Огромные бюджеты на новостройки. Как городское обновление меняет рынок жилья в Израиле

Во многих израильских городах с богатой историей старые одно- и малоэтажные дома постепенно уступают место современным высотным проектам.

Чтобы системно обновлять жилой фонд, в стране создан специальный государственный орган — Управление по городскому обновлению, курирующее ключевые программы реновации:

• Пинуй-Бинуй (снос и новое строительство)
• и TAMA 38 (усиление зданий с надстройкой).

Эти проекты позволяют либо полностью заменять устаревшие дома новыми многоэтажными комплексами, либо укреплять здания с добавлением этажей, лифтов, балконов и современной инфраструктуры.

Разрешения на строительство: динамика 2019–2020 Статистика показывает, что пандемия повлияла на темпы согласований:

2019 год:

• TAMA 38 — 14 203 разрешения
• Пинуй-Бинуй — 3 221 разрешение

2020 год:

• TAMA 38 — 10 517 разрешений
• Пинуй-Бинуй — 2 295 разрешений (по 12 проектам)

Важно учитывать, что проекты проходят согласование 2–2,5 года, поэтому в 2020 году выдавались разрешения по заявкам 2017–2018 годов. Пандемия осложнила процессы и сократила число новых заявок, особенно по TAMA 38.

Где реализуются крупнейшие проекты

Разрешения на проекты Pinui-Binui получили, в частности, Кирьят-Оно, Тель-Авив-Яффо и Йехуд. Лидером по активности стал Кирьят-Оно.

В целом по стране в рамках городского обновления утверждено 35 проектов на 26 223 единицы жилья — сопоставимо с 2019 годом.

По TAMA 38 наблюдается лёгкое снижение:

• 2019 — 649 заявок
• 2020 — 636 заявок

Где покупают новостройки

В 2020 году наибольший объём покупок пришёлся на Большой Тель-Авив — 63% всех сделок в проектах обновления.

Далее:

• Хайфа — 9%
• Юг — 8%
• Иерусалим — 3%
• Север — 1%

По количеству квартир в проектах обновления лидируют:

• Рамат-Ган — 606 квартир
• Тель-Авив — 327
• Ашдод — 244
• Герцлия — 243

Где плотность новостроек максимальна

Если смотреть на соотношение новых квартир к существующему жилью, лидируют: Лод, Кирьят-Оно и Йехуд.

• Лод: 4 крупных проекта — 10 155 новых квартир вместо 1 636 старых
• Кирьят-Оно: 15 проектов — 5 265 новых вместо 1 916 старых
• Йехуд: 1 проект — 4 462 новых вместо 859 старых

Эти показатели демонстрируют масштаб трансформации городской среды и существенное увеличение предложения на локальных рынках.

Инвестиции в обновление городов

В 2020 году в проекты городского обновления было инвестировано около 42 млн шекелей. Несмотря на пандемию и снижение числа заявок, объёмы реализуемых проектов остаются значительными, а бюджеты — крупными.

Как это влияет на рынок недвижимости

Проекты Пинуй-Бинуй и TAMA 38 становятся ключевым источником новостроек в условиях дефицита земли и высокой плотности застройки:

• расширяют предложение в центральных и востребованных районах;  
• обновляют старый жилой фонд и инфраструктуру;
• поддерживают рынок новостроек и инвестиционную активность;
• переформатируют городскую среду, повышая качество жилья.

Вывод

Городское обновление в Израиле — это не точечные проекты, а масштабная программа с крупными бюджетами и тысячами новых квартир. Несмотря на временные трудности с согласованиями в 2020 году, Пинуй-Бинуй и TAMA 38 остаются основными драйверами новостроек в крупных городах и формируют будущее рынка недвижимости.