ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА В ИЗРАИЛЕ · ЭТАП 6 · ШАГ 30 ИЗ 40
Реальная доходность — это годовая операционная прибыль после всех расходов и резерва, разделённая на вложенный капитал, и посчитанная в трёх сценариях: слабом, базовом и сильном. В примере ниже квартира с одной спальней приносит от 20 до 55 тысяч ₪ в год до налогов, а долгосрочная аренда той же квартиры — около 37 600 ₪. Посуточная аренда выгоднее, только если загрузка и цена достаточно высоки, и это нужно проверить расчётом заранее.
Коротко
- Выручка = доступные ночи × загрузка × средняя цена.
- Вычитайте комиссии, затраты на каждый заезд, постоянные расходы и резерв.
- Считайте три сценария, а не один оптимистичный.
- Точка безубыточности показывает минимальную загрузку.
- Сравнивайте с долгосрочной арендой той же квартиры, включая налоги и время.
Формула
Выручка = доступные ночи × загрузка × средняя цена за ночь после скидок
Число заездов = занятые ночи ÷ средняя длительность проживания
Операционная прибыль = выручка − комиссии − затраты на заезды − постоянные расходы − резерв
Доходность = операционная прибыль ÷ стоимость квартиры (или вложенный капитал) × 100 %
Исходные данные примера
Квартира с одной спальней. Доступно 350 ночей в год (15 ночей — ремонт и личное использование). Средняя длительность проживания 2,5 ночи. Затраты на заезд (уборка, стирка, расходники) 260 ₪. Комиссия условно 15 %. Постоянные расходы 22 200 ₪ в год: коммунальные платежи 10 800, арнона 5 400, ваад байт 2 400, страховка 1 800, программы 1 800. Резерв на замену 6 000 ₪ в год. Цифры условные.
Три сценария
| Слабый | Базовый | Сильный | |
|---|---|---|---|
| Загрузка | 55 % | 70 % | 80 % |
| Занятые ночи | 193 | 245 | 280 |
| Средняя цена, ₪ | 420 | 450 | 470 |
| Выручка, ₪ | 81 060 | 110 250 | 131 600 |
| Комиссия 15 %, ₪ | −12 159 | −16 538 | −19 740 |
| Заезды × 260 ₪ | 77 → −20 020 | 98 → −25 480 | 112 → −29 120 |
| Постоянные расходы, ₪ | −22 200 | −22 200 | −22 200 |
| Резерв, ₪ | −6 000 | −6 000 | −6 000 |
| Операционная прибыль, ₪ | 20 681 | 40 032 | 54 540 |
Сравнение с долгосрочной арендой
Та же квартира в долгосрочной аренде за 3 800 ₪ в месяц: 45 600 ₪ в год, минус один месяц простоя (3 800) и расходы владельца на страховку и ремонт (4 200). Коммунальные платежи и арнону платит жилец. Итого около 37 600 ₪ до налогов.
В базовом сценарии посуточная аренда даёт на 2 400 ₪ больше, но требует намного больше времени, а налогообложение у неё обычно менее выгодное: льготы долгосрочной жилой аренды, как правило, не применяются (шаг 1 «С чего начать владельцу квартиры»). В слабом сценарии посуточная аренда проигрывает почти 17 000 ₪.
Точка безубыточности
Вклад одной ночи = цена × (1 − комиссия) − затраты на заезд ÷ длительность проживания
Базовый сценарий: 450 × 0,85 − 260 ÷ 2,5 = 382,5 − 104 = 278,5 ₪
Безубыточность = (постоянные расходы + резерв) ÷ вклад ночи = 28 200 ÷ 278,5 ≈ 102 ночи ≈ 29 % загрузки
Чтобы обогнать долгосрочную аренду: (28 200 + 37 600) ÷ 278,5 ≈ 237 ночей ≈ 68 % загрузки
Это главный вывод примера: квартира окупает расходы уже при 29 % загрузки, но выгоднее долгосрочной аренды становится только при загрузке около 68 % и выше.
Доходность на капитал
При стоимости квартиры 1 600 000 ₪ базовый сценарий даёт 40 032 ÷ 1 600 000 ≈ 2,5 % в год до налогов, долгосрочная аренда — около 2,35 %. Если на мебель и оснащение вы потратили 60 000 ₪, дополнительный доход 2 400 ₪ в год окупит их 25 лет. Поэтому стартовые вложения нужно учитывать отдельно.
Полезные показатели
- Загрузка — занятые ночи ÷ доступные ночи.
- Средняя цена (ADR) — выручка за проживание ÷ занятые ночи.
- Выручка на доступную ночь (RevPAN) — выручка ÷ доступные ночи. В базовом сценарии 110 250 ÷ 350 = 315 ₪.
- Средняя длительность проживания — от неё зависят затраты на уборку (шаг 15 «Минимальный срок проживания и скидки»).
- Операционная прибыль на занятую ночь — в базовом сценарии 40 032 ÷ 245 ≈ 163 ₪.
Откуда брать данные
Лучший источник — ваша собственная история бронирований и расходов за 12 месяцев. Если её нет, используйте осторожные допущения: загрузку ниже, чем у лучших объявлений района, сезонность (шаг 33 «Как увеличить загрузку в низкий сезон») и расходы с запасом. Через полгода работы замените допущения фактическими цифрами.
Налоги и финансирование
Расчёт выше сделан до налогов и без ипотеки. НДС, подоходный налог и взносы в Битуах Леуми зависят от вашего статуса (шаг 29 «Доход и прибыль от посуточной аренды — не одно и то же»), а ипотека влияет на денежный поток, но не на операционную прибыль. Проверьте итог с бухгалтером.
Частые вопросы
Как рассчитать доходность посуточной квартиры?
Выручка = доступные ночи × загрузка × средняя цена. Из неё вычитают комиссии, затраты на заезды, постоянные расходы и резерв, а прибыль делят на стоимость квартиры или вложенный капитал.
Какая загрузка нужна, чтобы посуточная аренда окупалась?
В условном примере расходы покрываются при 29 % загрузки, а выгоднее долгосрочной аренды квартира становится примерно при 68 %. Для вашей квартиры цифры нужно посчитать отдельно.
Что выгоднее: посуточная или долгосрочная аренда?
Зависит от загрузки, цены, расходов, налогов и вашего времени. В примере посуточная аренда выигрывает в базовом и сильном сценариях и проигрывает в слабом.
Входит ли ипотека в расчёт доходности?
В операционную прибыль — нет, это финансирование. Но ипотека влияет на денежный поток и на доходность на вложенный капитал.
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА
Сдаёте квартиру посуточно?
Посмотрите, по каким ценам сдаются похожие квартиры в вашем городе, и разместите своё объявление бесплатно. Его увидят пользователи на русском, иврите и английском.
Материал подготовлен редакцией портала domik.co.il, входящего в группу «Аруцей Надлан», совместно с командой Domik Apartments, которая с 2014 года управляет посуточными квартирами в Хайфе и Крайот. Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию адвоката или бухгалтера.