Куда пошли цены на жильё после 2021 года: прогнозы и реальность

Обновлено: сентябрь 2026

Весной 2021 года израильский рынок жилья выглядел парадоксально. Страна только выходила из ограничений, экономика ещё не оправилась от пандемии, но покупатели уже вернулись в офисы продаж. Квартиры покупали семьи, инвесторы и участники государственных программ.

Тогда можно было ожидать, что рост цен продолжится, но останется относительно умеренным. В первоначальной версии этой статьи прогноз составлял около 4% за год. Рынок довольно быстро показал, насколько опасны спокойные прогнозы в неспокойное время.

Что происходило в начале 2021 года

Спрос поддерживали низкая ставка Банка Израиля, дешёвое ипотечное финансирование и возвращение инвесторов после снижения налога на покупку инвестиционной недвижимости летом 2020 года.

В марте 2021 года объём сделок приблизился к 13 200 квартирам. Около 2 500 объектов приобрели инвесторы, а покупатели первой квартиры заключили примерно 5 000 сделок. Застройщики за месяц продали около 5 300 новых квартир, включая жильё по государственным программам.

Это уже не было обычным восстановлением после карантина. Покупатели опасались дальнейшего подорожания и старались завершить сделку как можно быстрее. Сам страх роста цен стал дополнительным источником спроса.

Прогноз на 4% оказался слишком осторожным

К осени 2021 года годовой темп роста цен достиг 10,3%. Банк Израиля связывал ускорение с пониженным налогом для инвесторов, прекращением прежней программы «Цена для новосёла» и сильным спросом на фоне исключительно дешёвых кредитов.

За ростом цен последовал ипотечный бум. Объём новых жилищных кредитов в 2021 году достиг исторически высокого уровня. Многие семьи исходили из того, что ставка останется низкой надолго. Именно это предположение позднее оказалось самым болезненным.

Пандемия не обрушила рынок, как ожидали некоторые покупатели. Она отложила часть сделок, изменила требования к квартире и добавила ценности балкону, рабочей комнате и дополнительной площади. После снятия ограничений накопленный спрос вышел на рынок почти одновременно.

Почему квартиры дорожали быстрее ожиданий

Причина была не одна. Длительная процедура планирования ограничивала предложение в востребованных районах. Застройщики сталкивались с дорогой землёй, дефицитом рабочих и ростом стоимости материалов.

Одновременно население продолжало расти, а новые семьи нуждались в собственном или арендном жилье. Низкая доходность банковских вкладов подталкивала часть капитала в недвижимость.

Есть соблазн объяснить всё нехваткой квартир. Я бы не спешил. На цену влияли не только физическое предложение, но и стоимость денег, ожидания покупателей, налоги для инвесторов и рекламная политика застройщиков. Недвижимость редко движется по одной причине, хотя заголовкам так удобнее.

Резкий поворот после повышения ставки

В апреле 2022 года Банк Израиля начал повышать ключевую ставку. Ежемесячные платежи по кредитам с переменной составляющей выросли, а новая машканта стала заметно дороже.

Покупатель, который ещё недавно выбирал между тремя квартирами, начал считать, сможет ли вообще выдержать ежемесячный платёж. Количество сделок сократилось. Особенно сильно замедлились продажи новостроек без скидок, отсрочек и льготного финансирования.

Цены не обрушились сразу. Владельцы вторичного жилья не хотели снижать ожидания, а застройщики старались сохранять официальную цену, предлагая схемы 20/80, отсрочку платежа или субсидирование процентов. Формально прайс оставался прежним, но реальная стоимость сделки уже менялась.

Что добавили война и дефицит рабочих

После октября 2023 года рынок столкнулся с новым набором проблем. Строительные площадки потеряли значительную часть рабочей силы, сроки сдачи проектов увеличились, а покупатели стали внимательнее относиться к наличию мамада и расположению объекта.

Рынок разделился. Квартиры с защищённой комнатой, удачным расположением и понятным сроком сдачи сохраняли спрос. Старое жильё без мамада и проекты с неопределённым графиком продавались сложнее.

При этом высокая ставка удерживала часть потенциальных покупателей в аренде. Поэтому снижение активности в продажах не означало исчезновения потребности в жилье. Она просто переместилась в другой сегмент.

Как рынок подошёл к 2026 году

По итогам 2025 года Банк Израиля зафиксировал снижение цен на жильё примерно на 0,9%. Большую часть года количество сделок сокращалось, тогда как объём начатого строительства оставался высоким.

Весной 2026 года годовое снижение достигало 1,2%. На рынке находилось около 85 000 непроданных новых квартир. Это уже не дефицит предложения в привычном смысле, а серьёзный запас, распределённый по городам и стадиям строительства крайне неравномерно.

Особенно показательно другое число. По данным Центрального статистического бюро, между весной 2021 и весной 2026 года общий индекс цен на жильё всё равно вырос примерно на 33,7%, а индекс новых квартир - на 34,5%.

Получается неприятная арифметика: умеренная коррекция 2025-2026 годов не вернула цены к уровню начала десятилетия. Для покупателя квартира стала дороже, а ипотечное финансирование осталось значительно тяжелее, чем в эпоху ставки 0,1%.

Что показала эта история

Первый вывод прост: объём сделок и направление цен нельзя считать одним показателем. Сделок может становиться меньше, но владельцы ещё долго сопротивляются снижению цены.

Второй вывод касается предложения. Большое количество непроданных квартир не означает, что нужная семье квартира появилась в подходящем городе и по доступной цене. Статистика может показывать десятки тысяч объектов, но покупателю в конкретном районе от этого не обязательно легче.

Наконец, стоимость квартиры нельзя отделять от стоимости кредита. В 2021 году высокая цена компенсировалась дешёвой машкантой. В 2026 году торговаться с продавцом стало проще, но банковский платёж способен съесть всю полученную скидку.

Прогнозы полезны, но квартира покупается в настоящем

История 2021 года хорошо показывает, как быстро рынок способен опровергнуть аккуратные ожидания. Рост на 4% казался разумным сценарием. В действительности цены перешли к двузначному росту, а спустя несколько лет покупатели получили совсем другую проблему: дорогую ипотеку при всё ещё высоких ценах.

Я бы не строил решение о покупке на надежде угадать нижнюю точку рынка. Гораздо важнее выдерживает ли семейный бюджет платёж, подходит ли квартира на несколько лет вперёд и остаётся ли финансовый резерв после сделки. Рынок любит сюрпризы. Банк, как правило, нет.

Источники: Банк Израиля: отчёт о денежно-кредитной политике за второе полугодие 2021 года, Банк Израиля: годовой отчёт за 2025 год, Банк Израиля: решение по ставке и данные рынка жилья, май 2026 года, Центральное статистическое бюро Израиля: цены на жильё.

Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.