ХАЙФА, 18 сентября 2026 года. На рынке недвижимости Израиля сформировалась необычная картина: пока цены на жильё в центральных районах снижаются, Хайфа вошла в тройку городов страны с наибольшим количеством проданных квартир.
Последние статистические данные указывают одновременно на охлаждение национального рынка и заметное оживление продаж новых квартир в Хайфе. Это не означает, что цены в городе повсеместно растут, однако покупательская активность здесь оказалась выше, чем во многих других крупных городах.
Цены снижаются, но ситуация зависит от региона
Согласно опубликованным данным, средняя стоимость жилья в Израиле снизилась на 1,2% в годовом выражении. Одновременно Центральное статистическое бюро начало отдельно публиковать квартальный индекс цен на квартиры вторичного рынка.
Во втором квартале 2026 года квартиры со вторых рук подешевели на 1,2% по сравнению с предыдущим кварталом. Наиболее заметное снижение было зафиксировано в Иерусалиме, где показатель уменьшился на 2,9%, и в Тель-Авивском округе — на 2%.
Хайфский округ продемонстрировал иную динамику. Цены на вторичное жильё здесь не последовали за общим снижением и показали небольшой рост примерно на 0,1%. При этом общий индекс цен на квартиры в Хайфском округе за год всё же снизился, поэтому говорить о полном развороте рынка пока преждевременно.
| Показатель | Изменение |
|---|---|
| Цены на жильё в Израиле за год | −1,2% |
| Вторичное жильё в Иерусалиме за квартал | −2,9% |
| Вторичное жильё в Тель-Авивском округе за квартал | −2% |
| Вторичное жильё в Хайфском округе за квартал | Около +0,1% |
| Продажи новых квартир в Хайфе | +57,7% к предыдущему отчётному периоду |
В Хайфе продали 522 новые квартиры
За последние три месяца в городе были проданы 522 новые квартиры от застройщиков. По сравнению с предыдущим отчётным периодом продажи выросли на 57,7%.
Именно количество заключённых сделок позволило Хайфе войти в тройку лидирующих городов Израиля. Рост активности может быть связан с более доступным порогом входа по сравнению с Тель-Авивом и центральными районами страны, предложениями застройщиков и ожиданиями дальнейшего развития прибрежных кварталов.
Для покупателей это важный сигнал о ликвидности, однако увеличение числа сделок само по себе не гарантирует роста стоимости каждой конкретной квартиры. Результат зависит от района, состояния здания, транспортной доступности, близости к морю и стадии реализации проектов городской реновации.
Что поддерживает спрос в Хайфе
Активность на местном рынке можно объяснить сочетанием трёх основных факторов: развитием пинуй-бинуй, ростом арендной платы и более доступными ценами по сравнению с центром Израиля.
Пинуй-бинуй и обновление прибрежных районов
В прибрежных районах Хайфы, включая Кирьят-Хаим, инвесторы проявляют интерес к старым домам, включённым в проекты городской реновации. Отдельным спросом пользуются квартиры на первых этажах и так называемые квартиры на земле — дират карка.
В проектах, где собственники уже подписали договор с застройщиком, существующая квартира в будущем может быть заменена новой и более просторной. В зависимости от условий соглашения владельцу могут предоставить балкон, парковочное место, кладовую и защищённую комнату — мамад.
Однако подписанный договор ещё не означает, что строительство обязательно начнётся в ближайшее время. Перед покупкой необходимо проверить:
- какая доля собственников подписала соглашение;
- утверждён ли градостроительный план;
- получено ли разрешение на строительство;
- кто выступает застройщиком и сопровождающим банком;
- какие гарантии предусмотрены для владельцев;
- какие дополнительные площади закреплены в договоре;
- существуют ли налоги или дополнительные расходы.
Поэтому объект в проекте пинуй-бинуй следует оценивать не только по обещанной будущей квартире, но и по текущему состоянию недвижимости, возможному сроку ожидания и юридической готовности проекта.
Рост арендной платы усиливает интерес инвесторов
Пока цены покупки демонстрируют смешанную динамику, арендная плата в Израиле продолжает расти. Для арендаторов, продлевающих действующий договор, повышение составило около 2,6%. При заключении нового договора рост достиг 4,7%.
Это усиливает интерес к квартирам, которые можно сдавать сразу после покупки. Особенно привлекательными могут быть небольшие квартиры рядом с морем, железнодорожными станциями, общественным транспортом и основными объектами городской инфраструктуры.
В отдельных старых домах прибрежной части Хайфы ухоженная трёхкомнатная квартира может сдаваться примерно от 2 500 шекелей в месяц. Фактическая ставка зависит от улицы, расстояния до моря, ремонта, мебели, этажа, парковки и наличия защищённого пространства.
Перед покупкой инвестиционного объекта следует рассчитывать чистую, а не заявленную доходность. Из арендных поступлений необходимо вычесть ремонт, страхование, периоды простоя, комиссию за управление и возможные расходы дома.
Ипотечная активность сохраняется
Несмотря на высокую стоимость финансирования, объём новых ипотечных кредитов за последний отчётный месяц достиг примерно 10,9 млрд шекелей. Это указывает на то, что часть покупателей продолжает заключать сделки, несмотря на осторожность рынка.
Одновременно у израильских застройщиков накопился значительный объём непроданных квартир — около 85 тысяч объектов. Чтобы поддержать продажи, компании предлагают отсрочку основной части платежа, субсидирование процентов, льготное финансирование и другие преимущества.
Такие предложения не всегда отражаются в официальной цене квартиры, поэтому фактическая скидка может быть скрыта в условиях оплаты. Покупателю важно оценить не только первоначальный взнос, но и будущий платёж, привязку к индексу строительных затрат и способность получить ипотеку к моменту передачи квартиры.
Строительство продолжает дорожать
Индекс затрат на жилищное строительство вырос за последний месяц на 0,4%, а за год — на 3,5%. На себестоимость проектов влияют дефицит рабочей силы, рост зарплат и подорожание строительных материалов, включая металлическую арматуру.
Для покупателя квартиры на этапе строительства это особенно важно, если часть цены привязана к индексу строительных затрат. Даже при неизменной договорной стоимости итоговая сумма может увеличиться до момента передачи ключей.
Хайфа остаётся доступнее центральных городов
Одним из главных преимуществ Хайфы остаётся более низкий порог входа по сравнению с Тель-Авивом и многими городами центрального региона. При сопоставимом бюджете покупатель может рассчитывать на большую площадь или выбрать объект ближе к морю.
Спрос дополнительно поддерживают университеты, больницы, промышленные и технологические центры, железнодорожное сообщение и крупные проекты городской реновации.
Однако рынок внутри города неоднороден. Квартира рядом с благоустроенным пляжем, объект в старом доме без лифта и жильё в проекте пинуй-бинуй имеют разные риски, сроки реализации и инвестиционный потенциал.
Рост продаж не гарантирует автоматического подорожания
Выход Хайфы в тройку лидеров по количеству проданных квартир показывает высокую активность покупателей, но не превращает любой объект в надёжную инвестицию. Статистика сделок отражает весь город, тогда как стоимость конкретной квартиры определяется микрорайоном, зданием и юридическим статусом.
При выборе квартиры на продажу в Израиле необходимо отдельно проверять цену аналогичных сделок, реальную арендную ставку, состояние дома и перспективы реновации.
До конца 2026 года Хайфа может сохранить позиции одного из наиболее активных рынков страны благодаря доступным ценам, близости к морю и масштабам городской реновации. Но основой решения должна оставаться проверка конкретного объекта, а не только общая статистика города.
Дополнительную информацию о городах, районах и объектах можно найти на платформе недвижимости в Израиле.
Источники: Центральное статистическое бюро Израиля, Банк Израиля.
