При продаже недвижимости в Израиле одинаковая цена договора может означать совершенно разный финансовый результат для собственников. Один продавец получит освобождение от налога на прирост стоимости, другой заплатит налог с части прибыли, а третий столкнётся ещё и с муниципальным сбором. Результат зависит от истории квартиры, других объектов в собственности, статуса продавца и условий сделки.
Для собственников, продающих недвижимость в Израиле, налоговый расчёт становится частью определения бюджета следующей покупки. Проверять его следует до подписания договора, когда ещё можно оценить сроки продажи, доступные освобождения и сумму, которая останется после расчётов.
Автор: Сергей Гов, руководитель агентства Gov Nadlan, аналитик платформы Arutzei Nadlan.
Актуальность: правила и суммы проверены по состоянию на 22 октября 2026 года. Материал рассматривает прежде всего продажу недвижимости физическими лицами.
Какие налоги и сборы возникают у продавца
Основной налог при продаже недвижимости называется мас шевах (מס שבח). Его взимает Налоговое управление Израиля с облагаемого прироста стоимости объекта. Отдельно может возникнуть этель ашбаха (היטל השבחה), сбор местной комиссии по планированию и строительству за увеличение стоимости вследствие градостроительных решений.
| Платёж | Основание | Что важно продавцу |
|---|---|---|
| Мас шевах | Облагаемый прирост стоимости недвижимости | Возможны полное освобождение, частичное освобождение или льготный расчёт |
| Этель ашбаха | Увеличение стоимости из-за утверждённого плана, послабления или разрешённого отклонения в использовании | Освобождение от мас шевах само по себе этот сбор не отменяет |
| Мас йесеф | Высокий годовой облагаемый доход, включая определённые доходы от недвижимости | Может увеличить общую налоговую нагрузку сверх мас шевах |
Налог на приобретение, мас рехиша, по закону относится к покупателю. Если продавец одновременно покупает другое жильё, это отдельная сделка со своим налоговым расчётом. Нельзя автоматически зачесть расходы на новую квартиру в счёт налога с продажи старой.
Мас шевах: налог рассчитывают с прироста стоимости
По разъяснениям Налогового управления, налоговая база определяется через разницу между стоимостью продажи и учитываемой стоимостью приобретения. При расчёте принимают во внимание допустимые расходы, индексацию и, когда применимо, амортизацию. Поэтому простое вычитание первоначальной цены квартиры из цены продажи обычно даёт лишь приблизительный результат.
Для обычной облагаемой продажи физическим лицом жилой квартиры, приобретённой с 1 января 2014 года, базовый расчёт обычно составляет 25% реального облагаемого прироста. Это не 25% всей цены квартиры. Исторические приобретения, специальные льготы и дополнительный налог на высокие доходы могут изменить итог.
Если расчёт по налоговым правилам показывает убыток, мас шевах с прибыли не возникает. Однако отсутствие налога не отменяет обязанность сообщить о сделке и не исключает других платежей.
Какие расходы могут уменьшить налог
При соблюдении условий закона могут учитываться налог на приобретение, оплаченный при покупке, услуги адвоката и риелтора при приобретении и продаже, услуги оценщика, документированные улучшения недвижимости и допустимые реальные процентные расходы по кредиту.
Расход должен относиться к продаваемому объекту и подтверждаться документами. Нельзя повторно учитывать сумму, уже включённую в стоимость приобретения, или заявлять вычет вопреки ограничениям на расходы, учитываемые при налогообложении доходов. Не каждый ремонт и не каждая банковская выплата автоматически уменьшают мас шевах.
Остаток ипотеки не является самостоятельным вычетом из прибыли. Погашение основного долга уменьшает деньги, которые останутся у продавца после сделки. Налоговый расчёт при этом основывается на стоимости приобретения и предусмотренных законом корректировках.
Условный пример расчёта
Предположим, квартира приобретена после 1 января 2014 года и продаётся за 2,6 млн шекелей. Её учитываемая стоимость приобретения после необходимых корректировок составляет 1,8 млн шекелей, а дополнительные признанные расходы после корректировок составляют 200 тыс. шекелей.
- Цена продажи: 2 600 000 шекелей.
- Учитываемая стоимость приобретения и расходов: 2 000 000 шекелей.
- Реальный облагаемый прирост: 600 000 шекелей.
- Мас шевах при ставке 25%: 150 000 шекелей.
Это учебный пример без освобождения и специальных льгот. Он показывает принцип расчёта, а не стоимость конкретного объекта. Если продавец соответствует условиям полного освобождения, результат по мас шевах может быть нулевым.
Когда продажа единственной квартиры освобождается от налога
Самый распространённый путь освобождения предусмотрен статьёй 49ב(2) Закона о налогообложении недвижимости. Однако единственная запись о квартире на имя продавца ещё не означает автоматического права на льготу. Проверяются одновременно объект, срок владения, состав собственности семьи и предыдущие продажи.
Основные условия освобождения:
- Продаваемый объект соответствует установленным законом требованиям к жилой квартире, дающей право на льготу.
- Квартира является единственным жильём продавца в Израиле и на территории, учитываемой законом, с предусмотренными исключениями.
- Продавец владеет правами на квартиру не менее 18 месяцев с момента, когда она стала жилой квартирой.
- В предыдущие 18 месяцев продавец не продавал другую квартиру с использованием именно этого освобождения.
- Продавец передаёт все принадлежащие ему права в продаваемой квартире.
- Выполнены требования к налоговому резидентству и остальные условия закона.
Для квартиры, купленной на стадии строительства, отсчёт 18 месяцев не обязательно начинается с договора с застройщиком. Значение имеет момент, когда объект стал жилой квартирой. Продажа прав на ещё не завершённое жильё требует отдельного анализа.
Личное проживание собственника не является универсальным обязательным условием. Квартира, сдававшаяся для проживания, также может соответствовать требованиям. При этом проверяются её правовой статус и использование, а не только название объекта в объявлении.
Предел освобождения в 2026 году
По данным инструкции Налогового управления № 1/2026, установленный предел стоимости продажи для освобождения составляет 5 008 000 шекелей. Этот показатель действует в период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2027 года.
Если стоимость продажи превышает предел, освобождение может быть частичным. Налог рассчитывается с относящейся к облагаемой части сделки прибыли с соответствующим распределением стоимости приобретения и расходов. Начислять 25% непосредственно на всю сумму превышения цены неправильно.
Почему учитывается недвижимость супругов и детей
Для освобождений действует принцип семейной ячейки. По общему правилу продавец, его супруг или супруга и несовершеннолетние дети рассматриваются как один продавец, с установленными законом исключениями. Поэтому квартира, зарегистрированная только на другого супруга, может повлиять на право на льготу.
При доказанной имущественной раздельности возможны исключения, выработанные судебной практикой. Значение имеют происхождение имущества, соглашения супругов и фактические отношения. Одной регистрации объектов на разные имена недостаточно для уверенного вывода о двух независимых освобождениях.
Если есть доля в другой квартире или уже куплено новое жильё
Наличие другой недвижимости не всегда лишает статуса владельца единственной квартиры. Например, закон предусматривает исключения для доли в другой квартире, не превышающей одной трети, а для доли, полученной по наследству, не превышающей половины. Есть и другие специальные случаи.
Эти правила применяются при проверке конкретного освобождения. Они не означают, что последующая продажа самой такой доли автоматически будет освобождена от налога. Важно учитывать, как доля использовалась при предыдущих налоговых расчётах.
При замене жилья закон допускает временное владение старой и новой квартирой. Для замещающих покупок с 1 июня 2025 года базовый срок продажи прежней квартиры составляет 24 месяца. Для покупок с 1 июня 2023 года по 31 мая 2025 года действовал базовый срок 18 месяцев.
В 2026 году введены специальные продления отдельных сроков. Поэтому окончательную дату необходимо рассчитывать по датам конкретных сделок с учётом инструкции № 2/2026. Сам факт покупки новой квартиры не гарантирует освобождения при продаже прежней.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Само получение недвижимости по наследству не считается продажей для целей Закона о налогообложении недвижимости. Последующая продажа наследником является отдельным событием. Для неё предусмотрено специальное освобождение по статье 49ב(5).
Ключевые условия этого освобождения:
- Продавец является супругом наследодателя, его потомком либо супругом потомка.
- Перед смертью наследодатель владел только одной жилой квартирой.
- Если бы наследодатель был жив и продавал квартиру, он имел бы право на освобождение.
При выполнении этих и общих требований наличие собственной квартиры у наследника само по себе не исключает специальную льготу. Но наследство от брата, сестры, дяди или другого родственника нельзя автоматически приравнивать к наследству, отвечающему перечисленным условиям.
Если специальное освобождение не подходит, проверяют другие основания и обычный расчёт налога. При этом стоимость квартиры на день наследования обычно не становится новой стоимостью приобретения. Во многих случаях наследник продолжает налоговую историю наследодателя; для старых наследств существуют особенности.
Когда приходится платить при продаже второй квартиры
Если продавец владеет несколькими квартирами и не подпадает под исключение или специальное освобождение, продажа обычно облагается мас шевах. При этом действующего общего правила «одну квартиру можно продать без налога раз в четыре года» больше нет. Этот прежний механизм отменён с 2014 года.
Для жилых квартир, приобретённых до 1 января 2014 года и соответствующих требованиям закона, может применяться льготный линейный расчёт. Реальный прирост распределяется пропорционально времени владения. Часть, относящаяся к периоду до установленной законом границы 2014 года, освобождается, а последующая часть облагается по ставке 25%.
Такое распределение не требует устанавливать рыночную цену квартиры на начало 2014 года. Оно основано на длительности периодов владения. Однако применимость расчёта необходимо отдельно проверить, особенно если в цене присутствуют дополнительные строительные права.
Для продажи двух квартир ради приобретения одной существует отдельная разовая льгота по статье 49ה. Она ограничена стоимостью объектов, сроками продаж и условиями покупки замещающего жилья. Обычная продажа двух квартир с последующей покупкой третьей сама по себе не создаёт освобождения.
Может ли нерезидент продать квартиру без налога
Израильское гражданство и налоговое резидентство являются разными понятиями. Владелец израильского паспорта, постоянно проживающий за рубежом, не должен автоматически рассчитывать на правила для налогового резидента Израиля.
Нерезидент может претендовать на предусмотренное законом освобождение при продаже подходящей жилой квартиры в Израиле, если у него нет жилой квартиры в стране налогового резидентства и выполнены остальные условия соответствующей льготы.
Отсутствие зарубежного жилья необходимо подтвердить. Налоговое управление предусматривает официальное подтверждение, а для стран, где соответствующие справки не выдаются, допускает определённые альтернативные доказательства. Порядок изложен в официальном дополнении к инструкции № 5/2013.
Дарение и развод: отсутствие платежа сейчас не всегда отменяет будущий налог
Передача недвижимости в дар близкому родственнику может освобождаться от мас шевах по статье 62. Круг родственников определяется законом, причём для некоторых связей действуют специальные ограничения. Налоговые последствия для получателя, включая мас рехиша, проверяются отдельно.
Такое освобождение часто означает перенос налоговой истории на получателя. Накопленный прирост не исчезает автоматически. Если получатель затем продаёт подаренную квартиру, необходимо проверить её первоначальную стоимость, дату приобретения и специальные периоды ожидания для освобождения.
Передача прав на основании судебного решения в рамках развода при выполнении статьи 4א не считается продажей. Однако при последующей продаже третьему лицу прежняя налоговая история объекта обычно сохраняется. Поэтому раздел имущества желательно оценивать с учётом будущего налогового обязательства.
Этель ашбаха: отдельный сбор даже при освобождении от мас шевах
Этель ашбаха связан с увеличением стоимости недвижимости вследствие градостроительного решения. Например, утверждение плана может расширить возможности использования участка или строительства. Сбор способен возникнуть и тогда, когда собственник сам ничего не строил.
По разъяснениям Управления планирования, стандартная ставка составляет 50% установленного прироста стоимости, вызванного соответствующим решением. Это не половина цены квартиры и не половина всей прибыли продавца. Для отдельных случаев предусмотрены специальные ставки и освобождения.
Обязанность оплатить сбор обычно реализуется при продаже, получении разрешения или другом предусмотренном законом использовании прав. Порядок оценки и оплаты разъясняется в официальном руководстве по этель ашбаха.
Поэтому продавец единственной квартиры может получить полное освобождение от мас шевах и одновременно иметь обязательство перед местной комиссией. Условия освобождения от одного платежа не заменяют проверку другого.
Дополнительные строительные права могут изменить налоговый результат
Особого внимания требуют частные дома, квартиры с крышей и объекты, цена которых включает возможность дополнительного строительства. Для мас шевах стоимость жилой части и стоимость неиспользованных строительных прав могут рассматриваться раздельно.
Даже если сама квартира соответствует условиям освобождения, оно не обязательно покрывает всю цену договора. Здесь может потребоваться оценка недвижимости и отдельный расчёт по статье 49ז. Одновременно проверяют возможный этель ашбаха.
Дополнительный налог на высокие доходы
В 2026 году мас йесеф по общему правилу составляет 3% с части годового облагаемого дохода, превышающей 721 560 шекелей. Дополнительно действует ставка 2% с части облагаемых доходов из капитальных источников, превышающей тот же годовой порог. Эти расчёты имеют разные базы.
Для продажи жилой квартиры действует специальное условие: соответствующий прирост включается в расчёт дополнительного налога, когда стоимость продажи превышает 5 385 285 шекелей и продажа не освобождена от налога. Этот предел нельзя путать с потолком освобождения от мас шевах в 5 008 000 шекелей.
Показатели приведены в налоговых таблицах на 2026 год. Итог зависит также от других доходов продавца за год. Автоматически прибавлять 5% ко всей цене сделки или ко всей прибыли неправильно.
Земля, офисы и коммерческая недвижимость
Освобождение для единственной жилой квартиры не распространяется автоматически на земельный участок, магазин, офис или склад. Для таких объектов применяются другие условия расчёта, а дата приобретения может влиять на распределение прироста между налоговыми периодами.
Если продажа относится к предпринимательской деятельности или объект является товарным запасом бизнеса, необходимо отдельно проверить подоходный налог либо налог на прибыль компании и возможный НДС. Правила частного продавца квартиры нельзя механически переносить на коммерческие сделки.
Когда нужно подать декларацию и заплатить налог
По общему правилу сообщить о продаже в Налоговое управление необходимо в течение 30 дней со дня сделки. Для обычной продажи отсчёт обычно связан с подписанием договора, а не с передачей ключей или завершением регистрации в Табу.
Декларация подаётся и тогда, когда продавец просит полное освобождение. Льготу необходимо заявить и подтвердить. Информация о подаче доступна на странице Налогового управления; подходящий вид декларации зависит от сделки.
Налог по самостоятельному расчёту обычно уплачивается в течение 60 дней со дня сделки. Закон предусматривает отдельные случаи переноса срока, но график платежей покупателя сам по себе не означает свободной отсрочки налогового обязательства.
В определённых облагаемых сделках покупатель перечисляет аванс в счёт мас шевах продавца. Это часть расчётов по цене квартиры и исполнение обязательства продавца, а не дополнительный налог сверх согласованной стоимости.
Что подготовить для расчёта до подписания договора
- Документы о правах на объект и первоначальный договор приобретения.
- Подтверждения налога на приобретение и других допустимых расходов.
- Документы об улучшениях, реконструкции и разрешённых строительных правах.
- Сведения о недвижимости супругов и несовершеннолетних детей.
- Информацию о предыдущих продажах и использованных освобождениях.
- Документы о наследстве, дарении или разделе имущества, если они относятся к объекту.
- Данные об использовании квартиры, аренде и применявшемся налоговом режиме.
- Информацию местной комиссии о возможном этель ашбаха.
При облагаемой продаже также стоит проверить право на распределение реального прироста для расчёта налога по нескольким налоговым годам. При выполнении условий период может составлять до четырёх лет, в пределах установленного законом срока владения. Это способ расчёта с учётом доходов и льгот, а не автоматическая рассрочка платежа.
До согласования окончательной цены продавцу полезно получить письменный расчёт: ожидаемый мас шевах, возможный дополнительный налог, этель ашбаха и чистый остаток после погашения кредита и расходов. Такой документ позволяет понять, какая сумма действительно доступна для следующей покупки.
Вопросы и ответы о налогах при продаже недвижимости
Квартира сдавалась в аренду. Это увеличит налог при продаже?
Сам факт сдачи жилья в аренду не отменяет право на освобождение от мас шевах. Если продажа облагается налогом, значение имеет режим налогообложения аренды и учёт амортизации, на иврите «пхат». Амортизация способна увеличить облагаемый прирост стоимости.
В частности, уплата 10% с арендного дохода не исключает учёт амортизации при облагаемой продаже, даже если собственник отдельно её не вычитал. Для расчёта нужно восстановить периоды аренды и применявшиеся налоговые режимы.
Возникнет ли налог, если один наследник выкупит доли остальных?
Первичный раздел наследства между наследниками может не считаться продажей, если компенсации производятся из имущества самого наследства. Но если один наследник рассчитывается с другими личными деньгами, соответствующая часть передачи может быть признана сделкой.
У приобретающего доли тогда проверяется обязанность по мас рехиша, у передающих права наследников проверяются мас шевах и возможные освобождения. Поэтому источник денег для расчётов следует определить до подписания соглашения о разделе.
Можно ли договориться, что мас шевах оплатит покупатель?
Да, стороны могут распределить расходы в договоре, однако обязанным перед Налоговым управлением остаётся продавец. Если покупатель оплачивает налог сверх суммы, которую продавец должен получить «на руки», налоговая стоимость сделки может увеличиться на соответствующую сумму.
Это называется расчётом с включением налога в стоимость, «гилум». Он может увеличить сам налог. Такую договорённость следует отличать от предусмотренного законом аванса, который покупатель перечисляет из цены квартиры в счёт налога продавца.
Можно ли вернуть часть мас шевах, если налог уже уплачен?
Да, если есть законное основание изменить расчёт: например, выявлена ошибка или обнаружены документы о допустимых расходах. Обычно заявление об исправлении налоговой оценки подают в пределах четырёх лет с установленной законом даты её утверждения или определения.
Для этого предусмотрена форма 7085. К заявлению прикладывают обоснование и подтверждающие документы. Возврат возникает после признания переплаты, а не автоматически после подачи заявления. Этот порядок не заменяет отдельную процедуру возражения против полученной оценки.
Можно ли оспорить начисленный этель ашбаха?
Да. Если спор касается самого основания начисления, применяется обращение в соответствующую апелляционную комиссию. Если обязанность платить признаётся, но завышена оценка прироста стоимости, можно просить назначить решающего оценщика, «шамай махриа».
Для стандартного оспаривания индивидуальной оценки обычно действует срок 45 дней с момента её получения. Конкретный порядок зависит от предмета спора. Обычный запрос разъяснений не следует считать заменой своевременного обращения.
Варианты процедуры описаны в официальных разъяснениях муниципалитета Тель-Авива. Для подготовки возражений по стоимости полезно заключение собственного оценщика недвижимости.
Подробнее о подготовке сделок и документах читайте в разделе руководств по недвижимости на сайте Domik. Основные налоговые механизмы изложены в официальном руководстве Налогового управления для продавца и покупателя недвижимости.
Материал носит информационный характер. Право на освобождение и сумму обязательств по конкретной сделке следует подтвердить у адвоката, специализирующегося на налогообложении недвижимости, до подписания договора.