Весной 2020 года рынок недвижимости Израиля будто нажал на паузу. Показы квартир отменялись, покупатели не понимали, сохранят ли работу, а банки готовились к росту просрочек. В тот момент прогноз падения цен выглядел вполне логично.
Но рынок сделал то, что он в Израиле умеет лучше всего: пошёл против ожиданий. После короткого замешательства покупатели вернулись, объёмы ипотеки выросли, а квартиры продолжили дорожать.
Я работаю с недвижимостью более 30 лет и хорошо помню настроение тех месяцев. Многие ждали скидок в 15% или 20%. Некоторые покупатели решили отложить сделку до «настоящего падения». Оно так и не наступило.
Весной 2020 года сделки действительно остановились
Первый удар был серьёзным. Ограничения мешали проводить показы, государственные учреждения работали медленнее, а семьи откладывали решения на миллионы шекелей. Покупать квартиру через видеозвонок готовы далеко не все, особенно если это первая недвижимость.
Строительные площадки продолжали работать, но подрядчики столкнулись с нехваткой работников и нарушением поставок. Проекты не исчезли, зато сроки начали сдвигаться. Последствия этих задержек рынок почувствовал позднее, когда готовых квартир стало меньше, чем требовал спрос.
Ипотека восстановилась быстрее рынка
В феврале 2021 года израильские банки выдали ипотечные кредиты примерно на 7,3 млрд шекелей. Это было приблизительно на 19% больше, чем в феврале 2020 года.
Показатель особенно интересен из-за момента, в который он появился. Пандемия ещё не закончилась, многие отрасли работали нестабильно, но семьи уже возвращались к покупке жилья.
Причина была проста: проценты оставались низкими, а ожидания роста цен усиливались. Покупатели боялись не столько вируса, сколько того, что через год аналогичная квартира окажется дороже.
Покупатели стали брать более тяжёлые кредиты
В 2018 году ипотечные кредиты, превышавшие 60% стоимости приобретаемого жилья, составляли около 32% выдач. В 2020 году их доля достигла 38,8%, а в начале 2021 года поднялась примерно до 42,3%.
Это был тревожный сигнал, хотя тогда он не выглядел катастрофой. Семьи выходили на рынок с меньшим собственным капиталом и брали на себя более крупный долг.
Низкая ставка делала ежемесячный платёж приемлемым. Здесь и спряталась проблема: ипотека оформляется на десятилетия, а низкая ставка не обязана сопровождать заёмщика все 20 или 30 лет.
Отсрочка платежа оказалась не подарком
Во время пандемии банки разрешили заёмщикам временно отложить выплаты. На пике программы речь шла о кредитах общим объёмом около 100 млрд шекелей, включая ипотечные и другие банковские займы.
Эта мера дала семьям время пережить потерю работы или сокращение дохода. Однако долг не исчезал. Проценты продолжали начисляться, а отложенные платежи переносились на будущее.
К моменту восстановления экономики значительная часть заёмщиков вернулась к обычному графику. Массового ипотечного кризиса не произошло. Израильская банковская система выдержала проверку, хотя отдельным семьям отсрочка только отложила финансовую проблему.
Цены не прочитали прогнозы аналитиков
По данным Центрального статистического бюро, индекс цен на жильё в 2020 году вырос примерно на 4,2%. Для года с карантинами, безработицей и политической неопределённостью это был весьма красноречивый результат.
В 2021 году рост ускорился. К концу года годовое изменение цен достигло приблизительно 10,6%. Покупатели, которые ждали обвала, увидели перед собой уже другой ценник.
Почему так произошло? Предложение не успевало за спросом ещё до пандемии. Коронавирус не построил новые квартиры и не ускорил разрешительные процедуры. Он лишь временно задержал сделки, а затем выпустил накопившийся спрос обратно на рынок.
Квартира перестала быть только местом для сна
Карантины изменили отношение к жилью. Кухонный стол превратился в офис, детская стала классом, а небольшой балкон неожиданно оказался самым ценным местом в квартире.
Покупатели начали внимательнее смотреть на дополнительную комнату, естественное освещение, балкон и возможность работать из дома. Квартира площадью 85 м² с удобной планировкой могла оказаться привлекательнее плохо организованного жилья площадью 100 м².
Интерес к периферийным городам тоже вырос. Возможность работать удалённо дала части семей право выбирать не только квартиру, но и другой образ жизни. Правда, революции не случилось: рабочие места, образование и транспорт сохранили значение.
Что произошло с арендой
Туристические города и районы первыми почувствовали исчезновение иностранных гостей. Часть квартир, сдававшихся посуточно, временно перешла в долгосрочную аренду.
В некоторых районах предложение увеличилось, но эффект оказался локальным. Когда внутренний и международный туризм начали восстанавливаться, значительная часть объектов вернулась в краткосрочный сегмент.
Пандемия показала владельцам неприятную, но полезную истину: высокая доходность не бывает гарантированной. Квартира, рассчитанная только на туристов, может несколько месяцев не приносить привычного дохода.
Дефицит предложения оказался сильнее кризиса
Израильское население продолжало расти. Молодые семьи не перестали нуждаться в жилье, разводы не отменились, новые репатрианты продолжили приезжать. При этом строительство, планирование и выдача разрешений работали медленнее.
Так возник странный на первый взгляд результат. Экономика переживала кризис, а жилые квартиры дорожали. На самом деле противоречия нет: стоимость жилья определяется не только доходами населения, но и количеством объектов, доступностью кредита и ожиданиями покупателей.
Какие прогнозы не сработали
| Ожидание в 2020 году | Что произошло |
|---|---|
| Цены на квартиры резко упадут | В 2020 году индекс вырос примерно на 4,2% |
| Покупатели надолго покинут рынок | Ипотечные выдачи восстановились уже в 2021 году |
| Отсрочки приведут к банковскому кризису | Большинство заёмщиков вернулось к выплатам |
| Удалённая работа полностью изменит географию спроса | Интерес к периферии вырос, но центр страны сохранил позиции |
Где первоначальная статья ошибалась
В версии 2021 года рынок выглядел подходящим для быстрой покупки: кредит был дешёвым, цены росли, а банки активно выдавали машканты. Сегодня я бы не повторил совет «самое время покупать» без серьёзных оговорок.
Недвижимость покупают не потому, что календарь показывает удачный год. Решение зависит от дохода семьи, собственного капитала, стоимости кредита и срока владения объектом.
Особенно опасно смотреть на платёж, рассчитанный только по текущей ставке. Я бы проверил семейный бюджет при более дорогом сценарии. Если дополнительные 1 500 или 2 000 шекелей в месяц разрушают расчёт, кредит уже слишком тяжёлый.
Что пандемия действительно изменила
После COVID-19 банки стали внимательнее относиться к стабильности дохода и истории платежей. Покупатели тоже стали осторожнее, хотя осторожность обычно исчезает, как только появляется квартира, в которую человек влюбился.
Строительные компании получили урок о зависимости от иностранных работников и импортных материалов. Владельцы инвестиционных квартир увидели разницу между прогнозируемой и реальной доходностью.
А семьи поняли ценность финансового резерва. Три зарплаты на банковском счёте выглядят скучно, пока не начинается кризис. В марте 2020 года эта скука спасла немало семей от просрочек.
Как оценивать покупку после такого опыта
Я бы начинал не с прогноза цен, а с одного вопроса: сможет ли семья сохранить квартиру, если доход временно снизится?
После этого нужно проверить размер собственного капитала, будущий платёж по машканте, юридическое состояние объекта и фактические цены сделок в выбранном районе.
Не стоит рассчитывать только на рост стоимости. Хорошая покупка должна оставаться приемлемой и в том случае, если цена квартиры несколько лет не меняется.
- Оставьте резерв после первоначального взноса и сопутствующих расходов.
- Рассчитайте платёж при менее выгодной процентной ставке.
- Проверьте, можно ли сдать квартиру без длительного простоя.
- Сравните объект с завершёнными сделками, а не только с объявлениями продавцов.
- Не подписывайте договор до получения предварительного одобрения машканты.
Мой вывод спустя несколько лет
Пандемия доказала, что рынок недвижимости не обязан вести себя логично в самый тревожный момент. В 2020 году страх был огромным, но дефицит жилья, дешёвые кредиты и демография оказались сильнее.
Это не означает, что любую квартиру стоило покупать по любой цене. Некоторые покупатели вошли в рынок с тяжёлой ипотекой и почти без резерва. Рост стоимости объекта не помогает, когда семье нечем платить банку в конце месяца.
Сегодня я смотрю на тот период как на предупреждение. Не нужно пытаться угадать идеальную дату сделки. Намного важнее купить объект, который соответствует бюджету, и оставить себе возможность спокойно жить после получения ключей.
Актуальные предложения квартир на продажу в Израиле стоит сравнивать по цене, району, состоянию и реальной стоимости финансирования.
Дополнительные материалы об ипотеке и рынке недвижимости в Израиле опубликованы на платформе ערוצי נדל״ן.
Источники: Банк Израиля, статистика ипотечного рынка, Центральное статистическое бюро Израиля, индексы цен.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Обновлено: сентябрь 2026