Обновлено: сентябрь 2026
В начале 2020-х идея превращения офисов в квартиры казалась одним из самых быстрых решений жилищного кризиса. Пандемия опустошила деловые центры, удалённая работа набирала популярность, а цены на жильё продолжали расти.
Логика выглядела убедительно: если город уже располагает зданиями, дорогами и общественным транспортом, почему бы не поселить людей там, где раньше стояли рабочие столы?
Однако офис не становится квартирой после установки кровати и кухонного шкафа. Между коммерческим помещением и законным жильём находятся градостроительный план, строительные нормы, вентиляция, естественное освещение, защищённое пространство и муниципальная инфраструктура.
В течение многих лет муниципалитетам было выгодно развивать деловые районы. Арнона с офисных и коммерческих площадей обычно приносит городской казне больше денег, чем налог с жилой недвижимости.
При этом жители требуют школ, детских садов, парков, социальных служб и регулярного вывоза бытовых отходов. Деловой район создаёт доходы, но во многих случаях обходится муниципалитету дешевле жилого квартала.
В результате города конкурировали за компании и утверждали крупные объёмы офисного строительства. Часть планов была основана на ожидании постоянного роста спроса, которое пандемия и распространение гибридной работы заставили пересмотреть.
Речь не идёт о том, что израильские офисы внезапно опустели. Новые и качественные здания в востребованных районах продолжают привлекать арендаторов. Проблема сосредоточена в менее конкурентных объектах и в огромном объёме ещё не реализованных прав на строительство.
В августе 2021 года правительство утвердило продвижение законодательных изменений, позволяющих эффективнее использовать земли, предназначенные для офисов и торговли.
Для определённых незастроенных участков смешанного назначения был создан маршрут, позволяющий увеличить долю жилья до 30% разрешённой площади. В отдельных случаях рассматривалась возможность большей жилой доли, но уже при дополнительном планировочном контроле.
Механизм предназначался прежде всего для проектов, строительство которых ещё не началось. Поэтому выражение «офисы станут квартирами» не совсем точно. Во многих случаях меняется будущий проект, а не готовый офисный этаж.
Поправка 132 к Закону о планировании и строительстве также привела к созданию временной подкомиссии Национального совета по планированию и строительству. Она рассматривает детальные планы изменения назначения с коммерческого на жилое.
По действующему порядку такие планы могут подаваться в подкомиссию до 31 декабря 2026 года. Это не означает автоматического одобрения и не превращает механизм в постоянное право собственника менять назначение помещения.
Проще всего изменить проект, который ещё существует на бумаге. Архитектор может переработать глубину здания, расположение окон, инженерные системы и входы до начала строительства.
Готовое офисное здание создаёт больше ограничений. Типичный офисный этаж может быть слишком глубоким, поэтому помещения в его центре не получают достаточного естественного света и воздуха.
Дополнительные сложности возникают с канализацией, кухнями, ванными комнатами, акустикой, противопожарными системами и разделением инженерных коммуникаций между квартирами.
В Израиле к этому добавляется вопрос защищённых пространств. В проекте должно быть предусмотрено законное решение, соответствующее требованиям Командования тыла. Наличие общей защищённой зоны на офисном этаже не всегда позволяет сформировать обычные квартиры.
Один из первоначальных маршрутов был ориентирован на компактные квартиры площадью до 50 кв. метров. Такой формат должен был дать жильё студентам, молодым специалистам, одиноким людям и парам без детей.
Маленькие квартиры позволяют разместить больше жилых единиц внутри площади, изначально рассчитанной на офисы. Они также соответствуют реальному спросу в дорогих центральных районах, где стандартная семейная квартира становится недоступной для многих покупателей.
Но малогабаритная квартира не обязательно будет дешёвой. Если здание расположено рядом с деловым центром и транспортным узлом, цена квадратного метра может оставаться высокой.
Доступность определяется не только площадью. На неё влияют стоимость земли, расходы на конверсию, финансирование, налоги, муниципальные платежи и ограничения на продажу или сдачу объекта.
Для местной власти перевод коммерческой площади в жилую означает изменение всей экономики района. Муниципалитет теряет часть будущих поступлений от арноны и получает новых жителей, которым требуются общественные услуги.
Сопротивление городов нельзя объяснять одной лишь жадностью. Если в деловом районе появятся сотни квартир, но не будет школы, детского сада, поликлиники и зелёных зон, последствия почувствуют сами жители.
Существует и другая проблема. Город может утратить земли, предназначенные для будущих рабочих мест. Через десять лет спрос на офисы способен восстановиться, но вернуть участок из жилого назначения в коммерческое будет почти невозможно.
Именно поэтому правильный проект должен сохранять баланс между жильём, работой, торговлей и общественными пространствами.
Низкая цена коммерческого помещения иногда создаёт соблазн приобрести его вместо квартиры. Но фактическое проживание не меняет официальное назначение недвижимости.
Перед сделкой необходимо проверить действующий план, разрешение на строительство, регистрацию объекта и допустимый вид использования. Рекламное определение «лофт» или «апартаменты» не гарантирует, что помещение юридически является жильём.
Банк может отказаться выдавать обычную жилищную ипотеку на коммерческий объект. Муниципалитет вправе начислять арнону по коммерческому тарифу, а страхование и налогообложение могут отличаться от условий для квартиры.
Незаконное проживание также способно осложнить продажу помещения. Покупатель, его адвокат или банковский оценщик обнаружат расхождение между реальным использованием и официальными документами.
Обещание застройщика завершить перевод назначения позднее следует рассматривать как риск, а не как свершившийся факт. Все разрешения и обязательства должны быть отражены в договоре и проверены независимым адвокатом.
Перепрофилирование может добавить квартиры в районах, где свободной земли почти не осталось. Оно также помогает создавать смешанные кварталы, которые не пустеют после окончания рабочего дня.
Однако этот инструмент не способен самостоятельно решить жилищный кризис. Не каждое офисное здание подходит для проживания, а объём завершённых проектов значительно меньше объёма площадей, существующих в планах.
Самый разумный путь заключается не в массовом превращении деловых районов в спальные кварталы, а в точечном изменении проектов, где жильё можно обеспечить светом, вентиляцией, безопасностью и полноценной городской средой.
На мой взгляд, хорошая конверсия начинается не с пустого этажа, а с честного ответа на простой вопрос: захотел бы архитектор сам жить в квартире, которую предлагает создать?
Срок подачи планов во временную подкомиссию установлен до 31 декабря 2026 года. Дальнейшее развитие механизма будет зависеть от решений государства, результатов уже рассмотренных проектов и позиции муниципалитетов.
Если процедура будет продлена, власти должны оценивать не только количество добавленных квартир. Важны качество жилья, доступность общественных услуг, финансовое влияние на города и реальный срок реализации проектов.
Покупателям, изучающим квартиры на продажу в Израиле, важно отделять утверждённое жильё от коммерческого помещения с обещанием будущей конверсии. Между этими объектами существует серьёзная юридическая и финансовая разница.
Дополнительные материалы о городах, проектах и рынке недвижимости в Израиле представлены на платформе ערוצי נדל״ן.
Официальные источники: решение правительства №205 от 1 августа 2021 года, временная подкомиссия по переводу территорий занятости под жильё, материалы Управления планирования о работе подкомиссии, обсуждение механизма в комиссии Кнессета.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь