Пандемия остановила многие процессы, но не отменила потребность Израиля в обновлении старых домов. В 2020 году государственные органы продолжили продвигать пинуй-бинуй, ТАМА 38 и программы планирования целых кварталов.
Результаты оказались неоднозначными. Количество утверждённых квартир сохранилось почти на уровне 2019 года, но до стадии разрешения на строительство дошло значительно меньше объектов.
Эта разница важна и сегодня. Красивый план может существовать на бумаге годами, прежде чем на участке появится первый строительный кран.
Обновлено: сентябрь 2026
Согласно годовому отчёту государственного Управления по городскому обновлению, в 2020 году ведомство направило на планирование 44 млн шекелей.
Речь не идёт о совокупной стоимости строившихся жилых комплексов. Реальная стоимость проектов пинуй-бинуй и ТАМА 38 была несопоставимо выше.
Эти 44 млн шекелей представляли государственные расходы на подготовку программ в разных городах. С учётом вложений предыдущих лет общий объём государственного финансирования планирования превысил 200 млн шекелей.
Разрешённый бюджет Управления на 2020 год составлял 73 млн шекелей. Он был примерно на 19% меньше базового бюджета в 90 млн шекелей из-за отсутствия утверждённого государственного бюджета.
Деньги направлялись не на строительство квартир вместо застройщиков. Государство финансировало этапы, без которых крупный проект часто не может продвинуться к реализации.
Это не самая заметная часть проекта. Жильцы обычно видят договор с застройщиком, визуализацию будущего дома и обещанную квартиру. Однако до этого кто-то должен определить плотность, дороги, школы, общественные здания и нагрузку на инфраструктуру.
В 2020 году были утверждены 35 детальных программ городского обновления, предусматривавших строительство 26 223 квартир. Показатель оказался близок к результату 2019 года, когда были утверждены программы примерно на 26 556 квартир.
На стадии разрешений картина была слабее. В 2020 году разрешения получили 12 812 квартир в проектах городского обновления. Это примерно на 25% меньше, чем годом ранее.
| Направление | 2019 год | 2020 год |
|---|---|---|
| Квартиры с разрешениями по ТАМА 38 | 14 203 | 10 517 |
| Квартиры с разрешениями в пинуй-бинуй | 3 221 | 2 295 |
| Всего квартир с разрешениями | 17 424 | 12 812 |
Показатели относятся к числу квартир, охваченных разрешениями, а не к количеству выданных документов. В старых публикациях эти понятия нередко смешивались, из-за чего масштаб активности выглядел неправильно.
Детальные программы рассматривают окружные и национальные структуры. Значительная часть этой работы могла продолжаться дистанционно. Выдача разрешений сильнее зависит от местных комиссий, муниципальных отделов и согласований по конкретному участку.
Во время пандемии работа местных органов замедлилась. Добавились ограничения на личные встречи, осмотры, заседания и обработку документов. Неопределённость заставила часть застройщиков и владельцев квартир отложить решения.
При этом разрешения 2020 года часто основывались на программах, утверждённых ещё в 2017 или 2018 году. Даже средний срок около двух с половиной лет между утверждением плана и разрешением не раскрывает всю историю проекта.
ТАМА 38 обычно применялась к отдельному зданию. Дом укрепляли или сносили, после чего на его месте строили новый. Экономика такого проекта зависела от стоимости дополнительных квартир, которые застройщик мог продать.
Пинуй-бинуй охватывает несколько домов, квартал или крупный городской комплекс. Он требует более сложного планирования, переселения жильцов и развития инфраструктуры, но позволяет изменить целый район.
В 2020 году разрешения по ТАМА 38 охватывали 449 зданий и 10 517 квартир. Более половины таких разрешений уже относились к сносу старого здания и строительству нового, а не к обычному усилению существующей конструкции.
Среди наиболее заметных территорий выделялись Лод, Кирьят-Оно и Йехуд. Здесь программы предусматривали резкое увеличение количества квартир на месте старой застройки.
Такое увеличение плотности невозможно рассматривать только как замену старых домов. Новым жильцам понадобятся дороги, общественный транспорт, школы, детские сады, медицинские услуги, канализация и общественные пространства.
В 2020 году было зарегистрировано 3 182 продажи новых квартир в проектах пинуй-бинуй и ТАМА 38. Всего за тот же период было сообщено о продаже 20 682 новых квартир.
Самая высокая доля сделок в проектах обновления пришлась на Тель-Авивский округ. На него приходилось 63% соответствующих продаж. Центральный округ обеспечил 17%, Хайфский 9%, Южный 8%, Иерусалимский 3%, Северный около 1%.
Концентрация в центре страны не была случайной. Чем дороже земля и будущие квартиры, тем проще застройщику финансировать переселение жильцов, снос, строительство и предоставление улучшенных квартир собственникам.
Утверждение программы является важным этапом, но после него проекту ещё предстоит пройти объединение и разделение участков, подготовку детального проекта, получение согласований, оформление разрешения и закрытие финансирования.
Кроме того, застройщику требуется достаточное количество подписей владельцев. Иногда появляются судебные споры, инфраструктурные ограничения или новые требования местной комиссии.
Поэтому объявления об утверждении тысяч квартир нельзя автоматически считать началом строительства. Между этими событиями могут пройти годы. Это не пессимизм, а обычная механика израильского планирования.
Кризисный год показал, что государственное планирование способно продолжаться даже при ограничениях. Одновременно он продемонстрировал слабое место системы: переход от утверждённой программы к реальному разрешению остаётся медленным.
Городское обновление необходимо Израилю не только для увеличения предложения жилья. Оно должно укреплять старые дома, добавлять комнаты безопасности и готовить города к землетрясениям, ракетным угрозам и дальнейшему росту населения.
При выборе квартиры на продажу в Израиле стоит учитывать не только обещанную прибавку площади, но и текущий юридический и планировочный статус проекта.
Дополнительную информацию о городах, районах и рынке недвижимости в Израиле можно найти на платформе ערוצי נדל״ן.
Источники: Годовой отчёт государственного Управления по городскому обновлению за 2020 год, Государственное управление по городскому обновлению.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь