Гарантии при аренде жилья в Израиле: что важно знать владельцу и арендатору
При заключении договора долгосрочной аренды квартиры в Израиле владелец обычно просит арендатора предоставить обеспечение выполнения обязательств. На иврите используются термины בטוחות или ערבויות.
Гарантия защищает владельца на случай неоплаты аренды и текущих счетов, повреждения квартиры по вине арендатора или несвоевременного освобождения жилья. Однако владелец не может устанавливать условия и использовать обеспечение исключительно по своему усмотрению: для обычной жилой аренды действуют ограничения Закона Израиля об аренде и ссуде.
Какие гарантии используют при аренде квартиры
| Вид гарантии | Название на иврите | Особенности |
| Денежный залог | פיקדון כספי | Арендатор передает владельцу определенную сумму, которая хранится до окончания договора |
| Банковская гарантия | ערבות בנקאית | Банк гарантирует выплату, обычно блокируя деньги или кредитный лимит арендатора и взимая комиссию |
| Банковский чек | שיק בנקאי | Выпускается банком и практически равнозначен наличным; после выдачи его нельзя свободно отменить |
| Гарантия страховой или финансовой компании | ערבות מחברת ביטוח או אשראי | Платная услуга, которая может заменить банковскую гарантию или денежный депозит |
| Гарантийный чек | שיק ביטחון | Обычный чек арендатора, предназначенный для использования при нарушении договора |
| Долговая расписка | שטר חוב | Документ на установленную сумму; его могут подписать арендатор и поручители |
| Личные поручители | ערבים | Третьи лица принимают на себя ответственность за обязательства арендатора |
| Чеки для коммунальных служб | שיקים לביטחון לרשויות | Отдельные чеки в пользу муниципалитета, поставщиков воды и электричества или домового комитета |
Владелец вправе потребовать один вид обеспечения или сочетание нескольких вариантов. При этом для части гарантий закон ограничивает их совокупный размер.
Какой размер гарантии разрешено требовать
Ограничение распространяется на гарантии, которые требуют от арендатора реальных финансовых расходов или замораживания денег. К ним относятся денежный залог, банковская гарантия, банковский чек и платная гарантия финансовой или страховой компании.
Их общая сумма не может превышать меньшую из двух величин:
- арендную плату за три месяца;
- арендную плату за одну треть всего срока договора.
Например, квартира сдается на 12 месяцев за 5 000 ₪ в месяц. Треть арендной платы за весь срок составляет 20 000 ₪, а оплата за три месяца — 15 000 ₪. Поскольку выбирается меньшая сумма, общий предел финансовых гарантий составит 15 000 ₪.
Если владелец просит одновременно депозит и банковскую гарантию, учитывается их совокупная сумма. В приведенном примере можно установить депозит 5 000 ₪ и банковскую гарантию 10 000 ₪, но нельзя потребовать обе гарантии по 15 000 ₪ каждая.
На какие гарантии финансовый лимит не распространяется
Ограничение суммы обычно не применяется к гарантийному чеку שיק ביטחון, долговой расписке שטר חוב и личному поручительству, поскольку их выдача сама по себе не требует от арендатора немедленных расходов или блокировки денег.
Это не означает, что владелец вправе произвольно взыскать всю сумму, указанную в таком документе. Любая гарантия должна использоваться только при наличии законного и предусмотренного договором основания.
При передаче гарантийного чека рекомендуется указывать конкретного получателя и делать отметку למוטב בלבד — «только указанному получателю». Надпись לביטחון בלבד обозначает назначение чека, но сама по себе не запрещает банку принять его к оплате.
Когда владелец может использовать гарантию
Для обычной долгосрочной аренды владелец может реализовать обеспечение в следующих случаях:
- арендатор не заплатил арендную плату в установленный срок;
- арендатор не оплатил арнону, воду, электричество, газ или обычные текущие платежи ועד בית;
- арендатор не устранил повреждение, за которое отвечает;
- арендатор не освободил квартиру после окончания договора.
Размер взыскания должен соответствовать фактическому долгу или расходу. При задолженности по аренде можно взыскать неоплаченную сумму с предусмотренными договором индексацией и процентами. При повреждении — подтвержденную стоимость ремонта. При задержке освобождения квартиры — сумму, рассчитанную согласно условиям договора.
Обычный износ квартиры не считается ущербом, за который автоматически отвечает арендатор.
Читайте Правила реализации гарантии
Необходимо ли предупреждать арендатора
Перед использованием гарантии владелец должен заранее уведомить арендатора о нарушении и предоставить ему разумный срок для исправления ситуации — оплаты долга, ремонта повреждения или освобождения квартиры.
Уведомление желательно направлять письменно и сохранять подтверждение его получения. Если арендатор устранил нарушение в предоставленный срок, основание для реализации гарантии отпадает.
Наличие гарантии также не позволяет владельцу выселить арендатора самостоятельно, поменять замки или вынести его имущество. При отказе освободить квартиру необходимо обращаться в суд в установленном порядке.
Когда гарантия должна быть возвращена
После завершения аренды владелец обязан вернуть обеспечение или его неиспользованный остаток. Возврат производится не позднее 60 дней после:
- передачи квартиры владельцу;
- полного погашения долгов арендатора.
Отсчет производится от события, которое наступило позднее. Если денежный залог принес проценты или другой доход, он также подлежит возврату арендатору.
Какой вариант лучше выбрать
Выбор зависит от платежеспособности арендатора, стоимости квартиры и уровня риска.
Банковская гарантия сильнее защищает владельца, поскольку банк обеспечивает выплату. Но она блокирует средства арендатора и требует оплаты комиссии.
Денежный депозит понятен обеим сторонам, однако также замораживает деньги арендатора.
Гарантийный чек удобнее и дешевле, но его эффективность зависит от наличия средств на счете. Если банк не оплатит чек, владельцу может потребоваться обращение в Управление исполнительного производства.
Долговая расписка с поручителями не требует блокировки денег и обеспечивает владельцу дополнительную защиту. При этом важно проверить личности и платежеспособность поручителей и точно определить предел их ответственности.
Для обычной аренды практичным компромиссом может быть שטר חוב с двумя платежеспособными поручителями и отдельные гарантийные чеки для коммунальных служб. В более рискованных случаях стороны могут согласовать банковскую гарантию или денежный депозит в пределах установленного законом лимита.
Что обязательно прописать в договоре
В договоре аренды следует указать:
- вид и сумму каждой гарантии;
- обязательства, которые она обеспечивает;
- срок действия документов;
- основания и порядок реализации;
- способ предварительного уведомления арендатора;
- срок возврата гарантии;
- размер ответственности поручителей;
- порядок расчета ущерба и задолженности.
Чем точнее сформулированы эти условия, тем меньше риск спора после окончания аренды.
Вывод
В Израиле существует несколько способов обеспечить договор долгосрочной аренды: денежный залог, банковская гарантия, банковский и гарантийный чеки, долговая расписка и личное поручительство. Гарантии, требующие финансовых расходов от арендатора, ограничены меньшей из двух сумм — арендной платой за три месяца или за треть срока договора. Реализовать обеспечение можно только при наличии предусмотренного основания, после предварительного уведомления арендатора и в пределах фактической задолженности или подтвержденного ущерба.
Частые вопросы
Может ли владелец потребовать несколько гарантий одновременно?
Да. Однако общая сумма депозита, банковской гарантии, банковского чека и других платных обеспечений не должна превышать установленный предел.
Ограничена ли сумма гарантийного чека?
Финансовый лимит, установленный для депозита и банковской гарантии, обычно на него не распространяется. Но использовать чек без предусмотренного законом и договором основания нельзя.
Может ли владелец удержать залог за обычный износ квартиры?
Нет. Удержание возможно за повреждения, ответственность за которые несет арендатор, но не за естественное старение и обычный износ жилья.
Через сколько времени возвращается гарантия?
Не позднее 60 дней после возврата квартиры или полного погашения долгов — в зависимости от того, какое событие произошло позднее.
Материал подготовлен агентством недвижимости «Гов Надлан», имеющим 30-летний опыт работы на рынке недвижимости Израиля.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.