ИНВЕСТИЦИОННАЯ КВАРТИРА ПОШАГОВО · ШАГ 1 ИЗ 25
Блок «Цель и финансовая модель». Прежде чем считать конкретную квартиру, проверяем, подходит ли вам этот вид вложений: хватит ли своих денег, дохода, времени и запаса прочности.
Коротко
- →Квартира под сдачу - вложение на годы. Деньги трудно быстро вернуть, а вход и выход стоят около 15% цены при покупке и около 3% при продаже.
- →Для квартиры за 1 000 000 ₪ нужно около 648 000 ₪ своих денег, резерв около 17 000 ₪ и готовность доплачивать в плохой год.
- →Чистая доходность от аренды около 2,9%. Основную часть результата дают погашение ипотеки и рост цены, поэтому без роста цен вложение может не окупиться.
Что понадобится
- Сумма свободных денег и срок, на который их можно заморозить.
- Стабильный доход, который банк примет для ипотеки.
- Подушка на жизнь семьи, отдельная от резерва квартиры.
- Время на арендатора, ремонт и налоги или бюджет на управляющего.
Как посчитать и проверить
- Посчитайте свободные деньги: всё, что можно вложить без ущерба для семьи, за вычетом подушки на 6 месяцев жизни.
- Сравните их с суммой входа: в примере около 648 000 ₪ плюс резерв 17 000 ₪. Как считать, в шаге 3.
- Проверьте ежемесячный запас: в худшем сценарии примера средняя доплата до 1 359 ₪ в месяц (шаг 5), она должна помещаться в бюджет семьи. В отдельный месяц без арендатора доплата около 4 100 ₪: её покрывает резерв.
- Оцените время: поиск арендатора, мелкий ремонт, договоры и отчёты в налоговую. Если времени нет, заложите управляющего (шаг 23).
- Сравните с альтернативой: сколько в год дают ваши деньги сейчас без риска и без работы. Квартира имеет смысл, если её ожидаемый результат заметно выше.
Пример: квартира за 1 000 000 ₪
| Вопрос | Пример | Что это значит |
|---|---|---|
| Свои деньги | 648 000 ₪ + резерв 17 000 ₪ | Нужно около 665 000 ₪ свободных денег |
| Доплата в плохой год | в среднем до 1 359 ₪ в месяц, в пустой месяц около 4 100 ₪ | Рост ставки и простой одновременно |
| Срок | 10 лет | Деньги не должны понадобиться раньше |
| Итог за 10 лет при росте цен 4% в год | около +432 000 ₪ | около 5,25% в год на свои деньги (IRR) |
| Итог за 10 лет без роста цен | около -30 100 ₪ | вложение не окупается |
Цифры из сквозного примера гида. Свои цифры подставьте в калькулятор инвестора.
Решение
Идём дальше, если
- Свободных денег хватает на вход и резерв, подушка семьи не тронута.
- Доплату в худшем сценарии вы выдерживаете из дохода.
- Вы готовы держать квартиру не меньше 7-10 лет.
Стоп или пересчёт, если
- Для входа придётся взять деньги из подушки или занять.
- Деньги могут понадобиться в ближайшие годы.
- Вложение выгодно, только если цены точно вырастут.
КАЛЬКУЛЯТОР ИНВЕСТОРА
Посчитайте свою квартиру
Подставьте цену, ипотеку и аренду: калькулятор покажет свои деньги, чистую доходность, поток в четырёх сценариях, нужный резерв и сумму после продажи.
Официальные источники
Важно: материал носит общий информационный характер и не заменяет консультацию. Цифры примера учебные. Ставки, пороги и лимиты меняются: перед сделкой сверьте их на официальных сайтах и с адвокатом или налоговым консультантом.
Материал подготовлен редакцией портала domik.co.il, входящего в группу «Аруцей Надлан».