Поиск квартиры в Израиле часто начинается с фотографий и цены в объявлении, но окончательное решение нельзя принимать только по этим параметрам. На реальные расходы влияют арнона, платежи домового комитета, состояние здания, транспорт, парковка, гарантии и условия договора.
Новые репатрианты дополнительно сталкиваются с отсутствием местной кредитной истории, банковских чеков и знакомых поручителей. Поэтому к поиску полезно подготовиться заранее: определить бюджет, собрать документы и составить список обязательных требований к квартире.
Начинайте поиск с общего бюджета
Максимальная стоимость аренды должна учитывать не только сумму, указанную в объявлении. К ней могут добавляться постоянные и разовые расходы.
- арнона;
- ваад-байт или платежи управляющей компании;
- электричество, вода и газ;
- интернет и телевидение;
- страхование имущества арендатора;
- комиссия риелтора, если она предусмотрена;
- залог, банковская гарантия или другие обеспечения;
- переезд, мебель и бытовая техника.
Разница между арендной платой и полной стоимостью проживания может быть существенной. Особенно это заметно в новых домах с лифтом, парковкой, лобби, спортзалом или постоянной управляющей компанией.
Как выбрать город и район
Дешёвая квартира не всегда означает экономию. Если жильё находится далеко от работы, школы или железнодорожной станции, транспортные расходы и потери времени могут перекрыть разницу в цене.
Перед выбором района рекомендуется проверить:
- время поездки до работы в часы пик;
- автобусные маршруты и доступность железной дороги;
- детские сады, школы и поликлиники;
- магазины, аптеки и бытовые услуги;
- наличие парковки вечером;
- уровень шума днём и ночью;
- расстояние до защищённого пространства;
- планы строительства и городской реновации поблизости.
Район желательно посетить несколько раз: утром, вечером и в выходной день. Так можно оценить движение, шум, парковку и атмосферу лучше, чем по фотографиям или карте.
Где искать квартиру в Израиле
Жильё ищут через порталы недвижимости, риелторов, социальные сети, районные чаты и рекомендации знакомых. Для сравнения вариантов можно использовать раздел долгосрочной аренды квартир в Израиле.
Не ограничивайтесь одним источником. Часть квартир появляется только в локальных группах, а некоторые собственники работают исключительно через риелтора.
Сохраняйте подходящие объявления в отдельную таблицу. Укажите цену, адрес, площадь, этаж, наличие лифта, парковки, защищённого пространства, размер арноны и ваад-байта. Это позволит сравнивать полную стоимость, а не впечатление от фотографий.
Как распознать проблемное объявление
Следует насторожиться, если цена заметно ниже похожих предложений, отсутствует точный район, фотографии не соответствуют описанию или собственник отказывается показать квартиру по видеосвязи перед встречей.
Другие тревожные признаки:
- требование перевести деньги до просмотра;
- отказ показать удостоверение личности;
- давление с требованием подписать договор немедленно;
- отсутствие письменного договора;
- просьба перевести деньги третьему лицу;
- отказ объяснить состав дополнительных платежей;
- разные адреса в объявлении и проекте договора.
Нельзя перечислять залог или первый месяц аренды только для того, чтобы «зарезервировать» квартиру, не проверив личность получателя и его право распоряжаться объектом.
Нужно ли обращаться к риелтору
Риелтор может помочь человеку, который плохо знает город, ограничен во времени или испытывает трудности с ивритом. Специалист подбирает объекты, организует просмотры, передаёт предложения владельцу и помогает согласовать коммерческие условия.
Перед началом работы необходимо проверить специалиста в государственном реестре лицензированных риелторов Израиля.
Размер комиссии не является единым для всех сделок. На рынке часто встречается комиссия в размере одного месяца аренды плюс НДС, но сумма и условия оплаты должны быть согласованы заранее и закреплены письменно.
Уточните, кого представляет риелтор, когда возникает обязанность оплатить комиссию и распространяется ли она на продление договора. Не подписывайте пустой бланк заказа риелторских услуг.
Как проверить владельца квартиры
До передачи денег необходимо убедиться, что договор подписывает собственник или его законный представитель. Попросите предъявить удостоверение личности и документ, подтверждающий право на квартиру.
Если договор подписывает родственник, управляющий или другой представитель, попросите доверенность. При наличии нескольких собственников желательно получить подписи всех владельцев либо документально подтверждённое разрешение действовать от их имени.
Имя получателя платежей должно соответствовать данным владельца или уполномоченного представителя. Любое расхождение необходимо объяснить и зафиксировать в договоре.
Как в Израиле считают комнаты
В израильских объявлениях салон обычно входит в общее количество комнат. Трёхкомнатная квартира чаще всего состоит из гостиной и двух спален.
Обозначение 2,5 или 3,5 комнаты может относиться к небольшому кабинету, столовой зоне или помещению, которое не всегда подходит для полноценной спальни. Размер такого пространства необходимо проверять при осмотре.
Указанная площадь также требует уточнения. В разных документах могут использоваться различные методы измерения, а балкон, кладовая и общие площади иногда учитываются отдельно.
Что проверить в доме
Осмотр нужно начинать не с квартиры, а с общего здания. Состояние подъезда, крыши, лифта и фасада может указывать на качество управления домом и вероятность будущих расходов.
- состояние фасада и наличие трещин;
- следы протечек и сырости в подъезде;
- исправность лифта;
- чистоту общих помещений;
- доступ к мусорным контейнерам;
- состояние парковки;
- расположение убежища или другого защищённого пространства;
- наличие планируемых ремонтных работ.
Спросите, есть ли у дома долги перед поставщиками, запланирован ли ремонт фасада, лифта или крыши и ожидаются ли специальные сборы с собственников. Уточните, могут ли такие работы повлиять на проживание арендатора.
Что проверить внутри квартиры
Сырость, плесень и вентиляция
Обратите внимание на запах, потемнения в углах, вздутие краски, состояние потолка и стен за мебелью. Особенно внимательно следует осматривать квартиры на первом и последнем этажах, а также жильё в прибрежных городах.
Откройте окна и проверьте направление воздуха. Квартира с окнами только на одну сторону может проветриваться хуже. В ванной комнате и туалете должна работать естественная или принудительная вентиляция.
Вода и сантехника
Откройте все краны, проверьте напор горячей и холодной воды, слив в раковинах, душе и туалете. Осмотрите соединения под мойкой и место подключения стиральной машины.
Уточните, как нагревается вода: солнечным бойлером, электрическим нагревателем, тепловым насосом или общей системой дома. Проверьте расположение выключателя и примерное время нагрева.
Электричество и кондиционеры
Проверьте розетки, освещение, электрический щит и работу кондиционеров. Спросите, кто отвечает за обслуживание оборудования и замену старого кондиционера в случае поломки.
В старых квартирах электрическая мощность может быть ограничена. Это особенно важно, если одновременно используются кондиционер, бойлер, духовка, стиральная и сушильная машины.
Окна, жалюзи и двери
Откройте и закройте окна, ставни, жалюзи и балконные двери. Проверьте замки, москитные сетки и герметичность рам. Повреждённые жалюзи и старые окна могут стать причиной значительных расходов после заселения.
Уточните, разрешает ли владелец заменить цилиндр входного замка. Если замена производится, старый цилиндр следует сохранить и вернуть при завершении аренды.
Кухня и хранение
Проверьте состояние шкафов, столешницы, мойки и мест подключения техники. Заранее измерьте пространство для холодильника, духовки, посудомоечной и стиральной машины.
Уточните, какие предметы остаются в квартире и кто отвечает за их ремонт. Перечень мебели и техники необходимо включить в приложение к договору.
Защищённое пространство
Необходимо выяснить, есть ли в квартире мамад, где находится общее убежище и сколько времени занимает путь до него. Формулировка «рядом есть защищённое пространство» недостаточно точна.
Проверьте доступность убежища, состояние двери и возможность попасть туда ночью или в выходной день. Если используется общественное укрытие, заранее оцените реальное расстояние от дома.
Какие платежи может нести арендатор
Обычно арендатор оплачивает текущие расходы, связанные с проживанием: арнону, воду, электричество, газ и обычные платежи за содержание дома.
Капитальный ремонт, улучшение постоянных систем здания и страхование конструкции квартиры, как правило, не относятся к обычным текущим расходам арендатора. Распределение обязанностей необходимо проверить в договоре.
Попросите показать последние счета за арнону и ваад-байт. Это поможет понять реальную ежемесячную стоимость проживания и выявить возможные долги.
Какие гарантии может потребовать владелец
Владелец может запросить денежный залог, банковскую гарантию, гарантийный чек, долговое обязательство или поручителей. Перед подписанием необходимо понять сумму, срок действия и условия использования каждого обеспечения.
Для гарантий, предоставление которых связано с расходами арендатора, например денежного залога или банковской гарантии, действует установленное законом ограничение.
Общая сумма таких гарантий не должна превышать меньшую из двух величин:
- арендную плату за три месяца;
- треть общей арендной платы за весь срок договора.
Это ограничение применяется не ко всем видам обеспечения одинаково. Поэтому условия гарантийного чека, поручительства или долгового обязательства следует проверять отдельно.
Что важно прописать в договоре
Договор должен точно описывать объект, срок аренды, размер платежа, порядок его изменения и ответственность сторон.
- полный адрес и состав арендуемого имущества;
- даты начала и окончания аренды;
- размер и способ оплаты;
- условия использования опции продления;
- порядок досрочного прекращения;
- распределение расходов и обязанностей по ремонту;
- условия использования гарантий;
- правила содержания животных, курения и субаренды;
- порядок посещения квартиры владельцем;
- срок возврата залога после выезда.
Не полагайтесь на устные обещания отремонтировать кондиционер, заменить мебель или покрасить квартиру. Все обязательства, сроки и ответственных лиц следует указать в договоре или подписанном приложении.
Акт приёма квартиры защищает обе стороны
При получении ключей составьте акт передачи. Зафиксируйте показания счётчиков, количество ключей, состояние стен, пола, сантехники, мебели и техники.
Сделайте фотографии и видеозапись каждой комнаты. Отдельно снимите существующие трещины, пятна, сколы и повреждения. Передайте материалы владельцу и сохраните подтверждение отправки.
Без такой фиксации при выезде будет сложнее доказать, что повреждение существовало до начала аренды.
Что подготовить новому репатрианту
Отсутствие израильской кредитной истории не запрещает арендовать квартиру. Однако владелец может попросить дополнительные подтверждения платёжеспособности.
- теудат-зеут или заграничный паспорт;
- теудат-оле;
- трудовой договор или письмо работодателя;
- расчётные листы, если они уже есть;
- банковскую выписку;
- подтверждение регулярных выплат или пособий;
- документы о помощи на аренду;
- данные поручителя, если он имеется.
Подробнее о возможных альтернативах можно прочитать в материале «Как снять квартиру в Израиле без кредитной истории».
Пошаговый порядок поиска
- Определите максимальный бюджет с учётом всех расходов.
- Выберите несколько городов или районов.
- Составьте список обязательных и желательных параметров.
- Подготовьте документы о личности и доходах.
- Сравните объявления из нескольких источников.
- Проверьте район в разное время суток.
- Осмотрите дом, квартиру и защищённое пространство.
- Уточните арнону, ваад-байт и коммунальные расходы.
- Проверьте владельца и лицензию риелтора.
- Согласуйте гарантии и условия договора.
- Не переводите деньги до проверки документов.
- При получении ключей подпишите акт передачи.
Главное при выборе квартиры
Хорошая аренда определяется не только привлекательной ценой. Важно, чтобы квартира соответствовала потребностям семьи, договор был понятным, владелец имел право сдавать объект, а полная стоимость проживания укладывалась в бюджет.
Перед подписанием рекомендуется спокойно сравнить несколько вариантов. Если условия договора непонятны или финансовые гарантии слишком велики, документ следует проверить у адвоката.
Дополнительную информацию об аренде, городах и рынке недвижимости в Израиле можно найти на платформе ערוצי נדל״ן.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.
Источники: реестр лицензированных риелторов Министерства юстиции, поправка к Закону Израиля об аренде и ссуде.