Серия «Посуточная аренда в Израиле». Шаг 1 из 40
Посуточная аренда — это не просто передача ключей гостю на несколько дней. Фактически речь идёт о небольшом гостиничном бизнесе, в котором необходимо одновременно управлять рекламой, ценами, бронированиями, уборкой, заселением, техническим состоянием квартиры и отзывами клиентов.
Поэтому первый вопрос, который должен задать себе собственник: подходит ли его квартира для такого формата аренды?
Оцените расположение квартиры
Местоположение непосредственно влияет на загрузку и стоимость проживания. Наиболее востребованными обычно становятся квартиры, расположенные:
- возле моря и туристических зон;
- рядом с больницами и медицинскими центрами;
- недалеко от железнодорожных станций и остановок общественного транспорта;
- возле университетов, деловых районов и промышленных зон;
- в районах, куда приезжают новые репатрианты;
- рядом с местами проведения мероприятий.
Однако даже квартира в обычном жилом районе может иметь стабильный спрос. Например, её могут арендовать семьи, приезжающие к родственникам, работники в командировке, новые репатрианты или жильцы, которым требуется временное размещение на период ремонта.
Определите тип квартиры и целевую аудиторию
Для каждого типа жилья требуется своя модель управления. Студии и небольшие квартиры подходят одиночным путешественникам и парам. Здесь особенно важны функциональная планировка, удобная кровать, рабочее место и компактная кухня.
Двухкомнатные квартиры востребованы парами, небольшими семьями и людьми, приезжающими на лечение или в командировку. Для них необходимо предусмотреть полноценную кухню, стиральную машину и достаточно мест для хранения вещей.
Квартиры с тремя и более комнатами подходят семьям и группам гостей. Они способны приносить более высокий доход с одного бронирования, но требуют дополнительных комплектов белья, увеличенных расходов на уборку и более строгого контроля количества проживающих.
Жильё возле моря имеет выраженную сезонность. Летом стоимость и загрузка могут значительно повышаться, а зимой владельцу приходится использовать скидки и привлекать гостей, которым необходимо проживание на несколько недель или месяцев.
Рассчитайте не выручку, а чистую прибыль
Высокая стоимость одной ночи ещё не означает высокую доходность.
Из поступившей суммы необходимо вычесть:
- коммунальные платежи: арнона, электричество, газ, вода, домовой комитет;
- интернет и телевидение;
- уборку после каждого проживания;
- стирку и замену белья;
- расходные материалы;
- комиссии платёжных и рекламных платформ;
- мелкий и капитальный ремонт;
- простой между бронированиями;
- налоги и расходы на ведение деятельности;
- вознаграждение управляющего, если квартира передана в управление.
До запуска желательно рассчитать несколько сценариев загрузки: слабый, средний и высокий. Это покажет, сможет ли объект покрывать свои расходы в низкий сезон.
Подготовьте квартиру для регулярной эксплуатации
Квартира для посуточной аренды должна быть не только красивой, но и практичной. Дорогие и хрупкие предметы часто увеличивают расходы, не влияя на решение гостя. Основное внимание следует уделить удобным спальным местам, кондиционерам, горячей воде, быстрому интернету, исправной бытовой технике и качественной уборке.
Желательно иметь минимум три комплекта постельного белья на каждое спальное место: один используется, второй находится в стирке, третий остаётся в резерве. Такой же принцип применяется к полотенцам.
Перед первым заселением необходимо проверить сантехнику, электричество, кондиционеры, бойлер, окна, замки и бытовую технику. В квартире должны находиться понятные инструкции по использованию оборудования и контакт для экстренной связи.
Определите порядок заселения
Существует два основных варианта:
- личная встреча гостя;
- самостоятельное заселение через сейф для ключей или электронный замок.
Личная встреча позволяет проверить количество проживающих, объяснить правила и передать квартиру под контролем.
Самостоятельное заселение сокращает оперативную нагрузку, особенно при позднем прибытии, но требует подробной инструкции и надёжной системы доступа.
Независимо от выбранного способа необходимо заранее определить время заезда и выезда, правила передачи ключей и порядок действий при их потере.
Установите правила проживания
До подтверждения бронирования гость должен знать:
- разрешено ли курение;
- можно ли проживать с животными;
- допускаются ли посетители;
- запрещены ли вечеринки;
- какое количество гостей разрешено;
- когда необходимо соблюдать тишину;
- в каком состоянии следует оставить квартиру;
- в каких случаях может удерживаться залог.
Правила должны быть короткими, понятными и одинаковыми во всех объявлениях. Если ограничения сообщаются только после оплаты, это повышает вероятность споров и отмены бронирования.
Решите, кто будет управлять квартирой
Самостоятельное управление подходит владельцу, который живёт рядом, готов отвечать гостям и способен организовать уборку, заселение и устранение неисправностей. Если собственник находится далеко, занят другой деятельностью или располагает несколькими объектами, разумнее рассмотреть передачу квартиры управляющему.
При этом заранее необходимо установить размер вознаграждения, перечень обязанностей, порядок согласования расходов и форму финансовой отчётности.
Начинайте с одной понятной модели
На первом этапе не стоит пытаться одновременно ориентироваться на туристов, семьи, работников, студентов и длительное проживание. Лучше определить основную аудиторию, правильно оборудовать квартиру под её потребности и постепенно корректировать стратегию на основании реальных бронирований.
Успешная посуточная аренда начинается не с публикации объявления, а с построения системы. Чем лучше собственник подготовит квартиру, правила, цены и процессы обслуживания, тем меньше непредвиденных расходов возникнет после запуска.
Серия подготовлена платформой «ערוצי נדל״ן» совместно с командой Domik Apartments, занимающейся посуточной арендой и управлением объектами краткосрочной аренды в Хайфе и Крайот с 2014 года.
Размещение посуточного жилья на многоязычной платформе Arutzei Nadlan позволяет охватить широкую аудиторию жителей Израиля, новых репатриантов и иностранных гостей, говорящих на русском, иврите, английском и других языках. Объявление получает дополнительную видимость сразу на нескольких языковых направлениях платформы, что повышает вероятность бронирования и помогает собственнику сократить периоды простоя квартиры.