Найти подходящую квартиру в Израиле бывает проще, чем согласовать гарантии по договору. Особенно это заметно после репатриации: у семьи есть сбережения, но ещё нет местных расчётных листов и знакомых, готовых стать поручителями.
Аренда без поручителей возможна по договорённости с собственником. Важно понимать, чем отличаются личное поручительство, банковская гарантия, денежный депозит и предоплата. Они создают разные обязательства и не заменяют друг друга автоматически.
Кто такие аравим и почему их подпись имеет значение
На иврите поручитель называется аре́в (ערב), а поручители во множественном числе арави́м (ערבים). Это люди, которые принимают на себя ответственность за определённые обязательства другого человека перед кредитором. При аренде таким кредитором выступает собственник жилья.
Поручитель не просто подтверждает, что знает арендатора. При неисполнении обеспеченного обязательства к нему может быть предъявлено денежное требование. Его объём зависит от закона, договора и подписанного документа, а не от устного обещания «это только формальность».
Общие положения содержатся в Законе о поручительстве. Для применения к конкретной ситуации необходимо учитывать действующие поправки и условия обязательства.
Три разных вопроса: доход, оплата и обеспечение
Подтверждение дохода помогает владельцу оценить возможность регулярных платежей. Это могут быть трудовой договор, расчётные листы, пенсионные документы или банковские выписки. Они дают информацию о финансовом положении, но сами по себе не являются поручительством.
Оплата аренды погашает обязательство за конкретный период проживания. В договоре указывают сумму, дату и способ оплаты. Если деньги внесены заранее, должно быть понятно, какие месяцы уже оплачены.
Обеспечение предназначено для определённых случаев нарушения договора. Для него отдельно согласовывают сумму, срок, основания использования и порядок освобождения. Без такого разделения легко заплатить крупную сумму и не понимать, является ли она авансом или возвратным депозитом.
Какие альтернативы можно предложить владельцу
Начните с вопроса, готов ли собственник рассматривать аренду без личных поручителей. Если ответ положительный, попросите назвать приемлемые варианты. Так вы сможете сравнить финансовую нагрузку до оформления документов в банке.
| Вариант | Что получает собственник | Что важно арендатору |
|---|---|---|
| Личное поручительство | Дополнительного обязанного участника в пределах поручительства. | Понять предел суммы, срок и условия ответственности. |
| Банковская гарантия | Обязательство банка на условиях документа. | Уточнить обеспечение банку, комиссии, срок и порядок закрытия. |
| Денежный депозит | Сумму, удерживаемую как обеспечение. | Зафиксировать назначение, основания удержания и возврат. |
| Гарантийный чек | Чек, переданный для обеспечения договорных обязательств. | Согласовать сумму, получателя и условия предъявления. |
| Штар хов | Долговой документ; иногда также подписи поручителей. | Проверить участников, сумму и связь с договором. |
| Предоплата аренды | Платёж за определённые месяцы проживания. | Не смешивать аванс с депозитом и предусмотреть перерасчёт. |
В рекомендованном договоре муниципалитета Тель-Авива также предусмотрены варианты обеспечения. Такой образец помогает обсуждать условия, но не обязывает другого владельца принять выбранный вами вариант.
Сколько денег потребуется при заселении
Рассчитывайте отдельно расходы, возвратные суммы и деньги, которые могут оказаться недоступны на банковском счёте. Депозит не равен стоимости проживания, но на время аренды уменьшает ваш финансовый резерв.
Условный пример: квартира стоит 5 000 ₪ в месяц, стороны согласовали договор на год, первый месяц оплачивается при въезде, а денежный депозит составляет 10 000 ₪. На эти два платежа потребуется 15 000 ₪. Из них 5 000 ₪ оплачивают проживание, а 10 000 ₪ служат возвратным обеспечением с учётом возможных законных удержаний.
Переезд, мебель, комиссия посредника по отдельному соглашению и банковские расходы в этот пример не включены. Это иллюстрация расчёта бюджета, а не рыночная цена квартиры или обязательный размер обеспечения.
Что закон ограничивает в денежных гарантиях
Для договоров, подпадающих под соответствующие положения Закона об аренде и безвозмездном пользовании, совокупный размер обеспечений, связанных с финансовыми расходами арендатора, ограничен меньшей суммой: тремя месячными платежами либо третью аренды за весь срок договора.
Депозит и банковскую гарантию учитывают совместно, когда они подпадают под это правило. Нельзя автоматически переносить тот же денежный предел на обычный гарантийный чек, штар хов или личное поручительство.
У нормы есть исключения и особенности применения: например, для отдельных краткосрочных договоров, жилья для отдыха и некоторых других видов найма. Основание правила и порядок использования обеспечения приведены в поправке к закону, включая статью 25י. Для нестандартного договора применимость ограничения следует проверить отдельно.
Как вести переговоры без поручителей
- Объясните ситуацию. Недавняя репатриация или отсутствие местных знакомых не означают отсутствие средств.
- Подготовьте документы. Покажите подтверждённый доход и доступный резерв, а не только устные обещания.
- Предложите конкретный вариант. Назовите посильную сумму депозита или обсудите банковскую гарантию после проверки условий банка.
- Согласуйте весь набор обязательств. Оцените суммарную нагрузку от депозита, предоплаты, чеков и других документов.
- Перенесите договорённость в текст. Если поручителей заменили другим обеспечением, в договоре не должно остаться противоречащего этому требования.
Мы недавно приехали в Израиль и пока не можем предоставить местных поручителей. У нас есть подтверждённый доход и сбережения. Готовы показать документы и обсудить посильный депозит или банковскую гарантию в рамках закона. Какой вариант вы готовы рассмотреть?
Согласовать альтернативу лучше до подписания договора. После подписания обязанность предоставить поручителей нельзя считать отменённой только потому, что вы предложили другой вариант.
20 вопросов об аренде, поручителях и гарантиях
Нажмите на вопрос, чтобы открыть ответ. Повторное нажатие закроет его.
1. Обязательно ли предоставлять двух поручителей для аренды квартиры?
Нет общего правила, по которому каждый арендатор обязан предоставить именно двух поручителей. Это условие конкретной сделки. До подписания договора стороны могут согласовать одного поручителя, другое обеспечение или аренду без личного поручительства.
Если договор уже подписан и обязывает предоставить двух поручителей, заменить их депозитом по собственной инициативе нельзя. Изменение нужно согласовать и оформить письменно.
2. Кто может стать поручителем и обязательно ли иметь гражданство Израиля?
Для собственника важны возможность связаться с поручителем и его способность исполнить обязательство. Он может попросить документы о доходах и проживании. Требование израильского гражданства, определённой зарплаты или собственной квартиры не является единым условием для всех договоров.
Кандидатуру родственника, пенсионера, самостоятельного предпринимателя или человека, живущего за границей, нужно обсуждать отдельно. Одного родства или знакомства недостаточно, чтобы собственник согласился принять поручительство.
3. Чем поручитель отличается от второго арендатора?
Второй арендатор является стороной договора и несёт обязанности арендатора. Поручитель обеспечивает чужое обязательство в пределах своего поручительства. Эти роли нельзя смешивать: подпись человека в разделе «арендаторы» может создавать для него иные обязательства, чем подпись в разделе «поручители».
Перед подписанием нужно проверить, в каком качестве указан человек, какие документы он подписывает и распространяется ли ответственность на весь долг или только на согласованную часть.
4. Можно ли снять квартиру без поручителей и без израильской кредитной истории?
Да, если собственник согласится на другие условия. Подготовьте подтверждение дохода, выписку о доступных средствах, трудовой договор или пенсионные документы. При необходимости предложите посильный депозит либо банковскую гарантию.
Отсутствие местной кредитной истории не тождественно просрочкам по долгам. Но документы о доходах не заменяют согласие владельца на аренду без поручителей.
5. Какие обязательства арендатора могут покрывать поручители?
В пределах подписанного обязательства поручительство может обеспечивать арендную плату, связанные с договором платежи, возмещение ущерба и другие действительные долги. Ответственность зависит от содержания документа, а не только от названия «гарант».
Нужно отдельно согласовать максимальную сумму, срок и перечень обеспеченных обязательств. Поручитель не обязан автоматически оплачивать любое требование владельца, не связанное с действительным обеспеченным долгом.
6. Должен ли арендатор исчезнуть, чтобы с поручителя потребовали деньги?
Нет. Вопрос возникает при неисполнении обеспеченного обязательства, например при задолженности по аренде. По общему правилу требование сначала предъявляют должнику, но закон допускает исключения, включая отказ поручителя от такого предварительного требования.
Пропуск платежа не означает автоматического списания денег со счёта поручителя. Порядок взыскания зависит от документа и предусмотренной законом процедуры.
7. Если поручителей двое, каждый отвечает только за половину долга?
Не обязательно. При солидарной ответственности требование может быть предъявлено одному из поручителей в пределах его обязательства, а не только на половину суммы. Объём ответственности следует читать в самом документе.
Если стороны хотят разделить ответственность, это нужно ясно отразить в условиях поручительства. Устная договорённость между поручителями не меняет автоматически права владельца.
8. Может ли поручитель ограничить сумму и срок своей ответственности?
Такие условия можно предложить при согласовании документа. Полезно указать предельную сумму, конкретный договор, период действия и порядок изменения обязательства. Собственник должен согласиться с предложенными ограничениями.
Фраза «отвечает за все обязательства арендатора» без понятных границ требует особенно внимательного разбора. Не следует подписывать её, полагаясь только на устное обещание владельца.
9. Что происходит с поручительством при продлении договора и повышении аренды?
Нельзя автоматически считать, что поручительство всегда прекращается в день окончания первого года или, наоборот, покрывает любые будущие продления. Нужно проверить условия об опции, продлении, изменении цены и согласии поручителя.
Практически безопаснее до продления письменно зафиксировать срок и объём дальнейшего обеспечения. Вопрос о том, связывают ли поручителя уже внесённые изменения, зависит от текста документов и закона.
10. Можно ли перестать быть поручителем по собственному желанию?
Простое сообщение «я больше не поручитель» обычно не решает вопрос уже возникшего долга. Закон предусматривает правила отмены поручительства по будущим обязательствам, но их применение зависит от обстоятельств.
Необходимо определить, какие обязательства уже возникли, уведомить соответствующих участников надлежащим образом и проверить последствия. Освобождение поручителя либо его замена должны быть оформлены так, чтобы не оставалось спора об ответственности.
11. Чем банковская гарантия отличается от гарантийного чека?
Банковская гарантия содержит обязательство банка выплатить деньги при соблюдении её условий. Обычный гарантийный чек выписывается со счёта арендатора и сам по себе не означает, что банк заранее обеспечил выплату.
Поэтому собственник может оценивать эти инструменты по-разному. При автономной банковской гарантии спор по аренде сам по себе не обязательно останавливает платёж: особенно важны текст гарантии, срок и условия требования.
12. Как рассчитывается максимальный денежный депозит?
Когда действует установленная законом граница, берут меньшую сумму: три месячные арендные платы либо треть аренды за весь срок договора. Ограничение относится к совокупности соответствующих обеспечений, связанных с финансовыми расходами арендатора.
Например, при аренде за 5 000 ₪ на 12 месяцев предел составляет 15 000 ₪. При той же цене на шесть месяцев он составит 10 000 ₪. Это верхняя граница для подходящего под правило договора, а не обязательный размер депозита.
13. Можно ли одновременно потребовать депозит, банковскую гарантию и поручителя?
Несколько видов обеспечения могут сочетаться. Однако депозит и банковская гарантия, подпадающие под денежное ограничение, учитываются вместе. Нельзя считать, что для каждого из них отдельно разрешён полный установленный предел.
Для обычного гарантийного чека, штар хов и личного поручительства нельзя автоматически применять ту же денежную границу. Это не отменяет требований к законности долга и основаниям взыскания.
14. Защищает ли надпись «чек битахон» от обналичивания чека?
Не следует рассчитывать, что сама надпись «для гарантии» заставит банк проверять, действительно ли арендатор нарушил договор. Условия использования должны быть закреплены в договоре, а сумма и получатель должны быть понятны.
Сохраните копию переданного чека и сведения о его назначении. Самостоятельная отмена чека также не прекращает спор о долге и может повлечь дальнейшее взыскание.
15. Заменяет ли штар хов поручителей?
Только если владелец согласился принять его без дополнительных поручителей. Штар хов представляет собой долговой документ, и собственник может попросить подписи аравим также на нём.
Нужно проверить сумму, участников, связь с договором аренды и условия возврата документа. Не оставляйте существенные поля незаполненными и не подписывайте дополнительный документ, смысл которого неясен.
16. Можно ли оплатить полгода вперёд вместо поручителей?
Такое предложение можно обсудить с владельцем, но предоплата не отменяет поручительство автоматически. В договоре нужно указать, за какие месяцы внесены деньги, когда наступает следующий платёж и как рассчитывается возврат при досрочном прекращении договора.
Не смешивайте аванс за проживание с возвратным депозитом. Если платёж фактически служит обеспечением, одно только название «предоплата» не разрешает обходить применимые ограничения.
17. В каких случаях собственник может использовать обеспечение?
Для договоров, подпадающих под соответствующие положения закона, предусмотрены основания: неоплаченная аренда, определённые текущие платежи, неустранённые повреждения, за которые отвечает арендатор, и несвоевременное освобождение квартиры. Сумма должна соответствовать допустимому требованию.
Перед реализацией обеспечения владелец должен заблаговременно уведомить арендатора и дать разумную возможность устранить нарушение. Нельзя рассматривать депозит как свободный бюджет для ремонта квартиры по своему усмотрению.
18. Может ли владелец удержать депозит за обычный износ квартиры?
Обычный износ следует отличать от повреждений, возникших из-за ненадлежащего использования. Сама необходимость освежить квартиру после проживания не доказывает ответственность арендатора.
При споре полезны акт передачи, фотографии при въезде и выезде, переписка о неисправностях и документы о расходах. Требование к поручителю также должно опираться на действительное обязательство, которое входит в поручительство.
19. Когда возвращают депозит и остальные гарантии после выезда?
Для договоров, на которые распространяется соответствующая норма, закон связывает возврат с истечением 60 дней после передачи квартиры владельцу либо с погашением предусмотренных законом долгов арендатора, в зависимости от того, какой момент наступит позже. Возвращается обеспечение или остаток, включая полученный от него доход.
В договоре можно предусмотреть более благоприятный для арендатора порядок. При завершении аренды запросите расчёт удержаний, возврат документов и подтверждение освобождения обеспечения, а для банковской гарантии уточните у банка процедуру закрытия.
20. Что делать, если владелец требует деньги с поручителя, а долг оспаривается?
Запросите письменный расчёт, основание требования и подтверждающие документы. Сопоставьте их с договором, поручительством, платежами и актом передачи. Не признавайте неподтверждённую сумму только потому, что требование направлено поручителю.
Судебные документы и уведомления исполнительной службы нельзя игнорировать: у возражений есть процессуальные сроки. В такой ситуации нужно оперативно обратиться к израильскому адвокату, передав ему полный комплект документов.
Что должно остаться у сторон после завершения аренды
Завершение аренды лучше подтвердить письменно: дата передачи ключей, состояние квартиры, показания счётчиков, оплаченные периоды и перечень оставшихся расчётов. Если предъявлены удержания, запросите их размер и основание.
Важно отдельно закрыть вопрос обеспечения: вернуть документы, получить остаток депозита, оформить освобождение банковской гарантии и прояснить прекращение поручительства. Передача ключей и освобождение всех гарантий не всегда происходят в один день.
Вывод
Аренда без поручителей начинается с согласования понятных условий. Для собственника важна уверенность в платежах, для арендатора и его близких важны посильная нагрузка и определённые границы ответственности. Устные обещания не должны противоречить подписанным документам.
Сравнить предложения можно в разделе долгосрочной аренды квартир. Если требуется время на поиск постоянного жилья, изучите варианты краткосрочной аренды. Условия обеспечения уточняйте для каждого объекта отдельно.
Дополнительные материалы доступны в разделе для репатриантов.
Материал подготовлен платформой Arutzei Nadlan (ערוצי נדל״ן). Правовая информация носит общий характер. При споре или нестандартных условиях договор и документы обеспечения следует показать израильскому адвокату.