Обновлено: сентябрь 2026
Покупатели часто задают мне один и тот же вопрос: куда лучше записываться, в «Дира бе-Анаха» или в «Мехир Матара»?
Сам вопрос построен не совсем правильно. Это не две параллельные программы, между которыми участник должен выбирать. «Дира бе-Анаха» является общей системой государственных лотерей, а «Мехир Матара» является одним из способов формирования цены квартир внутри этой системы.
Если сказать совсем просто, «Дира бе-Анаха» представляет собой витрину и порядок участия, а «Мехир Матара» объясняет, по какой модели государство предоставило скидку в конкретном проекте.
Дира бе-Анаха (דירה בהנחה) переводится как «квартира со скидкой». Это общее название нескольких государственных маршрутов льготного жилья, которыми управляют Министерство строительства и Управление земель Израиля.
В официальных материалах к системе «Дира бе-Анаха» относятся:
Через «Дира бе-Анаха» участник получает сертификат соответствия условиям, заходит на государственный сайт, выбирает открытые лотереи и регистрируется в интересующих его городах.
Именно название «Дира бе-Анаха» человек видит на сайте регистрации, в письмах Министерства строительства и в сообщениях о результатах лотереи.
Мехир Матара переводится как «целевая цена». Это не отдельный сайт и не отдельная очередь покупателей. Это механизм реализации государственных земельных участков и определения цены квартир для имеющих право на льготу граждан.
Государство выставляет землю на тендер. Застройщик получает участок на условиях, согласно которым часть квартир должна быть продана победителям лотереи по установленной модели скидки.
По действующим решениям Совета земель Израиля размер скидки в проектах «Мехир Матара» может достигать 25% от установленной цены квартиры. Максимальная сумма скидки по общему правилу ограничена 550 000 шекелей.
Это верхняя граница, а не обещанная каждому участнику сумма. Фактическая скидка зависит от земельного тендера, оценки стоимости, города, площади квартиры и условий конкретного проекта.
| Критерий | Дира бе-Анаха | Мехир Матара |
|---|---|---|
| Что это | Общая государственная система льготного жилья | Один из маршрутов формирования льготной цены |
| Кто управляет | Министерство строительства и Управление земель Израиля | Управление земель Израиля и Министерство строительства через земельные тендеры |
| Где регистрируется покупатель | На сайте лотерей «Дира бе-Анаха» | Отдельная регистрация не требуется |
| Нужен ли сертификат | Да, без действующего сертификата участие невозможно | Используется тот же сертификат «Дира бе-Анаха» |
| Как выбирают покупателей | Через государственную лотерею и установленные квоты | Победителей определяет лотерея «Дира бе-Анаха» |
| Как определяется скидка | Зависит от маршрута конкретного проекта | По правилам целевой цены, установленным для земельного тендера |
| Можно ли выбрать между ними | Участник выбирает проект и город | Маршрут уже установлен в документах проекта |
Предположим, государство объявляет новую лотерею «Дира бе-Анаха». В ней предлагаются квартиры в Беэр-Шеве, Хайфе, Акко, Кфар-Саве и других городах.
Покупатель заходит на сайт лотерей и видит список проектов. Один проект может относиться к маршруту «Мехир Матара», другой может реализовываться по старому маршруту «Мехир ле-Миштакен», а третий по условиям «Мехир Муфхат».
Для участника процедура регистрации остаётся общей. Ему не нужно оформлять отдельное право на каждую из этих программ. Он использует один действующий сертификат «Дира бе-Анаха».
Разница проявится в документах конкретного проекта: в способе расчёта цены, размере скидки, условиях земельного тендера и некоторых договорных ограничениях.
Путаница возникла не по вине покупателей. За последние годы государство неоднократно меняло названия и экономические модели льготного жилья.
Сначала широко использовалось название «Мехир ле-Миштакен». Затем появились «Мехир Муфхат» и обновлённая модель «Мехир Матара». После этого несколько маршрутов объединили под общим потребительским названием «Дира бе-Анаха».
В результате в одной публикации говорится о лотерее «Дира бе-Анаха», а в документах застройщика тот же проект называется «Мехир Матара». Покупателю может показаться, что речь идёт о разных предложениях.
На самом деле одно название описывает общую систему участия, а второе указывает на экономический маршрут конкретного проекта.
Система предназначена прежде всего для хасрей дира (חסרי דירה), граждан, соответствующих официальному определению лиц без собственного жилья.
Право на участие может предоставляться супружеским парам, признанным совместно проживающим партнёрам, одиноким гражданам от установленного возраста, одиноким родителям и определённым категориям людей с инвалидностью.
Министерство проверяет семейное положение, права на недвижимость, доли в квартирах, земельные права и другие обстоятельства. Для участия необходимо получить ишур закаут (אישור זכאות), официальный сертификат соответствия условиям.
Люди, улучшающие жилищные условия, мешапрей диюр (משפרי דיור), обычно не допускаются к первым лотереям, предназначенным для семей без квартиры. Они могут получить доступ к оставшимся объектам на более поздних этапах, если это разрешают условия проекта.
Нет. Общий сертификат позволяет зарегистрироваться, но не делает все проекты одинаковыми.
В каждой лотерее необходимо отдельно проверять:
В одиннадцатой лотерее 2026 года в рамках «Дира бе-Анаха» распределялось 7 922 квартиры в 19 населённых пунктах. Около половины квартир выделили действующим резервистам, при этом примерно половина этой квоты предназначалась военнослужащим боевых подразделений.
Эти приоритеты относятся к правилам конкретной лотереи. Они не меняют главное различие между общей системой «Дира бе-Анаха» и ценовым маршрутом «Мехир Матара».
Сравнивать их по принципу «какая выгоднее» невозможно. Покупатель не выбирает между двумя самостоятельными продуктами.
Правильнее сравнивать конкретный проект «Мехир Матара» с другими проектами, доступными в текущей лотерее «Дира бе-Анаха», а затем с квартирами на свободном рынке в том же районе.
Нужно смотреть на конечную цену квартиры, а не только на заявленный процент скидки. Две квартиры со скидкой 25% могут иметь совершенно разную реальную ценность.
Одна может находиться рядом с железнодорожной станцией, школой и действующим торговым центром. Другая может строиться в новом квартале, где дороги и общественные учреждения пока существуют только на плане.
Допустим, оценочная стоимость квартиры составляет 2,2 млн шекелей. При скидке 20% цена для победителя составит около 1,76 млн шекелей. Формальная выгода равна 440 000 шекелей.
Однако покупателю придётся учитывать первоначальный взнос, ипотечные проценты, индекс строительных затрат, услуги адвоката, изменения от застройщика и аренду жилья до получения ключей.
Если заселение ожидается через четыре года, стоимость аренды за этот период может существенно уменьшить экономический эффект программы.
Именно поэтому победу необходимо рассматривать как право проверить и приобрести конкретную квартиру, а не как обязательство немедленно подписать договор.
Люди часто воспринимают государственную скидку как доказательство выгодности проекта. Государство действительно создаёт ценовое преимущество, но оно не гарантирует качество квартиры, удобство района или доступность машканты.
Банк отдельно проверяет доходы семьи, действующие кредиты, первоначальный капитал и способность выплачивать ипотеку. Сертификат участника и победа в лотерее не обязывают банк предоставить необходимую сумму.
До регистрации стоит получить предварительное банковское одобрение и определить максимальный бюджет. Делать эти расчёты после победы поздно и неприятно, потому что сроки выбора квартиры обычно ограничены.
«Дира бе-Анаха» отвечает на вопрос: как получить право участвовать и зарегистрироваться в государственной лотерее.
«Мехир Матара» отвечает на другой вопрос: по какой модели сформирована льготная цена квартир в конкретном проекте.
Участник оформляет сертификат «Дира бе-Анаха», выбирает открытые лотереи и может выиграть квартиру в проекте, который реализуется по маршруту «Мехир Матара».
Отдельно записываться в «Мехир Матара» не нужно. Если такой проект появился в списке открытой лотереи и категория сертификата позволяет участие, регистрация проводится через общую государственную систему.
Я считаю участие оправданным, если семья заранее понимает свой бюджет и готова жить в выбранном городе. Скидка может быть существенной, особенно там, где разница с открытым рынком действительно подтверждается сделками.
Но я бы не регистрировался во всех городах подряд только ради возможности выиграть. Квартира в неудобном месте не становится подходящей лишь потому, что её продают дешевле.
Перед регистрацией полезно сравнить государственный проект с предложениями квартир на продажу в Израиле. Проверять нужно стоимость, сроки, район, транспорт, будущую ипотеку и расходы до получения ключей.
Главное преимущество программы заключается в цене. Главный риск заключается в том, что слово «скидка» иногда мешает спокойно оценить всё остальное.
Материал носит информационный характер. Условия участия, размеры скидок и квоты необходимо проверять в документах каждой конкретной лотереи.
Официальные источники: Министерство строительства, «Дира бе-Анаха», вопросы и ответы о программах льготного жилья, регистрация в лотереях, решения Совета земель Израиля, одиннадцатая лотерея «Дира бе-Анаха» в 2026 году.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь