Серия «Посуточная аренда в Израиле». Шаг 15 из 40.
Минимальный срок проживания и скидки
Минимальный срок проживания определяет, на какое наименьшее количество ночей можно забронировать квартиру. Он влияет не только на загрузку, но и на количество уборок, стирок, заселений и свободных промежутков в календаре.
Скидки за продолжительное проживание также требуют расчёта. Они должны отражать реальную экономию управляющего, а не автоматически уменьшать доход владельца.
Почему одна ночь может быть невыгодной
Расходы на подготовку квартиры почти не зависят от продолжительности бронирования. После одной ночи необходимо выполнить ту же работу, что и после трёх:
- провести уборку;
- заменить и постирать бельё;
- подготовить полотенца;
- пополнить расходные материалы;
- организовать заселение и выезд;
- проверить имущество;
- оплатить работу персонала;
- ответить на вопросы гостя.
Если стоимость ночи составляет 450 шекелей, а уборка и стирка обходятся в 300 шекелей, до учёта комиссий, коммунальных расходов и налогов остаётся только 150 шекелей.
При бронировании на три ночи доход составит 1 350 шекелей, а подготовка квартиры потребуется один раз. Поэтому более продолжительное проживание часто оказывается выгоднее даже с небольшой скидкой.
Когда бронирование на одну ночь оправданно
Запрет на однодневные бронирования не должен быть безусловным. Одна ночь может быть выгодна, если:
- цена короткого проживания повышена;
- уборка оплачивается отдельно;
- нужно заполнить свободный промежуток;
- заселение полностью автоматизировано;
- стоимость подготовки квартиры невысока;
- спрос на короткие визиты стабилен;
- квартира расположена возле больницы, вокзала или места проведения мероприятий.
Для каждого объекта необходимо рассчитать отдельную минимальную стоимость одной ночи.
Минимум две или три ночи
Для многих квартир базовым решением становится минимальный срок от двух до трёх ночей. Он помогает:
- уменьшить количество уборок;
- сократить износ белья;
- снизить нагрузку на управляющего;
- получить более высокий доход с одного бронирования;
- уменьшить количество коротких промежутков;
- сократить риск постоянных поздних заездов и ранних выездов.
Однако нельзя устанавливать три ночи только потому, что так делают другие владельцы. Если большинство гостей района приезжают на одну-две ночи, слишком высокий минимум может резко сократить спрос.
Минимальный срок должен меняться
Как и цена, минимальная продолжительность проживания может зависеть от даты.
- в высокий сезон — минимум три-пять ночей;
- в обычные даты — две ночи;
- в низкий сезон — одна-две ночи;
- на праздники — более длительный период;
- для свободного окна — точное количество доступных ночей;
- для ближайших дат — сокращённый минимум.
Такой подход помогает защищать прибыль в востребованные периоды и сохранять гибкость при слабом спросе.
Не создавайте неудобные промежутки
Если гость бронирует три ночи между двумя свободными периодами, в календаре может остаться одна ночь, которую сложно продать.
Перед подтверждением следует проверить, не создаёт ли бронирование:
- одну свободную ночь;
- неудобный день для уборки;
- поздний выезд перед ранним заселением;
- период, который невозможно предложить другим гостям;
- дополнительную поездку управляющего ради короткого проживания.
Иногда выгоднее предложить человеку изменить даты или добавить одну ночь со скидкой.
Как заполнить короткое окно
Если между двумя бронированиями осталась одна или две ночи, можно:
- временно сократить минимальный срок;
- немного снизить цену;
- убрать ограничение на конкретные даты;
- предложить продление предыдущему гостю;
- предложить более ранний заезд следующему гостю;
- повысить цену одной ночи, чтобы покрыть подготовку.
Изменять правила для всего календаря не требуется. Достаточно открыть конкретный промежуток.
Недельная скидка
Одно бронирование на семь ночей обычно требует одной уборки, одного заселения и одного выезда. Если эти семь ночей разделены между несколькими гостями, расходы и нагрузка будут выше.
Недельная скидка может быть оправданна за счёт экономии на:
- уборке;
- стирке;
- расходных материалах;
- времени управляющего;
- обработке платежей;
- поиске следующих гостей;
- риске свободных ночей между бронированиями.
Размер скидки нужно сравнивать с реальной экономией. Универсального процента для всех квартир не существует.
Месячная скидка
Длительное проживание уменьшает количество смен гостей и обеспечивает предсказуемый доход. Но одновременно увеличиваются потребление электричества и воды, износ техники, потребность в дополнительном белье и вероятность технических обращений.
Перед подтверждением продолжительного проживания необходимо согласовать:
- количество гостей;
- коммунальные расходы;
- промежуточную уборку;
- смену белья;
- пополнение расходных материалов;
- правила приёма посетителей;
- состояние квартиры при выезде.
Также владельцу следует убедиться, что его условия аренды, страхование и порядок учёта доходов подходят для выбранного срока проживания.
Как рассчитать скидку
Сначала необходимо определить обычную стоимость всего периода без скидки.
450 шекелей × 7 ночей = 3 150 шекелей.
Затем рассчитывается экономия владельца по сравнению с несколькими короткими бронированиями.
Если скидка составляет 5%, гость заплатит 2 992,5 шекеля. Снижение дохода составит 157,5 шекеля. Если операционная экономия превышает эту сумму, скидка может быть оправданна.
При скидке 15% доход снизится уже на 472,5 шекеля. Для её применения экономия или дополнительная вероятность бронирования должны быть сопоставимыми.
Это иллюстративный пример. Реальный расчёт зависит от объекта и расходов.
Простая формула
Максимальная скидка не должна превышать экономию на уборке, обслуживании и сокращении простоя с учётом дополнительных расходов длительного проживания.
После применения скидки итоговая цена ночи не должна опускаться ниже минимально прибыльной стоимости.
Проверяйте сочетание скидок
На некоторых площадках одновременно могут применяться:
- недельная скидка;
- месячная скидка;
- скидка за раннее бронирование;
- скидка на ближайшие даты;
- программа лояльности;
- специальное предложение;
- скидка самой площадки.
Если предложения складываются, итоговая цена может оказаться значительно ниже ожидаемой. После настройки каждой акции необходимо проверить конечную сумму для гостя и чистый доход владельца.
Скидки для новых объектов
Квартира без отзывов может временно предлагать небольшую стартовую скидку. Это помогает получить первые бронирования и сформировать рейтинг.
Однако акция должна иметь ограниченный срок, определённое количество бронирований, минимальную допустимую цену и дату пересмотра.
Продолжительное проживание новых репатриантов
Команда Domik Apartments более 12 лет работает с новыми репатриантами. Для такой аудитории часто важна возможность снять квартиру не на несколько дней, а на несколько недель, пока оформляются документы и ведётся поиск постоянного жилья.
В этом случае можно предложить индивидуальную стоимость, учитывая:
- продолжительность проживания;
- количество людей;
- расходы на электричество и воду;
- необходимость смены белья;
- промежуточные уборки;
- сезон;
- этаж и наличие лифта;
- объём багажа.
После долгой дороги людям особенно важны понятные условия без скрытых доплат и неожиданных ограничений.
Скидка не должна скрывать слабое предложение
Если квартира не бронируется, постоянное снижение цены может не решить проблему. Причиной могут быть плохие фотографии, неполное описание, отсутствие отзывов, неудобное заселение, высокий этаж без лифта, скрытые платежи или недостаточное оснащение.
Перед увеличением скидки необходимо проверить всё объявление.
Как показывать скидку гостю
Условия должны быть понятными:
- обычная цена;
- срок, на который действует скидка;
- итоговая стоимость;
- включена ли уборка;
- какие дополнительные платежи сохраняются;
- можно ли изменить даты;
- как действуют условия отмены.
Не следует сначала обещать скидку, а затем компенсировать её дополнительной оплатой за бельё, воду или заселение.
Регулярно анализируйте результат
После каждого месяца необходимо сравнивать:
- среднюю продолжительность бронирования;
- количество уборок;
- среднюю цену ночи;
- общий доход;
- расходы;
- чистую прибыль;
- количество однодневных бронирований;
- эффективность недельных и месячных скидок;
- количество свободных промежутков.
Если скидка увеличила загрузку, но уменьшила чистую прибыль, её размер или условия нужно пересмотреть.
Основные ошибки
- минимальный срок одинаков для всех дат;
- однодневные бронирования без учёта уборки;
- слишком большой минимум в низкий сезон;
- автоматическая месячная скидка без расчёта;
- одновременное сложение нескольких акций;
- скидка ниже минимальной прибыльной цены;
- отсутствие контроля коммунальных расходов;
- одинаковые условия для одного гостя и большой семьи;
- постоянное снижение цены вместо улучшения объявления.
Главный принцип
Минимальный срок проживания должен защищать владельца от невыгодных коротких бронирований, но не блокировать реальный спрос.
Скидка оправданна только тогда, когда продолжительное проживание снижает расходы, уменьшает риск простоя или обеспечивает более предсказуемый доход. Каждый процент скидки должен иметь экономическое объяснение.
Серия подготовлена платформой «ערוצי נדל״ן» совместно с командой Domik Apartments, занимающейся посуточной арендой и управлением объектами краткосрочной аренды в Хайфе и Крайот с 2014 года.
Размещение объявления о посуточном жилье на многоязычной платформе Arutzei Nadlan позволяет охватить широкую аудиторию жителей Израиля, новых репатриантов и иностранных гостей, говорящих на русском, иврите, английском и других языках. Дополнительная видимость объявления на разных языковых направлениях платформы повышает вероятность бронирования и помогает собственнику сократить периоды простоя квартиры.