Серия «Посуточная аренда в Израиле». Шаг 13 из 40.
Как определить стоимость посуточной аренды
Цена посуточной аренды не должна назначаться на основании личных ожиданий владельца или стоимости соседней квартиры. Она зависит от спроса, расположения, сезона, вместимости, состояния объекта и реальных расходов на обслуживание.
Главная задача — найти баланс между стоимостью ночи и загрузкой. Высокая цена при редких бронированиях может принести меньше дохода, чем умеренная стоимость при стабильной занятости квартиры.
Цена объявления и доход владельца — разные показатели
Стоимость, которую видит гость, ещё не является прибылью собственника. Из полученной суммы могут вычитаться:
- комиссии площадок и платёжных систем;
- стоимость уборки;
- стирка белья;
- коммунальные расходы;
- интернет и телевидение;
- расходные материалы;
- мелкий ремонт;
- замена мебели и техники;
- управление квартирой;
- налоги и НДС — если применимо;
- возвраты и компенсации гостям;
- периоды простоя.
Поэтому ориентироваться только на валовую стоимость бронирования неправильно.
Изучите похожие предложения
Для определения начальной цены необходимо найти квартиры, максимально похожие на ваш объект.
Сравнивайте:
- один город и район;
- одинаковое количество комнат;
- похожую площадь;
- одинаковую вместимость;
- сопоставимое состояние ремонта;
- наличие лифта;
- этаж;
- парковку;
- балкон;
- расстояние до моря;
- реальный вид из окна;
- качество фотографий;
- рейтинг и количество отзывов.
Нельзя напрямую сравнивать квартиру без лифта на четвёртом этаже с новым объектом в доме с парковкой и лифтом. Формально количество комнат может совпадать, но аудитория и уровень удобства будут разными.
Проверяйте стоимость на конкретные даты
Цена, показанная в объявлении, может относиться только к одной свободной ночи или периоду низкого спроса. Для правильного сравнения следует выбрать одинаковые даты и одинаковое количество гостей.
Проверяйте:
- будние дни;
- выходные;
- ближайший месяц;
- летний сезон;
- праздничные периоды;
- проживание на одну ночь;
- бронирование на неделю или месяц.
Также необходимо учитывать дополнительные платежи. Квартира с низкой стоимостью ночи может оказаться дороже после добавления уборки, комиссии и оплаты за дополнительных гостей.
Расположение влияет на цену
Даже в пределах одного района стоимость квартир может отличаться. На цену влияют:
- расстояние до моря;
- вид из окна;
- близость к железнодорожной станции;
- общественный транспорт;
- больницы и медицинские центры;
- магазины;
- парковка;
- уровень шума;
- состояние дома;
- доступность подъезда.
Фраза «возле моря» сама по себе не объясняет ценность объекта. Между квартирой в 200 метрах от пляжа и квартирой, до которой нужно ехать на автомобиле, существует существенная разница.
Вид на море как преимущество
Реальный вид на море может позволить установить более высокую цену, особенно если он открывается из гостиной, спальни или с собственного балкона.
По внутренним данным портфеля Domik Apartments, объекты возле моря, особенно квартиры с честно показанным видом на море, формируют не менее 85% бронирований компании. Это относится к портфелю компании в Хайфе и Крайот, а не ко всему рынку Израиля.
Однако одна фотография моря не оправдывает любую цену. Гости также оценивают ремонт, чистоту, этаж, лифт, кровати и общее состояние квартиры.
Этаж, лифт и доступность
Высокий этаж с лифтом и красивым видом может увеличивать привлекательность объекта. Высокий этаж без лифта, наоборот, ограничивает аудиторию.
Особенно это важно для:
- пожилых гостей;
- семей с маленькими детьми;
- людей с ограниченной подвижностью;
- новых репатриантов;
- гостей с большим количеством багажа.
Если квартира расположена на четвёртом этаже без лифта, цена должна учитывать это ограничение. Скрывать такую информацию и рассчитывать на то, что гость узнает всё после приезда, нельзя.
Вместимость не всегда означает более высокую цену
Дополнительные спальные места могут увеличить доход, но только если они действительно удобны.
Квартира на шесть человек должна иметь:
- шесть пригодных для сна мест;
- достаточное количество белья и полотенец;
- соответствующее количество стульев и посуды;
- возможность комфортно пользоваться ванной;
- достаточную мощность кондиционеров;
- место для хранения вещей.
Если шестому гостю приходится спать на неудобной раскладушке посреди прохода, повышенная стоимость не будет восприниматься как оправданная.
Рассчитайте постоянные расходы
К постоянным расходам относятся платежи, которые владелец несёт независимо от количества гостей:
- арнона;
- платежи домового комитета;
- интернет;
- телевидение;
- страхование;
- постоянное управление;
- обслуживание систем;
- резерв на ремонт и замену оборудования.
Эти расходы необходимо разделить не на 30 календарных дней, а на реалистичное количество оплаченных ночей.
Если постоянные расходы составляют 4 500 шекелей в месяц, а ожидаемая загрузка — 20 ночей, на каждую занятую ночь приходится 225 шекелей постоянных расходов.
Рассчитайте переменные расходы
Переменные расходы возникают при каждом бронировании или заселении:
- уборка;
- стирка;
- электричество и вода;
- расходные материалы;
- комиссия площадки;
- комиссия платёжной системы;
- встреча или сопровождение гостя;
- дополнительные комплекты белья.
Если уборка и стирка обходятся в 300 шекелей, а среднее бронирование длится три ночи, на одну ночь приходится около 100 шекелей этих расходов.
В приведённом примере минимальная стоимость уже составляет 325 шекелей за ночь: 225 шекелей постоянных расходов и 100 шекелей расходов на подготовку. При этом ещё не учтены комиссии, налоги, резерв и прибыль владельца.
Простая формула базовой цены
Базовая цена за ночь = постоянные расходы на занятую ночь + переменные расходы + комиссии + резерв + прибыль.
Если уборка оплачивается гостем отдельно, не нужно второй раз полностью включать её в стоимость ночи. Однако следует учитывать, покрывает ли установленная плата реальную уборку и стирку.
Не забывайте о резерве
В посуточной квартире регулярно изнашиваются:
- постельное бельё;
- полотенца;
- матрасы;
- посуда;
- чайники;
- замки;
- кондиционеры;
- стиральные машины;
- диваны и кровати.
Если не закладывать резерв в цену, замена оборудования будет каждый раз оплачиваться из прибыли владельца.
Учитывайте длительность бронирования
Одно бронирование на семь ночей обычно выгоднее семи отдельных бронирований по одной ночи. При длительном проживании уменьшаются расходы на уборку, стирку, встречу гостей, расходные материалы, комиссии за отдельные платежи и время управляющего.
Поэтому недельная или месячная скидка может быть экономически оправданна. Размер скидки следует рассчитывать по реальной экономии, а не устанавливать автоматически.
Доплата за дополнительных гостей
Если увеличение количества гостей приводит к дополнительным расходам, можно установить базовую цену для определённого количества проживающих и доплату за каждого следующего гостя.
Доплата может покрывать:
- дополнительное бельё;
- полотенца;
- воду и электричество;
- повышенный износ;
- дополнительное время уборки.
Условия должны быть указаны в объявлении до подтверждения бронирования.
Минимальный срок проживания
Низкая цена одной ночи может оказаться убыточной, если после неё требуется полноценная уборка и стирка.
В таких случаях можно:
- установить минимальное количество ночей;
- повысить цену короткого проживания;
- отдельно взимать плату за уборку;
- стимулировать бронирования на более длительный срок.
Решение зависит от расходов на подготовку объекта и спроса на конкретные даты.
Сезонность и дни недели
Стоимость не должна оставаться одинаковой в течение всего года. На спрос могут влиять летний сезон, праздники, школьные каникулы, выходные, события в городе, медицинские или деловые периоды, изменения туристического потока и ситуация в стране.
В следующем материале серии будет отдельно разобрано динамическое ценообразование — изменение стоимости в зависимости от спроса, даты и остатка свободных ночей.
Не снижайте цену автоматически
Если квартира не получает бронирований, причина не всегда заключается в цене. Проблема может быть связана с:
- неудачной главной фотографией;
- слабым описанием;
- небольшим количеством отзывов;
- непонятными условиями;
- слишком большим залогом;
- ограничениями по заселению;
- ошибками в календаре;
- отсутствием ответа гостям;
- неверно выбранной аудиторией.
Перед снижением цены необходимо проверить всё объявление.
Стартовая цена для нового объекта
Новая квартира без отзывов может временно предлагаться немного дешевле сопоставимых объектов. Это помогает получить первые бронирования и отзывы.
Однако слишком низкая стартовая цена может привлечь аудиторию, для которой единственным критерием является минимальная стоимость. После появления отзывов цену необходимо пересмотреть.
Оценивайте не только загрузку
Стопроцентная загрузка не всегда означает хороший результат. Если календарь полностью заполнен намного раньше, возможно, квартира продаётся слишком дёшево.
Основными показателями должны быть:
- количество оплаченных ночей;
- средняя цена ночи;
- валовой доход;
- расходы;
- чистая прибыль;
- доход на одну доступную ночь;
- количество свободных дней между бронированиями.
Например, 25 ночей по 300 шекелей дают 7 500 шекелей. Двадцать ночей по 420 шекелей дают 8 400 шекелей при меньшем количестве уборок и заселений.
Цена должна быть понятна гостю
В объявлении следует заранее показывать стоимость проживания, уборку, доплату за гостей, залог, возможные обязательные платежи, условия скидок и правила отмены.
Человек должен понимать итоговую сумму до оплаты. Неожиданные доплаты в переписке снижают доверие и увеличивают количество отказов.
Регулярно пересматривайте расчёт
Стоимость квартиры необходимо проверять постоянно, особенно после:
- изменения коммунальных расходов;
- повышения стоимости уборки;
- обновления мебели;
- появления новых отзывов;
- изменения конкуренции;
- начала нового сезона;
- длительного периода простоя;
- значительного роста количества запросов.
Базовая цена является отправной точкой, а не постоянной величиной на несколько лет.
Главный принцип определения цены
Правильная цена должна одновременно соответствовать рынку, покрывать расходы и приносить прибыль. Нельзя определять её только по соседним объявлениям или желаемому доходу владельца.
Сначала рассчитывается минимальная экономически оправданная стоимость, затем изучается рынок и только после этого устанавливается цена для гостя.
Серия подготовлена платформой «ערוצי נדל״ן» совместно с командой Domik Apartments, занимающейся посуточной арендой и управлением объектами краткосрочной аренды в Хайфе и Крайот с 2014 года.
Размещение объявления о посуточном жилье на многоязычной платформе Arutzei Nadlan позволяет охватить широкую аудиторию жителей Израиля, новых репатриантов и иностранных гостей, говорящих на русском, иврите, английском и других языках. Дополнительная видимость объявления на разных языковых направлениях платформы повышает вероятность бронирования и помогает собственнику сократить периоды простоя квартиры.