В 2020 году израильские органы планирования утвердили проекты, предусматривавшие строительство около 95 тысяч квартир. Этот результат оказался приблизительно на 10% ниже установленного правительством ориентира и примерно на 30% ниже показателя 2019 года.
Снижение стало особенно заметным после нескольких лет ускоренного продвижения крупных жилых проектов. На работу комиссий, муниципалитетов и государственных ведомств повлияли пандемия коронавируса, ограничения на проведение заседаний, экономическая неопределённость и задержки в подготовке инфраструктурных решений.
При этом важно различать утверждение градостроительного плана и фактическое начало строительства. Включение 95 тысяч квартир в утверждённые планы ещё не означало, что все они должны были выйти на строительные площадки в 2020 или 2021 году.
Утверждённый план — ещё не разрешение на строительство
Градостроительное утверждение определяет назначение земли, допустимую плотность, высоту зданий, количество квартир, расположение дорог и объектов общественной инфраструктуры. После него проекту могут потребоваться разделение территории на участки, детальное проектирование, выполнение условий муниципалитета и получение разрешений на строительство.
Поэтому между утверждением плана и передачей готовых квартир покупателям нередко проходит несколько лет. На сроки влияют права на землю, финансирование, инфраструктура, возражения собственников и экономическая целесообразность проекта.
Статус конкретных планов и решения комиссий можно проверить в государственной системе «Мават» Управления планирования Израиля.
Показатели 2020 года оказались ниже предыдущего периода
| Показатель | Данные за 2020 год |
|---|---|
| Квартиры в утверждённых планах | Около 95 тысяч |
| Отклонение от правительственного ориентира | Примерно минус 10% |
| Изменение относительно 2019 года | Примерно минус 30% |
| Доля жилья в арабских населённых пунктах | Около 30% |
| Иерусалимский округ | Около 7 800 квартир |
| Тель-Авивский округ | Около 10 200 квартир |
Сокращение количества утверждённых квартир создавало риск уменьшения будущего предложения. Если объём планирования снижается в течение нескольких лет подряд, это впоследствии может отразиться на количестве доступных участков, темпах строительства и ценах на жильё.
Около трети жилья пришлось на арабский сектор
Одним из наиболее заметных результатов 2020 года стала значительная доля планов для арабских населённых пунктов. На них пришлось около 30% предусмотренных квартир.
Для многих таких городов и деревень утверждение современных планов имело особое значение. Дефицит доступной земли под застройку, неурегулированные права собственности, устаревшие генеральные планы и нехватка дорог, канализации и общественных учреждений в течение долгого времени ограничивали легальное жилищное строительство.
Продвижение новых кварталов должно было не только увеличить количество квартир, но и создать условия для строительства школ, детских садов, дорог, коммерческих зон и коммунальной инфраструктуры. Однако наличие утверждённого плана само по себе не решало вопрос финансирования этих объектов.
Иерусалимский и Тель-Авивский округа получили меньше планов
Сокращение особенно затронуло территории с высоким спросом и ограниченным запасом свободной земли. Согласно данным за 2020 год, в Иерусалимском округе были утверждены планы примерно на 7 800 квартир, а в Тель-Авивском — примерно на 10 200.
Строительство в центральных районах страны осложняется высокой стоимостью земли, плотной существующей застройкой и необходимостью одновременно развивать транспортную и социальную инфраструктуру. Во многих случаях новый жилой фонд здесь появляется не на свободных участках, а благодаря уплотнению кварталов и сносу старых зданий.
Для рынка недвижимости на продажу в Израиле объём планирования в этих округах особенно важен: именно здесь сохраняется значительный разрыв между спросом и количеством доступного жилья.
Ускоренные жилищные проекты сохранили важную роль
Около трети квартир продвигалось в рамках приоритетных жилищных проектов. Часть таких планов рассматривалась ускоренными государственными процедурами, задачей которых было быстрее подготовить крупные территории к жилой застройке.
Ускоренное утверждение позволяет сократить планировочный этап, однако не отменяет необходимости построить дороги, транспортные развязки, школы, инженерные сети и общественные здания. Без синхронного развития инфраструктуры новый район может быть утверждён задолго до фактического начала строительства.
Городское обновление становилось главным источником жилья
Ещё около трети запланированных квартир было связано с программами обновления существующих городских кварталов. К ним относятся проекты пинуй-бинуй, при которых старые здания сносятся, а вместо них возводятся более крупные жилые комплексы.
Такие проекты позволяют добавлять квартиры в районах, где практически не осталось свободной земли. Одновременно старое жильё заменяется зданиями с лифтами, парковками, балконами и защищёнными комнатами — мамадами.
Однако реализация городского обновления обычно требует согласия собственников, соглашения с застройщиком, экономической проверки, детального проектирования и получения разрешений. Поэтому количество квартир в утверждённых планах может значительно превышать объём жилья, которое действительно начинает строиться в том же году.
Почему снижение планирования имеет долгосрочные последствия
Результаты одного года не отражаются на рынке немедленно. Между утверждением плана и завершением строительства существует временной разрыв, поэтому сокращение планировочного резерва в 2020 году могло повлиять на предложение жилья уже в последующие годы.
Для стабильного рынка необходимо одновременно поддерживать несколько процессов:
- утверждать достаточное количество детальных планов;
- выводить государственные участки на земельные торги;
- строить транспортную и коммунальную инфраструктуру;
- сокращать сроки получения разрешений;
- создавать школы и другие общественные объекты;
- обеспечивать экономическую жизнеспособность городского обновления.
Если один из этапов задерживается, утверждённые квартиры могут годами оставаться только на бумаге.
2020 год стал проверкой для системы планирования
Пандемия показала, насколько жилищный рынок зависит от непрерывной работы планировочных комиссий, муниципалитетов и государственных ведомств. Несмотря на снижение общего показателя, утверждение около 95 тысяч квартир позволило сохранить значительный резерв для последующего строительства.
Особое значение имели планы для арабских населённых пунктов и проекты городского обновления. Именно эти направления должны были обеспечить рост предложения там, где строительство новых кварталов на свободной земле затруднено.
При оценке результатов 2020 года важно учитывать, что речь идёт об архивных данных планирования, а не о текущем состоянии строительного рынка. Актуальную информацию о проектах и объектах недвижимости в Израиле следует проверять отдельно.
Источники: Управление планирования Израиля, государственная система планировочной информации «Мават».