Весной 2020 года казалось, что израильтяне наконец перестанут спешить с покупкой квартир. Страна вошла в карантин, безработица выросла, показы отменялись, а экономические прогнозы становились мрачнее с каждой неделей.
Прошло несколько месяцев, и покупатели вернулись. Не осторожно, не маленькими группами, а так, будто боялись опоздать к очередному росту цен. Израильский рынок снова доказал, что умеет удивлять даже людей, которые работают в нём десятилетиями.
Я помню разговоры того периода. Покупатели спрашивали, стоит ли подождать полгода, чтобы получить скидку в 15%. Продавцы опасались, что останутся без сделок. В итоге скидку получили не все, а некоторые ожидавшие увидели более высокую цену.
В первоначальной версии статьи приводился показатель около 137 средних зарплат, необходимых для покупки средней квартиры. Если откладывать весь доход, без еды, налогов и аренды, получалось примерно 11,5 года.
Разумеется, так никто не покупает жильё. Семья использует собственный капитал и машканту, а кредит выплачивает десятилетиями. Но показатель хорошо передавал масштаб проблемы: жильё было дорогим ещё до последующего скачка цен.
Количество необходимых зарплат зависит от методики расчёта, состава дохода и выбранной квартиры. Поэтому старое значение нельзя переносить на 2026 год. Это исторический снимок, а не действующий ценник.
В первой половине 2020 года количество сделок действительно сократилось. Это был не отказ от покупки жилья, а отложенное решение. Семьи ждали окончания первого шока и пытались понять, сохранят ли доход.
С июля активность начала возвращаться. Низкая процентная ставка поддерживала ипотечное кредитование, а ограниченное предложение никуда не исчезло.
Когда покупатели поняли, что массовой распродажи квартир не происходит, страх перед коронавирусом сменился другим страхом: через год жильё может стоить дороже. Для израильского рынка это хорошо знакомый двигатель спроса.
После первых карантинов продажи новых квартир начали восстанавливаться быстрее, чем ожидалось. В отдельные месяцы спрос поддерживали льготные проекты, акции застройщиков и желание семей приобрести жильё с современной планировкой.
В первоначальном материале новые квартиры оценивались примерно в 35% всех покупок, а вторичный рынок сохранял около 65%. Соотношение менялось от месяца к месяцу, поэтому эти цифры нельзя считать постоянной формулой.
Есть ещё одна тонкость. Статистика новых квартир может включать сделки на свободном рынке, субсидированные продажи и жильё, построенное не для продажи. Смешивать эти категории удобно для громкого заголовка, но плохо для анализа.
После нескольких месяцев работы из дома квартира воспринималась иначе. Семье уже было недостаточно двух спален и красивого салона. Появился вопрос: где поставить рабочий стол так, чтобы видеозвонок не проходил на фоне кухни?
Новостройки предлагали балкон, парковочное место, лифт, современную электросистему и более удобное распределение комнат. В новых проектах чаще предусматривался мамад, который служил защищённой комнатой и дополнительным помещением.
Старая квартира могла стоить дешевле, но после ремонта, замены коммуникаций и покупки парковки разница иногда сокращалась. Покупатели начали считать не только цену договора, но и стоимость жизни после получения ключей.
В 2021 году усилился спрос на квартиры с пятью и шестью комнатами. В исходной статье упоминался рост цен в этом сегменте примерно на 2,9%, тогда как небольшие квартиры прибавили около 2,2%.
Эти проценты относились к определённому периоду и не описывали каждый город. Однако направление спроса было заметным: семьям потребовалось больше пространства.
Кабинет перестал считаться роскошью. Иногда он занимал половину закрытого балкона, иногда бывшую кладовую. Израильтяне проявили изобретательность, но желающих проводить рабочий день рядом с холодильником стало меньше.
Во время карантинов автомобиль стал для многих семей способом сохранить мобильность. Покупатели начали внимательнее относиться к наличию зарегистрированного парковочного места.
Особенно это было заметно в районах, где вечером поиск парковки превращается в отдельный вид спорта. Квартира без парковки могла проиграть сопоставимому объекту, даже если внутри выглядела лучше.
Сегодня я всегда советую проверять не только наличие парковочного места, но и его юридический статус. Фраза продавца «мы всегда ставим здесь машину» ещё не означает, что место принадлежит квартире.
Программа «Мехир ле-Миштакен» была завершена в прежнем формате в 2020 году, но её проекты продолжали строиться и передаваться покупателям ещё несколько лет.
По данным, приводившимся в тот период, в лотереях распределялось около 76 тысяч квартир, а примерно 50 тысяч уже были проданы. Оставшаяся часть находилась на разных стадиях планирования, строительства, выбора покупателей и оформления сделок.
Победа в лотерее не означала немедленного получения квартиры. Между результатом розыгрыша и ключами могли пройти годы. Некоторые победители за это время меняли работу, разводились, создавали семьи или обнаруживали, что выбранный город им больше не подходит.
Государственная скидка снижала цену входа, но это была не единственная причина. Новая квартира позволяла избежать капитального ремонта старого здания, замены труб и споров с соседями о лифте или фасаде.
Покупатель получал современный объект, однако принимал другие риски: ожидание разрешений, задержку строительства, привязку платежей к индексу строительных затрат и неопределённость будущего района.
Я бы не называл новостройку автоматически лучшим выбором. Но в 2020–2021 годах сочетание скидки, нового здания и дешёвой ипотеки выглядело убедительно.
Несмотря на рост продаж новых квартир, большая часть рынка продолжала приходиться на вторичное жильё. Именно там покупатель мог увидеть реальную квартиру, проверить соседей и получить ключи через несколько месяцев, а не через несколько лет.
На вторичном рынке оставалось больше возможностей для переговоров. Застройщик работал с прайс-листом, финансовым сопровождением и графиком продаж. Частный собственник иногда соглашался уступить, если уже приобрёл другую квартиру или торопился завершить сделку.
Зато старая квартира могла скрывать незаконную перепланировку, долги, проблемы с регистрацией или дорогой ремонт общего дома. Дешевле на входе не всегда означает дешевле в итоге.
Многие пытались угадать минимальную точку рынка. Они смотрели новости, ждали снижения цен и откладывали решение ещё на три месяца.
Проблема в том, что минимальная цена становится очевидной только после того, как рынок уже пошёл вверх. В 2020 году это особенно хорошо увидели семьи, которые нашли подходящую квартиру, отказались от неё и через год вернулись к поиску с тем же бюджетом.
Я не считаю, что покупать нужно при любых обстоятельствах. Плохая сделка не становится хорошей только потому, что рынок растёт. Но ожидание ради ожидания тоже имеет цену.
Первым делом я бы посмотрел не на средний индекс по стране, а на конкретный район. Две квартиры в одном городе могут двигаться по цене совершенно по-разному.
Затем нужно сопоставить стоимость новой и старой квартиры с учётом ремонта, парковки, индекса строительных затрат, срока получения ключей и расходов на финансирование.
Период после первых карантинов показал, что спрос в Израиле способен восстановиться быстрее экономики. Люди откладывают отпуск и покупку автомобиля, но собственное жильё воспринимают иначе.
Впрочем, рынок не обладает иммунитетом от ошибок. Высокая цена, тяжёлая ипотека и слабый семейный резерв могут превратить удачную на бумаге покупку в постоянное финансовое напряжение.
Для меня главный урок тех лет прост: не стоит покупать из паники, но и ждать мифического идеального момента бессмысленно. Хорошая сделка начинается с подходящего объекта и расчёта, который семья способна выдержать.
Актуальные квартиры на продажу в Израиле следует сравнивать по реальной стоимости сделки, состоянию дома, сроку получения ключей и цене финансирования.
Дополнительную аналитику о ценах и рынке недвижимости в Израиле публикует платформа ערוצי נדל״ן.
Источники: Министерство финансов Израиля, обзоры рынка жилой недвижимости, Центральное статистическое бюро, жильё и здания.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Обновлено: сентябрь 2026
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь