной план при задержке |
Если собственных накоплений мало и покупка почти полностью зависит от продажи, разумно сначала прояснить условия продажи и финансирование. Если есть достаточный резерв, можно рассматривать покупку раньше, но с расчётом более долгой продажи и менее выгодной цены.
Параллельная подготовка не требует подписывать оба договора в один день. Можно одновременно собирать документы, показывать свою квартиру, выбирать новую и получать банковские предложения. К подписанию переходят, когда финансовая и юридическая схема уже проверена.
Считайте деньги, которые останутся, а не цену в объявлении
Квартира, выставленная за 1,9 млн шекелей, не создаёт автоматически 1,9 млн шекелей бюджета следующей покупки. Часть суммы может уйти на погашение ипотеки, налоги, услуги специалистов и другие обязательства.
Рабочая формула:
Бюджет новой квартиры = поступления от продажи − погашаемая ипотека − расходы обеих сделок + доступные накопления + одобренное новое финансирование − неприкосновенный резерв.
Для первого расчёта используйте осторожную оценку цены продажи. После подписания договора замените её договорной суммой и реальными датами платежей.
Составьте отдельную смету: адвокат по каждой сделке, риелтор при его привлечении, оценка для банка, банковские и регистрационные расходы, возможная комиссия за досрочное погашение, налоги, переезд, аренда, хранение вещей и необходимый ремонт. У каждой строки должна быть собственная сумма и срок оплаты.
Пример бюджета
Допустим, семья планирует следующую замену жилья. Все суммы условные и не отражают средние рыночные расходы.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена продажи нынешней квартиры | 1 900 000 ₪ |
| Погашение старой ипотеки | −500 000 ₪ |
| Доступные накопления | +250 000 ₪ |
| Общая сумма, отложенная на расходы обеих сделок и резерв | −150 000 ₪ |
| Средства на оплату новой квартиры без нового кредита | 1 500 000 ₪ |
| Предполагаемая новая ипотека, требующая одобрения банка | +1 100 000 ₪ |
| Расчётный бюджет цены новой квартиры | 2 600 000 ₪ |
Отложенные 150 000 ₪ — допущение этого примера, а не рекомендуемая всем сумма. Если индивидуальные налоги и расходы окажутся выше, бюджет покупки уменьшится.
Проверьте устойчивость расчёта: что произойдёт, если нынешняя квартира продастся на 100 000 ₪ дешевле или банк одобрит на 100 000 ₪ меньше? Без дополнительных собственных денег это означает соответствующее снижение бюджета покупки.
Получите банковскую оценку до обязательств по покупке
Обсуждайте с банком всю схему: действующую ипотеку, ожидаемую продажу, накопления, новую квартиру и временное пересечение платежей. Так банк сможет оценить именно ваш переход между объектами.
Для покупки жилья, классифицированного как заменяющее существующее — дира халифит, — нормативный предел ипотечного финансирования составляет 70% стоимости объекта, принимаемой банком для расчёта. Это верхняя граница, а не обещание выдать такую сумму: фактическое решение зависит от доходов, обязательств, оценки и документов. Источник: Банк Израиля, инструкция 329.
Запросите предварительное одобрение — ишур икрони — и проверьте срок действия, условия и перечень документов для выдачи. Банк Израиля указывает срок действия 24 дня, с оговорками о подтверждении предоставленных данных и изменениях базовой ставки, влияющих на прайм. Поэтому одобрение, полученное в начале долгого поиска, необходимо своевременно актуализировать. Источник: Банк Израиля, разъяснения об ипотеке.
Спросите прямо: «Какие условия должны быть выполнены, чтобы деньги поступили к конкретной дате?» Отдельно уточните, что изменится, если продажа задержится или оценка новой квартиры окажется ниже ожидаемой.
Что делать с действующей машкантой
До согласования графика продажи запросите расчёт полного погашения на предполагаемую дату, включая возможные комиссии, и порядок освобождения квартиры от банковского залога. Остаток основного долга в приложении может не совпасть с полной суммой расчёта.
Один вариант — погасить старую ипотеку из средств продажи и оформить новую. Другой — обсудить перенос ипотеки, грират машканта, на приобретаемый объект. Такая процедура существует, но её условия и новое обеспечение нужно согласовать с банком. Сам по себе перенос не увеличивает сумму кредита для более дорогой покупки. Источник: «Мизрахи-Тфахот», информация об ипотечных услугах.
Сравнивайте полную стоимость вариантов: действующие условия кредита, расходы на погашение или перенос, условия дополнительной суммы и обязательства в переходный период. Для бюджета фиксируйте выбранный вариант последовательно: если старый долг сохраняется через перенос, нельзя одновременно считать его погашенным за счёт продажи и добавлять ту же сумму как новый источник денег.
Сведите обе сделки в один календарь платежей
На каждый платёж за новую квартиру должен приходиться понятный источник средств. При этом отдельно учитываются деньги, направленные в банк для погашения старой ипотеки, и суммы, временно удерживаемые у адвоката: они могут быть недоступны для следующей покупки.
Ниже — условный календарь для семьи из примера. День 1 означает начало расчётов по продаже. Из накоплений заранее исключены 150 000 ₪ на расходы и резерв, поэтому первоначально для цены квартиры доступны 100 000 ₪.
| День | Событие | Изменение средств на покупку | Доступный остаток |
|---|---|---|---|
| До начала | Накопления после отделения расходов и резерва | +100 000 ₪ | 100 000 ₪ |
| 1 | Первый платёж покупателя нынешней квартиры | +190 000 ₪ | 290 000 ₪ |
| 10 | Первый платёж за новую квартиру | −260 000 ₪ | 30 000 ₪ |
| 45 | Второй платёж покупателя: 710 000 ₪, из них 500 000 ₪ идут на погашение старой ипотеки | +210 000 ₪ | 240 000 ₪ |
| 60 | Второй платёж за новую квартиру | −200 000 ₪ | 40 000 ₪ |
| 90 | Окончательный платёж по продаже и освобождение старой квартиры | +1 000 000 ₪ | 1 040 000 ₪ |
| 105 | Выдача новой ипотеки | +1 100 000 ₪ | 2 140 000 ₪ |
| 105 | Окончательный расчёт за новую квартиру | −2 140 000 ₪ | 0 ₪ |
Это арифметическая иллюстрация, а не готовая схема договора. Она предполагает, что указанные поступления доступны в полном объёме, необходимые документы готовы, а банк согласовал выдачу кредита. Если предусмотрены удержания, их нужно вычесть из доступного остатка. Нулевой остаток в последней строке относится только к бюджету цены квартиры: отдельный резерв не включён в таблицу.
Теперь изменим одно условие: продавец новой квартиры требует на 60-й день 400 000 ₪ вместо 200 000 ₪. Доступны только 240 000 ₪ — возникает разрыв в 160 000 ₪, хотя общий бюджет покупки по-прежнему сходится.
Такую проблему нужно решить до подписания: пересогласовать график, добавить собственные деньги или получить подтверждённое промежуточное финансирование. Не ставьте всю цепочку в зависимость от поступления и отправки денег в один день; запас времени согласуйте с банками и адвокатами.
Когда может понадобиться кредит-мост
Промежуточный кредит — альваат гишур — позволяет перекрыть период до поступления ожидаемых средств. Но его нужно вернуть даже в случае, если квартира продаётся медленнее или дешевле запланированного.
Условия различаются. Например, «Мизрахи-Тфахот» описывает полный вариант, когда основной долг, проценты и применимая индексация выплачиваются в конце, и частичный вариант, когда проценты платят ежемесячно, а основной долг — в конце. Это описание продукта конкретного банка, а не универсальные условия всех предложений. Источник: «Мизрахи-Тфахот», кредит-мост.
До решения запросите полную стоимость, обеспечение, срок возврата и условия досрочного погашения. Посчитайте несколько сценариев длительности продажи. Если более долгая продажа делает кредит непосильным, необходимо изменить бюджет или порядок сделок. Возможность продления кредита заранее не предполагается.
Налоги: проверьте покупку и продажу отдельно
При замене жилья возникают два самостоятельных вопроса: налог на приобретение новой квартиры — мас рехиша, и налог на прирост стоимости при продаже прежней — мас шевах. Право на льготу по одному из них само по себе не подтверждает льготу по другому.
В официальном калькуляторе Налогового управления для приобретения заменяющей квартиры указан общий срок продажи прежней квартиры 24 месяца; для приобретений с 1 июня 2023 года по 31 мая 2025 года указан срок 18 месяцев. Применение режима единственного жилья зависит и от остальных условий. Для покупки у застройщика и особых обстоятельств нужно отдельно определить действующие правила отсчёта и исключения. Источник: Налоговое управление Израиля, калькулятор мас рехиша.
До подписания попросите адвоката зафиксировать расчёт обоих налогов, применимые основания льгот, предельную дату продажи прежней квартиры и финансовые последствия пропуска срока. Вопросы о других объектах и долях, правах супруга и налоговом статусе нужно раскрыть при проверке, а не после подписания.
В бюджет закладывается подтверждённый расчёт. Формулировка «мы просто меняем единственную квартиру» не заменяет его.
Согласуйте освобождение старой квартиры и въезд в новую
В нашем примере семья передаёт старую квартиру на 90-й день, а получает новую на 105-й. Эти пятнадцать дней требуют отдельного решения: временной аренды, проживания у близких или иной заранее согласованной возможности.
Сравните стоимость временного жилья с расходами и рисками попытки провести всё одновременно. Учтите повторный переезд, хранение вещей, дорогу до работы и школы. Если новая квартира требует ремонта, планируйте проживание и на этот период.
Возможность остаться в проданной квартире после передачи прав нельзя считать само собой разумеющейся. Если покупатель согласен на такой вариант, адвокат должен оформить сроки, оплату, ответственность, обеспечение и порядок освобождения.
При покупке строящегося жилья предусмотрите отдельный сценарий задержки передачи. Обещанная дата заселения и фактическая готовность квартиры к жизни могут не совпасть.
Что согласовать с адвокатом по двум договорам
Предоставьте специалисту общий календарь: обе сделки должны проверяться с учётом взаимной зависимости. Даже если их сопровождают разные адвокаты, каждому нужна информация о связанных платежах и сроках.
Обсудите:
- какие деньги и документы необходимы для каждого платежа;
- как будет погашаться старый кредит и сниматься залог;
- какие суммы могут удерживаться до получения справок;
- как оформляются изменения сроков и какие последствия предусмотрены при нарушениях;
- когда происходит освобождение и передача каждого объекта;
- нужен ли специальный договорный механизм, учитывающий зависимость покупки от продажи, и согласна ли на него другая сторона.
До юридической проверки не подписывайте краткие документы с ценой и существенными условиями, предполагая, что они ни к чему не обязывают. Вопрос о последствиях конкретного документа следует решить с адвокатом до подписи.
Если покупатель задерживает платёж
Первое действие — установить причину и реалистичный срок поступления денег. Далее сразу сопоставьте задержку с вашими обязательствами по покупке и передайте информацию адвокату.
Задержка в одной сделке сама по себе не даёт вам права отложить платёж по другой. Возможный перенос необходимо обсуждать и оформлять с соответствующей стороной. До подтверждения новых условий ориентируйтесь на подписанные договоры и рекомендации адвоката по их исполнению.
Полезно заранее иметь три расчёта: основной график, небольшая задержка и существенная задержка со снижением ожидаемых поступлений. Для каждого должны быть понятны доступные деньги, стоимость временного жилья и допустимые действия. Не считайте будущую неустойку источником ближайшего платежа: её получение может потребовать времени и разрешения спора.
Чек-лист перед подписанием
- Есть реалистичная оценка продажи и минимальная приемлемая цена.
- Получены сведения о правах, обременениях и обязательствах по нынешней квартире.
- Банк подтвердил порядок погашения или переноса действующей ипотеки.
- Новое финансирование проверено по сумме, срокам и условиям выдачи.
- Расходы обеих сделок и налоги рассчитаны отдельно от цены квартир.
- Резерв выделен и не учтён повторно как первый взнос.
- Каждому платежу по покупке соответствует доступный источник денег.
- В календаре учтены погашение кредита, удержания и время банковских операций.
- Согласованы даты освобождения, получения ключей и временное жильё.
- Адвокат проверил применимые налоговые сроки и зависимость договоров.
- Подготовлен сценарий задержки продажи или поступления платежа.
Начать удобно с одной таблицы: дата, сумма, источник, получатель, условие доступа к деньгам. Заполните её вместе с бюджетом до окончательного согласования цены новой квартиры. Она покажет, какие условия ещё необходимо обсудить, чтобы обе сделки укладывались в ваши возможности.
Для подготовки самой продажи воспользуйтесь руководствами для продавца на Domik.co.il. Вопросы оформления и налогов собраны в отдельном разделе документов.
Частые вопросы
Можно ли купить новую квартиру до продажи старой?
Такой порядок возможен, если подтверждено финансирование периода до продажи. До подписания нужно проверить доступные деньги, банковские условия, налоговые сроки и сценарий более долгой продажи.
Нужно ли обязательно закрывать старую машканту?
Обсудите с банком погашение кредита и возможность его переноса на новый объект. Решение зависит от условий кредита, обеспечения, стоимости дополнительного финансирования и графика обеих сделок.
Почему денег может не хватить, если общий бюджет сходится?
Поступления от продажи и платежи по покупке могут приходиться на разные даты. Кроме того, часть поступлений может направляться банку или удерживаться до выполнения договорных условий. Проверяйте доступный остаток перед каждым платежом.
Можно ли перенести свой платёж, если покупатель задержал деньги?
Задержка в продаже сама по себе не изменяет обязательства по покупке. Передайте информацию адвокату и согласуйте с другой стороной возможные изменения в предусмотренном договором порядке.
Когда стоит предусмотреть временную аренду?
Когда старую квартиру нужно освободить до получения новой или завершения ремонта. В бюджет включают аренду, хранение вещей и дополнительные расходы на переезд; сроки согласуют заранее.
Источники и банковские разъяснения
Материал носит общий информационный характер. Налоговые условия, договоры и финансирование необходимо проверить с адвокатом и банком применительно к вашей сделке.
Материал подготовлен для Domik — портала о недвижимости в Израиле.