Вопрос «сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Израиле» не имеет одного ответа. Семейного дохода в 20 000 шекелей нетто может хватить для покупки четырёхкомнатной квартиры в Хайфе, но в Тель-Авиве при тех же условиях потребуется более чем втрое больший доход.
Чтобы сравнение было честным, для всех городов использованы одинаковые параметры: четырёхкомнатная квартира, первоначальный взнос 25%, машканта на 25 лет и расчётная ставка 5% годовых без привязки к индексу.
Какие условия использованы в расчёте
- покупается единственная квартира;
- банк финансирует 75% стоимости;
- покупатель вносит 25% собственных средств;
- срок машканты составляет 25 лет;
- расчётная ставка составляет 5% годовых;
- погашение рассчитывается по аннуитетной модели;
- ежемесячный платёж не превышает 35% чистого семейного дохода.
Ставка 5% используется как единая расчётная величина, а не как банковское предложение. Реальная ставка зависит от состава ипотечных маршрутов, размера финансирования, кредитной истории, возраста заёмщиков и результатов переговоров с банком.
Пять крупных городов Израиля
| Город | Цена квартиры | Первый взнос | Машканта | Платёж в месяц | Необходимый доход нетто |
|---|---|---|---|---|---|
| Тель-Авив | 5 230 000 ₪ | 1 307 000 ₪ | 3 922 000 ₪ | 22 930 ₪ | около 65 500 ₪ |
| Иерусалим | 2 882 000 ₪ | 721 000 ₪ | 2 162 000 ₪ | 12 640 ₪ | около 36 100 ₪ |
| Петах-Тиква | 2 444 000 ₪ | 611 000 ₪ | 1 833 000 ₪ | 10 720 ₪ | около 30 600 ₪ |
| Ришон-ле-Цион | 2 393 000 ₪ | 598 000 ₪ | 1 794 000 ₪ | 10 490 ₪ | около 30 000 ₪ |
| Хайфа | 1 598 000 ₪ | 399 000 ₪ | 1 198 000 ₪ | 7 000 ₪ | около 20 000 ₪ |
В Тель-Авиве основным препятствием становится не только ежемесячный платёж. Семье необходимо накопить более 1,3 млн шекелей только для минимального первоначального взноса. Расходы на налог, адвоката, оценщика и оформление сделки в эту сумму не входят.
Иерусалим заметно дешевле Тель-Авива, но покупка средней четырёхкомнатной квартиры всё равно предполагает чистый семейный доход около 36 100 шекелей в месяц.
Петах-Тиква и Ришон-ле-Цион находятся почти на одном уровне. При доходе семьи около 30 000 шекелей нетто такая покупка выглядит возможной, если у заёмщиков нет крупных действующих кредитов и других постоянных обязательств.
Хайфа заметно отличается от остальных крупных городов. При среднем платеже около 7 000 шекелей семье потребуется примерно 20 000 шекелей чистого дохода. Это всё ещё серьёзная нагрузка, но она уже ближе к возможностям семьи с двумя работающими взрослыми.
Пять небольших городов периферии
| Город | Цена квартиры | Первый взнос | Машканта | Платёж в месяц | Необходимый доход нетто |
|---|---|---|---|---|---|
| Мигдаль-ха-Эмек | 1 153 000 ₪ | 288 000 ₪ | 865 000 ₪ | 5 060 ₪ | около 14 400 ₪ |
| Маалот-Таршиха | 1 185 000 ₪ | 296 000 ₪ | 889 000 ₪ | 5 200 ₪ | около 14 800 ₪ |
| Офаким | 1 248 000 ₪ | 312 000 ₪ | 936 000 ₪ | 5 470 ₪ | около 15 600 ₪ |
| Тверия | 1 379 000 ₪ | 345 000 ₪ | 1 034 000 ₪ | 6 050 ₪ | около 17 300 ₪ |
| Цфат | 1 515 000 ₪ | 379 000 ₪ | 1 136 000 ₪ | 6 640 ₪ | около 19 000 ₪ |
В Мигдаль-ха-Эмеке и Маалот-Таршихе расчётный семейный доход начинается примерно с 14 400-14 800 шекелей нетто. Однако низкая стоимость квартиры не гарантирует одобрение машканты. Банк проверяет стабильность занятости, движение по счетам и действующие долги.
Офаким остаётся относительно доступным, хотя активное строительство и развитие города постепенно меняют местный рынок. При цене около 1,25 млн шекелей первоначальный взнос составляет примерно 312 000 шекелей.
Тверия и Цфат дороже выбранных городов периферии, но разрыв с центром страны сохраняется. В Цфате расчётный доход приближается к уровню, необходимому для покупки квартиры в Хайфе.
Почему банк может потребовать больший доход
Банк рассчитывает отношение платежа не просто к зарплате, указанной в расчётном листе. Используется чистый располагаемый доход после вычета постоянных обязательств, срок которых превышает 18 месяцев.
Если семья получает 25 000 шекелей нетто, но ежемесячно выплачивает 2 500 шекелей по автомобильному кредиту, банк может проводить расчёт исходя из располагаемого дохода 22 500 шекелей.
Ипотека с платежом выше 40% располагаемого дохода считается кредитом повышенного риска. Формальный предел составляет 50%, но рассчитывать семейный бюджет на таком уровне опасно. Поэтому в сравнении используется более осторожное соотношение 35%.
Первоначального взноса в 25% обычно недостаточно
Помимо первого взноса покупателю потребуются деньги на сопутствующие расходы. В зависимости от стоимости квартиры и условий сделки к ним могут относиться налог на покупку, услуги адвоката, оценка недвижимости, комиссия риелтора, регистрационные платежи и страхование.
Для единственной квартиры налоговая льгота действует только до установленного законом порога. Поэтому покупка в Тель-Авиве, Иерусалиме, Петах-Тикве или Ришон-ле-Ционе может потребовать дополнительной суммы на налог на покупку.
Разумно оставить резерв на ремонт, переезд и первые непредвиденные расходы. Если после сделки у семьи на счёте не остаётся свободных денег, даже одобренная банком машканта может оказаться слишком тяжёлой.
Как изменение ставки влияет на результат
При снижении расчётной ставки с 5% до 4% платёж по машканте уменьшается, но не настолько, чтобы устранить разницу между центром и периферией. Основным фактором остаётся стоимость самой квартиры.
Повышение ставки до 6% даст обратный результат. Платёж по крупной машканте может вырасти на тысячи шекелей, а необходимый семейный доход станет выше. Поэтому решение о покупке нельзя строить только на сегодняшнем первом платеже.
Сколько действительно нужно зарабатывать
Для покупки средней четырёхкомнатной квартиры в выбранных городах периферии потребуется примерно 14 400-19 000 шекелей чистого семейного дохода. В Хайфе расчёт начинается примерно с 20 000 шекелей.
В Ришон-ле-Ционе и Петах-Тикве ориентир приближается к 30 000 шекелей нетто, в Иерусалиме превышает 36 000 шекелей, а в Тель-Авиве достигает примерно 65 500 шекелей.
Это не обещание банковского одобрения и не индивидуальная финансовая рекомендация. Расчёт показывает, насколько сильно город покупки влияет на необходимый доход при одинаковых параметрах машканты.
Перед поиском квартиры на продажу в Израиле стоит получить предварительное одобрение банка, проверить доступный капитал и определить платёж, который семья сможет выдерживать не один год, а весь срок кредита.
Источники: База сделок с недвижимостью Налогового управления Израиля, Банк Израиля, правила финансирования и расчёта платежа, Директива Банка Израиля об ограничениях ипотечного кредитования.