Рынок рефинансирования ипотек в Израиле достиг исторического максимума. За 12 месяцев, завершившихся в августе 2026 года, объём пересмотренных кредитов составил около 51,2 млрд шекелей, что на 34% больше, чем за предыдущий сопоставимый период.
Только в августе было рефинансировано ипотек примерно на 5 млрд шекелей. Рост активности совпал с последовательным снижением ставки Банка Израиля и попытками семей уменьшить ежемесячную нагрузку.
Главные показатели рынка
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Рефинансирование за 12 месяцев | Около 51,2 млрд ₪ |
| Изменение за год | Рост примерно на 34% |
| Рефинансирование в августе 2026 года | Около 5 млрд ₪ |
| Рефинансирование внутри первоначального банка | Около 4,16 млрд ₪ |
| Переход в другой банк | Около 840 млн ₪ |
| Ставка Банка Израиля | 3,25% |
| Базовая ставка прайм | 4,75% |
Что означает показатель 83%
Цифру 83% иногда пересказывают как долю заёмщиков, оставшихся в своём банке. Однако опубликованные данные относятся к сумме рефинансированных кредитов, а не к количеству семей.
Из примерно 5 млрд шекелей, рефинансированных в августе, около 4,16 млрд были пересмотрены внутри первоначального банка. Примерно 840 млн шекелей перешли в конкурирующие банки.
Поэтому корректнее говорить, что более 83% объёма рефинансирования осталось в первоначальных банках. Распределение по количеству заёмщиков может отличаться.
Как снижение ставки влияет на ипотеку
1 сентября 2026 года Банк Израиля снизил ставку на 0,25 процентного пункта, до 3,25%. Изменение вступило в силу 3 сентября.
Ставка прайм определяется как ставка Банка Израиля плюс постоянная надбавка 1,5 процентного пункта. После решения регулятора базовый прайм снизился с 5% до 4,75%.
Заёмщики с маршрутом прайм обычно ощущают изменение без оформления нового кредита. Ставка по этому маршруту пересчитывается с сохранением предусмотренной договором скидки или надбавки к прайму.
Снижение ставки Банка Израиля не означает, что фиксированные и другие ипотечные маршруты автоматически подешевеют на те же 0,25 пункта. Их стоимость зависит от доходности облигаций, инфляционных ожиданий, стоимости банковского финансирования, срока кредита и риска заёмщика.
Небольшое снижение ставки даёт ограниченный эффект
Предположим, что остаток маршрута прайм составляет 500 000 шекелей, а оставшийся срок равен 20 годам. Если фактическая ставка снижается с 5% до 4,75%, расчётный аннуитетный платёж уменьшается примерно с 3 300 до 3 231 шекеля.
Экономия составляет около 69 шекелей в месяц. Фактическое изменение зависит от остатка кредита, срока, метода расчёта и условий конкретного договора.
Этот пример показывает, почему одного снижения ставки на 0,25 пункта недостаточно для автоматического вывода о необходимости полного рефинансирования ипотеки.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование, или михзур машканта, означает досрочное погашение действующей ипотеки с помощью нового кредита. При этом можно изменить процентные маршруты, срок, ежемесячный платёж и распределение долга.
Рефинансирование бывает внутренним и внешним. При внутреннем варианте условия меняет банк, в котором уже находится ипотека. При внешнем кредит переводится в другой банк.
| Вариант | Преимущества | Возможные ограничения |
|---|---|---|
| Внутреннее рефинансирование | Более простой процесс, знакомый банку объект и история платежей | Меньше конкурентного давления на банк |
| Внешнее рефинансирование | Возможность получить более сильное предложение от конкурента | Новая проверка доходов, оценка объекта и оформление залога |
Почему большая часть клиентов остаётся в своём банке
Первоначальный банк уже располагает информацией об объекте, кредитной истории и дисциплине платежей заёмщика. Это позволяет ему быстрее оценить риск и подготовить удерживающее предложение.
Получив запрос на справку для досрочного погашения или предложение конкурента, банк может снизить ставку, изменить маршруты или предложить более удобную процедуру.
Для клиента внутреннее рефинансирование обычно связано с меньшим количеством документов. При переходе в другой банк могут потребоваться новая оценка недвижимости, подтверждение доходов, регистрация залога и обновление страховых документов.
Однако удобство не означает, что предложение первоначального банка является лучшим. Без внешнего предложения клиенту сложно понять, насколько банк готов улучшить условия.
Пример полного расчёта рефинансирования
Рассмотрим условную ипотеку с остатком 1,2 млн шекелей и сроком 20 лет. Для упрощения предполагается один неиндексируемый маршрут с постоянным аннуитетным платежом.
| Сценарий | Ставка | Срок | Платёж | Будущие проценты |
|---|---|---|---|---|
| Сохранение текущей ипотеки | 5,5% | 20 лет | Около 8 255 ₪ | Около 781 115 ₪ |
| Рефинансирование без продления | 4,8% | 20 лет | Около 7 787 ₪ | Около 668 998 ₪ |
| Рефинансирование с продлением | 4,8% | 25 лет | Около 6 876 ₪ | Около 862 789 ₪ |
При сохранении двадцатилетнего срока ежемесячный платёж уменьшается примерно на 468 шекелей. Валовая экономия на будущих процентах составляет около 112 117 шекелей.
Если расходы на оформление и досрочное погашение составят условные 18 000 шекелей, чистая расчётная экономия снизится примерно до 94 117 шекелей.
Точка окупаемости расходов наступит приблизительно через 39 месяцев: 18 000 шекелей делятся на ежемесячную экономию около 468 шекелей.
Меньший платёж не всегда означает экономию
Если в том же примере продлить срок до 25 лет, платёж уменьшится примерно до 6 876 шекелей. Семейный бюджет получит заметное ежемесячное облегчение.
Однако сумма будущих процентов вырастет примерно до 862 789 шекелей. Это примерно на 81 674 шекеля больше, чем при сохранении старого кредита, даже без учёта расходов на рефинансирование.
Такое решение может быть оправдано при серьёзной нагрузке на семейный бюджет. Но его следует считать реструктуризацией денежного потока, а не экономией на ипотеке.
Какие расходы необходимо учитывать
- Комиссию за досрочное погашение отдельных маршрутов.
- Операционные банковские комиссии.
- Новую оценку недвижимости при переходе в другой банк.
- Регистрацию нового залога и получение необходимых документов.
- Обновление страхования жизни и недвижимости.
- Оплату ипотечного консультанта, если его привлекает заёмщик.
- Временные расходы, связанные со сбором документов.
Самой значительной статьёй может оказаться комиссия за досрочное погашение. Её размер зависит от маршрута, даты получения кредита, оставшегося срока и разницы между договорной и опубликованной средней ставкой.
В маршрутах с плавающей ставкой комиссия может быть ниже или отсутствовать в определённые даты изменения ставки. Поэтому каждую часть ипотеки необходимо проверять отдельно.
Какие данные обязан предоставить банк
В рамках реформы ипотечной прозрачности банк, обслуживающий действующую ипотеку, должен предоставить информацию, позволяющую оценить целесообразность рефинансирования.
Среди важных показателей находятся остаток задолженности, прогнозная ставка на оставшиеся платежи, комиссии за досрочное погашение и ближайшая дата изменения процентной ставки.
Запрашивать следует не только текущий остаток кредита. Для сравнения необходим документ с полной стоимостью закрытия ипотеки на конкретную дату.
Когда рефинансирование может быть выгодным
- Ставка по значительной части ипотеки заметно выше новых предложений.
- До окончания кредита остаётся длительный срок.
- Комиссия за досрочное погашение не поглощает ожидаемую экономию.
- Доход семьи вырос, и срок кредита можно сократить.
- Заёмщик хочет уменьшить зависимость от индекса потребительских цен.
- Существующий ипотечный состав больше не соответствует уровню риска семьи.
- Конкурирующий банк предлагает лучшие условия после полной проверки документов.
Когда менять ипотеку не стоит
- Остаток кредита небольшой, а срок погашения скоро заканчивается.
- Действующая фиксированная ставка ниже новых предложений.
- Комиссия за досрочное погашение слишком высока.
- Экономия достигается только за счёт существенного продления срока.
- Новый маршрут увеличивает зависимость от инфляции или изменений прайма.
- Заёмщик планирует продать квартиру до достижения точки окупаемости.
Как правильно сравнивать предложения
- Получить в текущем банке полный отчёт по остаткам, маршрутам и комиссиям.
- Определить цель: снизить платёж, сократить срок или уменьшить общую переплату.
- Запросить предложения как минимум у нескольких банков.
- Сравнивать одинаковую сумму и одинаковый оставшийся срок.
- Отдельно рассчитать каждый индексируемый и неиндексируемый маршрут.
- Учесть все расходы на закрытие старой и оформление новой ипотеки.
- Рассчитать точку окупаемости в месяцах.
- Показать внешнее предложение первоначальному банку.
- Проверить прогнозируемый максимальный платёж, а не только первый.
- Не подписывать новый кредит до проверки окончательных условий.
Простая формула точки окупаемости
Точка окупаемости в месяцах = общие расходы на рефинансирование ÷ ежемесячная экономия.
Если оформление обходится в 15 000 шекелей, а платёж уменьшается на 500 шекелей, расходы окупятся примерно через 30 месяцев.
Если квартиру планируется продать через два года, такое рефинансирование может не успеть принести реальную выгоду.
Главный вывод для заёмщика
Рекордный объём рефинансирования показывает, что израильские семьи активно пересматривают старые ипотечные договоры. Однако рост числа операций не означает, что рефинансирование выгодно каждому.
Снижение ставки Банка Израиля до 3,25% прежде всего напрямую влияет на маршруты прайм. Для фиксированных и индексируемых маршрутов необходимо получить актуальные предложения и провести отдельный расчёт.
Более 83% рефинансированной суммы осталось в первоначальных банках. Это говорит об эффективности банковских предложений по удержанию клиентов, но также показывает, что реальная конкуренция часто начинается только после обращения в другой банк.
При анализе недвижимости в Израиле важно учитывать не только цену квартиры, но и полную стоимость её финансирования на протяжении всего срока кредита.
Источники: Банк Израиля, ежемесячные данные по жилищным кредитам, Банк Израиля, денежно-кредитная политика и действующая ставка, Банк Израиля, средние ипотечные ставки и досрочное погашение.
Все расчёты в статье являются иллюстративными. Они не учитывают индивидуальный состав ипотеки, индексацию, страхование и возможные изменения ставок. Материал не заменяет персональную ипотечную или финансовую консультацию.