Из серии «Налоги на недвижимость в Израиле — полное руководство из 25 статей»
Актуальность: проверено на 1 сентября 2026 года.
Схемы 20/80 и 10/90 — это график расчётов с застройщиком, а не налоговая льгота. Покупатель вносит небольшую часть сейчас, а крупный остаток — ближе к передаче. Для расчёта налога на покупку недвижимости стоимость сделки не делится на «купленную сейчас» и «купленную потом»: база обычно равна полной согласованной цене.
Что остаётся к оплате сразу
Даже при первом взносе 10% или 20% нужно зарезервировать налог на покупку недвижимости, услуги адвоката, возможную комиссию посредника и банковские расходы. Декларация подаётся в течение 30 дней от договора. Отсрочка застройщика не переносит автоматически срок налога.
Регуляторные ограничения 2025–2026 годов
Банк Израиля ввёл временные надзорные меры из-за риска продаж с существенной отсрочкой. Для проектов с высокой долей нелинейных графиков установлена дополнительная капитальная нагрузка банку, а доля выдач субсидируемых застройщиком bullet/balloon-кредитов ограничена 10% ежемесячных выдач жилищных кредитов. Эти меры не запрещают каждую схему, но могут повлиять на доступность финансирования.
Главный риск — финальный платёж
Предварительное одобрение ипотеки сегодня не гарантирует выдачу через два–три года. Изменятся доход, процент, оценка квартиры, лимит LTV или банковские правила. В договоре нужно понимать последствия отказа банка: обязанность оплатить остаток обычно остаётся у покупателя.
Индекс и скрытая стоимость
Проверьте, какая часть остатка привязана к индексу стоимости строительства, как учитываются изменения планировки и что происходит при задержке. Низкий первый платёж не равен фиксированной итоговой цене.
Безопасность платежей
При уплате более 7% цены требуются гарантии по Закону о защите инвестиций покупателей квартир. Платить следует только способом и на счёт, указанные в документах банковского сопровождения.
Официальные источники
- Банк Израиля: ограничения продаж с отсрочкой и balloon-кредитов
- Минстрой: защита денег покупателя
- Калькулятор налога на покупку недвижимости
Вывод
20/80 улучшает текущую ликвидность, но не уменьшает цену, налог и кредитный риск. Покупатель должен моделировать способность внести все 80% даже при худшем сценарии банка.
Следующая статья серии: Статья 10. Что входит в стоимость недвижимости для расчёта налогов.
Важно: материал носит информационный характер. Налоговые ставки, пороги, льготы, сроки и административные правила могут меняться; для конкретной сделки необходимо проверять актуальные нормы.
Статья подготовлена Arutzei Nadlan — платформой о недвижимости в Израиле.