ИПОТЕКА · РАСЧЁТ ДОХОДА
Считаем, какой чистый доход семьи нужен, чтобы банк одобрил машканту на квартиру за 1-2,5 млн ₪, и как проверить это для своей ситуации.
Коротко
В этой статье
Главный показатель для банка - доля ежемесячного платежа по ипотеке в чистом доходе семьи (יחס החזר מהכנסה). Банк Израиля запрещает выдавать ипотеку, если платёж превышает 50% чистого дохода. На практике банки ориентируются на заметно меньшую нагрузку: при доле выше 40% кредит считается более рискованным, а условия обычно хуже.
Отсюда простая формула для первой оценки:
Нужный чистый доход = ежемесячный платёж ÷ допустимая доля
Например, платёж 6 000 ₪ при нагрузке 33% требует дохода около 18 200 ₪ в месяц.
Платёж, в свою очередь, зависит от суммы кредита, ставки и срока. Поэтому доход, который нужен для одной и той же квартиры, может отличаться на тысячи шекелей в зависимости от условий.
Расчёт для единственной квартиры: банк финансирует 75% цены, срок 25 лет, условная средняя ставка 4,5% на весь срок, равные платежи (Шпицер), без индексации. Реальная ставка зависит от состава ипотеки и вашего профиля.
| Цена квартиры | Ипотека (75%) | Платёж в месяц | Доход при нагрузке 33% | Доход при нагрузке 40% |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 000 ₪ | 750 000 ₪ | ≈ 4 170 ₪ | ≈ 12 600 ₪ | ≈ 10 400 ₪ |
| 1 500 000 ₪ | 1 125 000 ₪ | ≈ 6 250 ₪ | ≈ 18 900 ₪ | ≈ 15 600 ₪ |
| 2 000 000 ₪ | 1 500 000 ₪ | ≈ 8 340 ₪ | ≈ 25 300 ₪ | ≈ 20 800 ₪ |
| 2 500 000 ₪ | 1 875 000 ₪ | ≈ 10 420 ₪ | ≈ 31 600 ₪ | ≈ 26 100 ₪ |
Если растянуть срок до 30 лет, платёж снизится примерно на 9% (например, с 8 340 до 7 600 ₪ для кредита 1 500 000 ₪), и нужный доход уменьшится в той же пропорции. Но переплата за весь срок вырастет. Цифры в таблице - ориентир для первой оценки, а не решение банка.
Помните, что доход - это только половина задачи. Кроме 25% цены нужно собственными деньгами оплатить налог на покупку, адвоката, маклера и оценку. Как посчитать полный капитал - в гайде сколько денег нужно для покупки квартиры.
Банк считает не брутто, а чистый доход, который реально поступает на счёт, и складывает доходы всех заёмщиков.
Наёмные работники
Расчётные листы за последние месяцы (обычно 3-6) и выписки со счёта, куда приходит зарплата. Важен стаж на текущем месте.
Самозанятые
Годовые отчёты и оценка налоговой за последние годы, подтверждение бухгалтера. Банк обычно усредняет доход за несколько лет.
Дополнительный доход
Пособия, аренда, пенсия, доход из-за рубежа. Банк учитывает их, если они регулярны и подтверждены документами, иногда не полностью.
Другие обязательства
Платежи по другим кредитам, лизингу и алиментам уменьшают доход, который банк готов направить на ипотеку.
Достаточный доход - необходимое условие, но не единственное. Банк смотрит на всю картину.
Платёж по маршруту прайм и по переменным маршрутам может вырасти. Поэтому считать стоит не только сегодняшний платёж, но и сценарий, в котором ставки поднимутся.
Пример: ипотека 1 125 000 ₪ на 25 лет, треть суммы в маршруте прайм. Если ставка по этой трети вырастет на 2%, платёж увеличится примерно на 450 ₪ в месяц. Если бы на 1% выросла ставка по всей ипотеке, прибавка составила бы около 650 ₪. Хорошее правило: после такого роста платёж всё ещё должен оставаться посильным для семьи и не съедать резерв.
Типичные ошибки
ИПОТЕКА · РЕФИНАНСИРОВАНИЕ
Нужна ипотека на покупку квартиры?
Оставьте заявку - консультант рассчитает, какую сумму могут дать банки, сравнит предложения и поможет собрать тамхиль до подписания договора.
По правилам Банка Израиля - не больше 50% чистого дохода семьи. Но это предел, а не рекомендация: при нагрузке выше 40% банки считают кредит более рискованным, а для семьи такой платёж оставляет мало запаса.
Да, если он тоже становится заёмщиком. Банк складывает доходы всех заёмщиков и вычитает их общие обязательства. Иногда к ипотеке добавляют родственника или гаранта, чтобы увеличить учитываемый доход.
Можно, но требования строже: банк попросит больше документов, может учесть такой доход не полностью и дать меньшую долю финансирования. Подробнее о разных категориях заёмщиков - в гайде кто может получить ипотеку.
Варианты: увеличить собственный капитал и взять меньший кредит, выбрать срок подлиннее, закрыть другие кредиты, добавить второго заёмщика или рассмотреть квартиру дешевле. Каждый вариант стоит посчитать: например, длинный срок снижает платёж, но увеличивает переплату.
Калькулятор показывает порядок цифр при заданной ставке и сроке. Реальный платёж зависит от состава маршрутов, индексации и ставок, которые предложит банк. Точную сумму покажет предварительное одобрение.
Важно: материал носит общий информационный характер и не является финансовой консультацией. Ставки, правила Банка Израиля и условия банков меняются, а цифры в примерах условные. Решения по ипотеке принимайте после расчёта с лицензированным ипотечным консультантом или в банке.
Материал подготовлен редакцией портала domik.co.il, входящего в группу «Аруцей Надлан».
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь