От Тель-Авива до Димоны стоимость квадратного метра жилья отличается более чем в шесть раз. «Аруцей Надлан» сравнил городские ориентиры по сделкам, зарегистрированным в государственной базе недвижимости Налогового управления Израиля, и объясняет, почему цена конкретной квартиры может заметно отличаться от среднего уровня по городу.
Рынок жилья Израиля невозможно описать одной средней ценой. В Тель-Авиве квадратный метр может стоить больше 50 тысяч шекелей, в городах центра — примерно 23–38 тысяч, в Хайфе и Крайот — около 14–18 тысяч, а в части городов Негева — менее 12 тысяч шекелей.
В основе этого обзора лежат данные о продаже прав на недвижимость, зарегистрированные в государственной базе Налогового управления Израиля — מאגר מידע נדל״ן. Это не цены из объявлений и не ожидания продавцов, а сведения о состоявшихся сделках, переданные в налоговые органы.
Государственный сервис позволяет искать сделки по населённому пункту и адресу либо по кадастровым данным — номеру блока и участка, а также выбирать тип недвижимости. База доступна широкой публике бесплатно: nadlan.gov.il.
Как рассчитаны показатели
Государственная база публикует отдельные сделки, а не единый официальный «прайс-лист» городов. Поэтому приведённые ниже значения — редакционные ориентиры «Аруцей Надлан», сформированные на основе последних доступных зарегистрированных сделок и округлённые для удобства сравнения.
- сделки относятся к разным датам доступного периода 2025–2026 годов;
- состав проданных квартир в каждом городе различается по площади, возрасту дома и району;
- зарегистрированная площадь объекта может отличаться от площади, указанной в рекламном объявлении.
Для сравнения городов используется ориентир цены одного квадратного метра. Условная стоимость квартиры площадью 100 м² рассчитана простым умножением и не является оценкой конкретного объекта.
Цены по зарегистрированным сделкам в городах Израиля
| Город | Ориентир за 1 м² | Условная стоимость 100 м² |
|---|---|---|
| Тель-Авив — Яффо | около 52 100 ₪ | около 5,21 млн ₪ |
| Герцлия | около 37 500 ₪ | около 3,75 млн ₪ |
| Гиватаим | около 32 500 ₪ | около 3,25 млн ₪ |
| Рамат-Ган | около 32 500 ₪ | около 3,25 млн ₪ |
| Иерусалим | около 30 300 ₪ | около 3,03 млн ₪ |
| Нетания | около 28 000 ₪ | около 2,80 млн ₪ |
| Холон | около 25 900 ₪ | около 2,59 млн ₪ |
| Петах-Тиква | около 25 100 ₪ | около 2,51 млн ₪ |
| Реховот | около 24 000 ₪ | около 2,40 млн ₪ |
| Ришон-ле-Цион | около 23 300 ₪ | около 2,33 млн ₪ |
| Бат-Ям | около 22 700 ₪ | около 2,27 млн ₪ |
| Ашдод | около 18 500 ₪ | около 1,85 млн ₪ |
| Хайфа | около 17 900 ₪ | около 1,79 млн ₪ |
| Хадера | около 17 600 ₪ | около 1,76 млн ₪ |
| Кирьят-Ям | около 16 150 ₪ | около 1,62 млн ₪ |
| Ашкелон | около 15 930 ₪ | около 1,59 млн ₪ |
| Кирьят-Моцкин | около 15 690 ₪ | около 1,57 млн ₪ |
| Кирьят-Бялик | около 15 000 ₪ | около 1,50 млн ₪ |
| Кирьят-Ата | около 14 300 ₪ | около 1,43 млн ₪ |
| Беэр-Шева | около 10 800–11 600 ₪ | около 1,08–1,16 млн ₪ |
| Офаким | около 8 460 ₪ | около 846 тыс. ₪ |
| Димона | около 8 380 ₪ | около 838 тыс. ₪ |
Данные округлены. Показатели отражают городской уровень по доступным зарегистрированным сделкам, а не стоимость любой квартиры в городе.
Тель-Авив сохраняет максимальную планку
Самый высокий городской ориентир в выборке — у Тель-Авива: около 52,1 тысячи шекелей за квадратный метр. Это более чем в шесть раз выше показателей Димоны и Офакима.
Однако даже внутри Тель-Авива средняя цифра мало говорит о конкретной квартире. Старый дом на юге города, объект в Яффо, новая башня в центре и квартира рядом с морем относятся к совершенно разным ценовым сегментам. В наиболее дорогих проектах цена может значительно превышать городской ориентир.
Герцлия следует за Тель-Авивом с уровнем около 37,5 тысячи шекелей за метр. Здесь особенно заметна разница между обычными жилыми районами, новыми проектами и Герцлия-Питуах.
Иерусалим, Рамат-Ган и Гиватаим: дорогой пояс
В Рамат-Гане и Гиватаиме ориентир составляет около 32,5 тысячи шекелей за квадратный метр. Близость к Тель-Авиву, ограниченное предложение земли и проекты городской реновации поддерживают высокий уровень цен.
В Иерусалиме городской ориентир находится около 30,3 тысячи шекелей. Рынок столицы особенно неоднороден: цена зависит от района, религиозной и общественной инфраструктуры, близости к центру, характеристик дома и спроса со стороны иностранных покупателей.
Города центра: 23–28 тысяч шекелей за метр
В Нетании ориентир составляет около 28 тысяч шекелей за квадратный метр. Жильё у моря, в Ир-Ямим и новых проектах обычно продаётся дороже квартир в старом центре и восточных районах.
В Холоне и Петах-Тикве показатель находится в диапазоне около 25–26 тысяч шекелей, в Реховоте — около 24 тысяч, в Ришон-ле-Ционе — около 23,3 тысячи, а в Бат-Яме — около 22,7 тысячи шекелей за метр.
Разница между соседними кварталами может быть значительной. На цену влияют новая транспортная инфраструктура, планы Пинуй-бинуй, близость к станции железной дороги или лёгкого метро, а также наличие парковки, лифта, балкона и защищённой комнаты МАМАД.
Хайфа и север: доступнее центра, но разброс велик
В Хайфе ориентир по зарегистрированным сделкам составляет около 17,9 тысячи шекелей за квадратный метр — почти втрое меньше, чем в Тель-Авиве.
Но использовать одну цифру для всей Хайфы особенно рискованно. Старый жилой фонд Адара и нижних районов, квартиры на Кармеле, новые проекты в Неот-Перес и дома рядом с морем отличаются по цене, ликвидности и потенциальным расходам на содержание.
В Крайот ориентиры составляют около 16,15 тысячи шекелей в Кирьят-Яме, 15,69 тысячи в Кирьят-Моцкине, 15 тысяч в Кирьят-Бялике и 14,3 тысячи шекелей в Кирьят-Ате. Новые дома и объекты с МАМАДом, лифтом и парковкой обычно продаются дороже старого фонда.
Юг Израиля: самая низкая цена входа
Среди рассмотренных городов наиболее доступный квадратный метр остаётся на юге. В Беэр-Шеве ориентир составляет примерно 10,8–11,6 тысячи шекелей, в Офакиме — около 8,46 тысячи, в Димоне — около 8,38 тысячи шекелей.
Низкая цена входа не гарантирует доходность. Инвестору необходимо проверить реальный спрос на аренду, профиль арендаторов, состояние дома, расходы на ремонт, время экспозиции и количество сопоставимых сделок в конкретном районе.
Почему цена квартиры может отличаться от таблицы
Городской ориентир следует использовать только как первый фильтр. На стоимость конкретного объекта влияют:
- район, улица и даже сторона дома;
- год строительства и техническое состояние здания;
- новостройка или вторичный рынок;
- этаж, лифт, парковка, балкон, кладовая и МАМАД;
- вид, близость к морю и транспортная доступность;
- площадь квартиры — небольшие объекты часто дороже в пересчёте на метр;
- необходимость ремонта;
- статус проекта городской реновации;
- юридические особенности и способ регистрации площади.
Для практической оценки нужно сравнивать не весь город, а несколько недавних сделок в том же микрорайоне, на соседних улицах и в домах сопоставимого возраста.
Что означает дата «август 2026 года»
Август 2026 года — это дата подготовки и обновления обзора аналитическим отделом платформы «Аруцей Надлан», а не месяц совершения всех сделок в таблице.
Налоговое управление получает сведения после подачи деклараций о продаже и покупке недвижимости. Согласно описанию государственной услуги, декларация подаётся в течение 30 дней после сделки, а публикация и обработка данных могут происходить позднее. Поэтому самые свежие записи в базе не всегда описывают рынок текущей недели, а часть использованных сделок относится к более ранним месяцам.
Вывод
Карта цен по зарегистрированным сделкам показывает несколько разных рынков внутри одной страны. Тель-Авив формирует верхнюю границу — более 50 тысяч шекелей за квадратный метр. Дорогие города центра и Иерусалим находятся примерно в диапазоне 30–38 тысяч. Во многих городах Центрального округа ориентир составляет 23–28 тысяч, в Хайфе, Крайот и части юга — 14–18 тысяч, а в наиболее доступных городах Негева — менее 12 тысяч шекелей.
Главное правило для покупателя: сравнивать объект не с общей цифрой по городу, а с зарегистрированными сделками по максимально похожим квартирам. Именно такой подход позволяет отделить реальную рыночную цену от цены, которую продавец указал в объявлении.
Источник: государственная база данных недвижимости Налогового управления Израиля. База содержит отдельные сделки и не публикует единый официальный показатель цены квадратного метра для каждого города. Значения в таблице являются редакционными ориентирами по предоставленным данным за доступные периоды 2025–2026 годов и не служат оценкой конкретного объекта.
Материал подготовлен аналитическим отделом платформы «Аруцей Надлан» 13 августа 2026 года.