Почему новостройки не сдаются: как проблемы канализации тормозят рынок недвижимости Израиля

Один из ключевых вызовов современного рынка недвижимости Израиля — это подключение новых жилых домов к системам канализации и очистки сточных вод. Без расширения мощностей и продуманного планирования невозможно ввести жильё в эксплуатацию, даже если строительство уже завершено.

Инфраструктура всё чаще становится «узким местом» на фоне строительного бума.

По оценкам, сегодня около 99 000 единиц жилья по стране не могут быть заселены именно из-за ограниченной пропускной способности очистных сооружений. В ряде городов квартиры построены или находятся на завершающих стадиях, но разрешения на подключение к системам очистки получить невозможно.

Где задерживается заселение

Среди наиболее показательных примеров:

• Ашдод — около 26 000 квартир;
• Явне — 12 500 квартир; Ган-Явне — 1 600 квартир;
• станция Аялон, обслуживающая Беэр-Яаков (7 029), Рамле (1 894), Лод (10 300), где темпы строительства опережают развитие инфраструктуры на годы.

Ещё в 2018 году государственный контролёр отмечал, что расширение мощностей станций занимает не менее 2,5 лет, и за это время снова возникает перегрузка. На практике ситуация за последние годы существенно не изменилась.

Южная Хайфа: станция Нир-Эцион

Проблема актуальна и для Хайфы. В южной части города, обслуживаемой станцией Нир-Эцион, несмотря на выделенные 56 млн шекелей на расширение, даже спустя несколько лет после продажи участков и выдачи разрешений на строительство часть новостроек не может получить подключение к системе очистки. Это напрямую влияет на сроки сдачи проектов и формирование предложения на рынке.

Аналогичные задержки наблюдаются и в других регионах: например, в Ашкелоне с 2016 года заморожено продвижение около 8 700 квартир.

Чем это грозит покупателям и инвесторам

Для рынка недвижимости такие ограничения означают:

• перенос сроков заселения и неопределённость для покупателей;
• замедление выхода объектов на рынок аренды; дополнительный риск для инвесторов, рассчитывающих на быстрый запуск проекта;
• давление на цены в районах, где инфраструктура уже перегружена.

Какие решения рассматриваются

Очевидно, что прежняя модель инвестирования и развития инфраструктуры больше не справляется с масштабами строительства.

Среди предлагаемых решений:

• создание гибридных очистных станций, сочетающих открытые водосборники и закрытые перерабатывающие сооружения;
• переход к централизованному государственному планированию очистных мощностей на горизонте 30–40 лет;
• ускорение процедур финансирования и строительства инфраструктуры параллельно с жилыми проектами.

Без срочных мер существует риск, что рынок жилья будет сталкиваться с системными задержками, а потенциальные покупатели — с дефицитом реально доступных квартир.

Domik Apartments анализирует не только проекты и районы, но и готовность инфраструктуры: оцениваем риски задержек ввода в эксплуатацию, подбираем объекты для покупки, аренды и инвестиций с учётом реальных сроков.

Если вы рассматриваете новостройки в Хайфе, Крайот или других регионах и хотите избежать инфраструктурных рисков — мы поможем выбрать безопасный и перспективный вариант.