Обновлено: сентябрь 2026
Государственная программа «Цена для новосёла» создавалась с понятной целью: помочь семьям без собственного жилья купить первую квартиру дешевле рыночной цены. Государство предоставляло землю со скидкой, застройщик соглашался на установленную стоимость, а право покупки распределялось через лотерею.
Спустя несколько лет после завершения первых проектов обнаружился неожиданный результат. Часть льготных квартир вышла на рынок аренды. Победители лотерей получили жильё со скидкой, но не всегда собирались жить в нём сами.
С юридической точки зрения ситуация зависит от условий конкретной программы, договора и действующих ограничений. С экономической точки зрения картина яснее: субсидированная квартира может превратиться в частный инвестиционный актив.
Программа Мехир ле-Миштакен (מחיר למשתכן) была запущена в 2015 году. Застройщики конкурировали за возможность предложить минимальную цену квадратного метра на государственной земле.
Основной аудиторией были семьи и отдельные граждане, признанные не имеющими собственного жилья. Если количество претендентов превышало число квартир, очерёдность определялась посредством лотереи.
К августу 2018 года на участие зарегистрировалось около 128 100 домохозяйств. К концу того же года между имеющими право на льготу было разыграно около 60 700 квартир. Стоимость программы для государства к сентябрю 2018 года оценивалась примерно в 5,9 млрд шекелей.
Победа в лотерее не всегда означала, что выбранный проект подходил семье для постоянной жизни. Квартира могла находиться далеко от работы, родственников, школы детей или привычной городской среды.
Некоторые участники регистрировались в нескольких городах, оценивая прежде всего размер скидки и вероятность выигрыша. После получения квартиры они продолжали жить в прежнем городе, а новый объект сдавали в аренду.
Есть и более простое объяснение. Арендная плата помогала покрывать ежемесячный платёж по машканте. Семья получала актив по сниженной цене, ожидала завершения установленного срока ограничений и одновременно частично финансировала кредит за счёт арендатора.
Первые заметные примеры появились в новых районах Крайот. После заселения крупных проектов десятки практически одинаковых квартир одновременно выходили на рынок аренды.
По архивным данным, использованным в первоначальной версии статьи, количество объявлений в районе Мишканот Оманим в Кирьят-Моцкине выросло со 131 в 2019 году до 262 в 2020 году.
В районе Неот-Афек в Кирьят-Бялике количество наблюдавшихся предложений увеличилось с 81 до 533. Эти цифры отражали объявления, а не число уникальных квартир, поэтому использовать их как официальную статистику сделок нельзя.
Однако сам эффект был заметен без сложных таблиц. Когда в одном районе одновременно предлагалось много новых четырёхкомнатных квартир, владельцам приходилось конкурировать между собой. В отдельных проектах запрашиваемая аренда снижалась примерно на 2-3%.
Выход льготных квартир на рынок увеличил предложение современного жилья. Арендаторы получили новые дома, лифты, балконы, парковочные места и квартиры, которые до этого никто не занимал.
Особенно заметен эффект был в районах массовой застройки. Когда ключи одновременно получали сотни семей, рынок аренды временно переходил на сторону арендатора. Можно было сравнивать несколько почти одинаковых квартир и обсуждать цену.
Получился любопытный результат. Программа, предназначенная для покупателей первой квартиры, косвенно помогла и арендаторам. Правда, произошло это не по первоначальному замыслу государства.
Да, и это нельзя вычёркивать из истории. Тысячи семей приобрели квартиры по цене, которая была ниже стоимости аналогичного жилья на свободном рынке. Для многих без государственной скидки покупка оставалась бы недоступной.
Например, в проектах того периода в Ришон-ле-Ционе квартиры площадью около 76 м² предлагались примерно за 1,4 млн шекелей. Для семьи, способной собрать первоначальный капитал и получить ипотеку, разница с рыночной ценой имела серьёзное значение.
Но скидка не решала все проблемы. Покупателям требовались собственный капитал, банковское одобрение и способность оплачивать кредит в течение многих лет. Льготная цена делала квартиру дешевле, но не превращала её в бесплатное жильё.
Государственный контролёр признал саму идею помощи семьям без жилья важной, но указал на недостатки реализации программы.
Государственные органы не провели полного анализа потребностей участников и не всегда согласовывали географию проектов с местами, где получатели действительно хотели жить.
Около 44% квартир, получивших разрешения в изученной выборке, имели пять комнат и более. Только примерно 14% составляли квартиры на три или три с половиной комнаты. Для молодых семей крупные квартиры нередко оказывались дорогими даже после скидки.
Проблема была не только в цене квадратного метра. Если семье предлагали большую квартиру далеко от работы, государственная скидка не обязательно превращала проект в подходящее жильё.
Сам факт сдачи квартиры не доказывает злоупотребление. Семейная ситуация может измениться: появится новая работа, родится ребёнок, возникнет необходимость ухаживать за родителями или переехать в другой город.
Но если участник заранее выбирает проект только по размеру скидки и будущей доходности, программа начинает работать иначе. Государство субсидирует приобретение актива, а социальная цель отходит на второй план.
Именно здесь проходит самая неудобная граница. Человек может полностью соответствовать формальным требованиям и одновременно использовать программу как финансовую возможность. Законность и социальная эффективность не всегда означают одно и то же.
«Цена для новосёла» стала частью более широкой системы «Квартира со скидкой» (Дира бе-Анаха, דירה בהנחה). Под этим названием объединены программы «Целевая цена», «Сниженная цена», «Цена для новосёла» и отдельные арендные направления.
Основной приоритет сохраняется за гражданами, признанными не имеющими собственного жилья. Для регистрации требуется действующее подтверждение права на участие, после чего кандидат может записываться на соответствующие лотереи.
Правила распределения квартир и приоритеты могут меняться от лотереи к лотерее. В 2026 году особенно заметной стала роль резервистов, для которых в отдельных розыгрышах выделялась значительная часть квартир.
Ответ нельзя давать по памяти или по правилам старой лотереи. Условия менялись, а ограничения могут зависеть от программы, решения Земельного управления, даты лотереи и подписанного договора.
Для льготных квартир обычно устанавливается период, в течение которого объект нельзя свободно продать или передать третьему лицу. В исключительных обстоятельствах можно обратиться в специальную комиссию за разрешением на досрочную продажу или передачу прав.
Вопрос аренды также необходимо проверять по документам конкретного проекта. Нельзя автоматически исходить из того, что правила старой программы продолжают действовать без изменений. Перед сдачей квартиры стоит получить письменное юридическое заключение.
Размер скидки выглядит убедительно в рекламных материалах, но покупателю важно оценить полную экономику сделки.
Особенно осторожно следует относиться к расчёту будущей аренды. Если сотни победителей одной лотереи одновременно получат ключи, предложение может резко вырасти. Доходность, рассчитанная до заселения района, окажется слишком оптимистичной.
Программа действительно открыла дорогу к собственности для семей, которые иначе продолжали бы арендовать жильё. Она также ускорила строительство новых районов и направила покупателей в города, которые раньше рассматривались реже.
Одновременно программа показала слабость универсальных решений. Семья без квартиры в Тель-Авиве не перестаёт нуждаться в жилье только потому, что получила право купить субсидированный объект в другом регионе.
Я не вижу проблемы в том, что семья старается разумно распорядиться полученным активом. Вопрос к государству другой: если программа финансируется обществом, её правила должны заранее определять, какую цель оно оплачивает. Первое жильё, доступную аренду или накопление капитала победителями лотереи.
Сравнить актуальные предложения можно в разделе квартир на продажу в Израиле. При сравнении льготного проекта со свободным рынком необходимо учитывать не только заявленную скидку, но и срок ожидания, стоимость кредита, ограничения и расположение.
Официальные источники: Министерство строительства: программа «Квартира со скидкой», условия участия в программе, получение подтверждения права на участие, комиссия по исключительным случаям, отчёт Государственного контролёра о программе «Цена для новосёла».
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь