Обновлено: сентябрь 2026
Несколько лет назад владельцы квартир в Израиле всерьёз обсуждали предложение Министерства финансов, которое могло изменить порядок контроля доходов от аренды. Государство хотело обязать собственников сообщать о полученной арендной плате даже в тех случаях, когда доход не превышал необлагаемого лимита.
Реформа не вводила новый налог на каждый полученный шекель. Её главной целью была обязательная декларация. Налоговое управление получило бы возможность видеть, сколько объектов сдаёт конкретный собственник, какова общая сумма дохода и соответствует ли выбранный налоговый маршрут требованиям закона.
Проект тогда сняли с повестки. В результате универсальная обязанность декларировать любую аренду введена не была. Но старый заголовок о том, что угроза доходам арендодателей миновала, сегодня выглядит слишком оптимистично. Налоговые правила сохранились, а цифровой контроль стал заметно серьёзнее.
Смысл инициативы заключался в создании единой базы арендодателей. Даже владелец одной квартиры с доходом ниже порога освобождения должен был бы передать государству сведения об объекте, договоре и размере арендной платы.
Противники предложения опасались дополнительной бюрократии. Звучал и привычный аргумент: новые расходы собственники постараются включить в арендную плату. Такая связь возможна, но она не автоматическая. Стоимость аренды определяется прежде всего спросом, предложением, районом и состоянием квартиры.
В обсуждении участвовали тогдашний министр юстиции Гидеон Саар и министр строительства Зеэв Элькин. После политических разногласий предложение не продвинулось дальше. Однако сама идея обязательной регистрации арендных доходов позднее возвращалась в экономические планы правительства.
В 2026 году месячный порог освобождения от налога на доход от сдачи жилых квартир составляет 5 654 ₪. Эта сумма сохранилась на уровне предыдущих лет из-за замораживания индексации ряда налоговых показателей.
Порог относится не к каждой квартире отдельно, а к совокупному доходу от жилой аренды, соответствующей условиям льготы. Если собственник сдаёт две квартиры по 3 000 ₪, для расчёта учитывается общий доход 6 000 ₪, а не две отдельные суммы ниже лимита.
Также принимаются во внимание доходы семейной ячейки. Формальная запись разных квартир на супругов не обязательно позволяет каждому использовать отдельный необлагаемый лимит.
У владельца жилой недвижимости обычно есть несколько вариантов налогообложения. Выбор зависит от суммы дохода, расходов на содержание объекта, других доходов собственника и юридического характера аренды.
Если совокупная месячная арендная плата не превышает 5 654 ₪ и соблюдены остальные условия, доход может быть полностью освобождён от налога.
После превышения порога освобождение сокращается. Механизм здесь не похож на обычную налоговую ступень: сумма превышения уменьшает доступную льготу.
Например, при доходе 7 000 ₪ превышение составляет 1 346 ₪. Освобождённая часть уменьшается до 4 308 ₪, а оставшаяся сумма рассматривается как облагаемый доход по обычному маршруту. Это расчётный пример, а не персональная налоговая рекомендация.
Собственник может выбрать упрощённый маршрут и заплатить 10% от валового дохода, полученного от сдачи жилой квартиры в Израиле.
Главное удобство этого варианта заключается в понятном расчёте. Но большинство обычных расходов, амортизацию и другие вычеты при таком маршруте учитывать нельзя.
При аренде за 7 000 ₪ в месяц налог составит 700 ₪ в месяц, если объект, собственник и договор соответствуют условиям применения этого режима.
Доход можно включить в обычную налоговую декларацию. В этом случае налог рассчитывается с учётом применимой ставки, а собственник в определённых пределах может заявить признанные расходы, связанные с квартирой.
Такой вариант требует более аккуратного учёта. Он может оказаться интересным, если у владельца были значительные расходы, но сравнение налоговых маршрутов лучше поручить налоговому консультанту или бухгалтеру.
Именно здесь старые публикации чаще всего вводят читателя в заблуждение. Фраза «доход ниже лимита можно вообще не декларировать» слишком категорична.
Если у человека нет других оснований подавать годовой отчёт и доход полностью соответствует условиям освобождения, отдельное открытие налогового дела обычно не требуется.
Ситуация меняется, если собственник уже обязан подавать декларацию, сдаёт несколько объектов, получает доход от коммерческой недвижимости или использует квартиру не только для постоянного проживания арендатора.
В 2026 году Налоговое управление использует отдельную электронную систему для регистрации объектов, подачи сведений и уплаты налога с доходов от аренды. Это не всеобщая декларация для каждого владельца, которую обсуждали раньше, но движение в сторону цифрового контроля очевидно.
Одна из самых распространённых ошибок заключается в том, что собственник сравнивает лимит с арендной платой только за одну квартиру. Налоговое управление смотрит на общую сумму подходящих доходов.
Значение имеют доли собственности, совместное владение, периоды аренды и фактическое назначение объекта. Посуточное размещение с дополнительными услугами также может рассматриваться иначе, чем обычная долгосрочная аренда жилой квартиры.
Не стоит искусственно делить плату на аренду, мебель и другие позиции только ради сохранения льготы. Если платежи фактически являются частью одной сделки, налоговый инспектор может учитывать их вместе.
Даже при полном освобождении собственнику желательно хранить подписанный договор, подтверждения платежей, сведения о сроке аренды и документы, показывающие долю владения квартирой.
Если выбран обычный налоговый маршрут, понадобятся счета и квитанции по расходам, которые владелец намерен заявить. При использовании ставки 10% необходимо сохранить подтверждение подачи сведений и оплаты налога.
Устная аренда и наличные без расписок не делают доход невидимым. Банковские переводы, муниципальные записи, рекламные объявления и данные договоров постепенно формируют цифровой след. Надеяться только на то, что Налоговое управление ничего не узнает, становится довольно сомнительной стратегией.
Налог с дохода от аренды является обязанностью владельца. Арендатор жилой квартиры обычно не должен рассчитывать или удерживать этот налог за него.
Однако налоговая политика косвенно влияет на рынок. Часть владельцев учитывает налоги, обслуживание и стоимость финансирования при назначении цены. Это не означает, что любую новую обязанность можно полностью переложить на жильца: окончательную стоимость всё равно ограничивает рынок.
При поиске квартиры для долгосрочной аренды в Израиле желательно проверять данные собственника, фиксировать полную стоимость в договоре и получать подтверждение каждого платежа.
Актуальные предложения можно посмотреть в разделе аренда недвижимости в Израиле на платформе Domik.
Предложение об обязательной декларации не стало законом в первоначальном виде, но проблема, которую оно должно было решить, никуда не исчезла. Государство по-прежнему пытается получить более полную картину частного рынка аренды и сократить объём незадекларированных доходов.
Для добросовестного владельца главный вывод довольно прозаичен: отсутствие всеобщей декларации не отменяет налоговых обязательств. Нужно считать совокупный доход, ежегодно проверять действующий лимит и не выбирать налоговый маршрут по совету соседа, у которого уже десять лет всё нормально.
Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста. Правильный расчёт зависит от состава семьи, количества объектов, размера дохода, формы собственности и условий каждого договора.
Официальные источники: Налоговое управление Израиля: открытие дела и декларирование доходов от аренды, налоговые маршруты для доходов от сдачи жилых квартир, инструкция Налогового управления №5/2026 об электронной системе отчётности, исследование Кнессета о налогообложении доходов от аренды и обязательной декларации.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь