Из серии «Полный путь покупателя»
Собственный капитал — это не просто остаток на счёте. Нужно определить подтверждаемую сумму, отделить расходы и резерв, а затем сопоставить её с допустимым процентом ипотечного финансирования.
В Израиле доступный размер ипотеки зависит от статуса приобретаемой квартиры и стоимости объекта, которую принимает банк. Поэтому два покупателя с одинаковыми накоплениями могут иметь разный максимальный бюджет.
Банк Израиля указывает предельное соотношение кредита к стоимости жилья: до 75% для единственной квартиры, до 70% для сменной и до 50% для инвестиционной. Это верхние пределы, а не обещание конкретного банка выдать именно такую сумму.
Что включать в собственный капитал
Учитывайте ликвидные и документально подтверждаемые средства: деньги на счетах, депозиты, средства от продажи другого актива и согласованную помощь семьи. Если деньги должны поступить позже, зафиксируйте срок и условия их получения.
Не включайте в расчёт сумму, необходимую для налога, услуг специалистов, ремонта и резерва. Иначе на бумаге бюджет будет выглядеть достаточным, но к одному из платежей по договору денег не хватит.
Как работает ограничение финансирования
При максимальном финансировании 75% покупатель должен обеспечить не менее 25% стоимости плюс все сопутствующие расходы. Для сменной квартиры минимальная доля собственных средств обычно выше, а для инвестиционной — существенно выше.
Расчёт банка может основываться на цене договора или оценке недвижимости. Если оценщик определит стоимость ниже цены покупки, разницу покупателю придётся покрывать собственными средствами. Поэтому нельзя строить сделку на минимальном взносе без запаса.
Проверьте происхождение и доступность денег
Банк и участники сделки могут запросить документы о происхождении средств. Подготовьте выписки, договор продажи предыдущего актива, документы о подарке или займе и подтверждение перевода. Деньги должны быть доступны к датам, указанным в будущем графике платежей.
Если часть капитала зависит от продажи существующей квартиры, учитывайте риск несовпадения сроков и заранее обсуждайте переходное финансирование с банком и адвокатом.
Практический чек-лист шага 3
- Составьте список всех доступных источников средств.
- Подтвердите остатки выписками и документами.
- Вычтите налог, специалистов, ремонт и резерв.
- Определите статус квартиры: единственная, сменная или инвестиционная.
- Рассчитайте капитал при более низкой банковской оценке.
- Сопоставьте даты поступления средств с будущим графиком платежей.
Типичные ошибки
- Считать расходные деньги частью первоначального взноса.
- Исходить из максимального процента финансирования как из гарантии.
- Не учитывать риск более низкой оценки квартиры.
- Не готовить документы о происхождении средств.
Официальные сервисы и источники
Результат этого этапа
У вас есть подтверждённая сумма собственного капитала, отдельный резерв и понимание, какой минимальный взнос требуется с учётом статуса квартиры и возможной оценки банка.
Частые вопросы
Можно ли получить 100% финансирования покупки?
Обычная ипотека на приобретаемую квартиру ограничена правилами финансирования. Дополнительные кредиты или залог другого имущества повышают долговую нагрузку и требуют отдельной проверки рисков.
Учитывает ли банк цену договора или оценку?
Банк определяет базу по своим правилам. Если оценочная стоимость ниже цены договора, это может уменьшить сумму ипотеки и увеличить необходимый собственный капитал.
Можно ли использовать подарок от родителей?
Да, но банк может попросить подтверждение происхождения и перевода средств. Условия подарка или семейного займа лучше оформить письменно.