При заключении договора долгосрочной аренды квартиры в Израиле собственник обычно просит предоставить обеспечение выполнения обязательств. На иврите используются термины аравуйот (ערבויות) и бетухот (בטוחות).
Гарантия может защитить владельца от неоплаты аренды и текущих счетов, ущерба квартире или задержки с освобождением жилья. При этом собственник не вправе использовать обеспечение по своему усмотрению. Для большинства стандартных договоров жилой аренды действуют ограничения Закона Израиля об аренде и ссуде.
Какие гарантии используют при аренде квартиры
| Вид обеспечения | Название на иврите | Основная особенность |
|---|---|---|
| Денежный залог | פיקדון כספי | Арендатор передаёт владельцу согласованную сумму до окончания аренды |
| Банковская гарантия | ערבות בנקאית | Банк гарантирует выплату, обычно блокируя деньги или кредитный лимит клиента |
| Банковский чек | שיק בנקאי | Выпускается банком и фактически обеспечен заранее зарезервированными средствами |
| Платная финансовая гарантия | ערבות מחברת ביטוח או אשראי | Предоставляется страховой или финансовой компанией за отдельную плату |
| Гарантийный чек | שיק ביטחון | Обычный чек арендатора, предназначенный для использования при нарушении договора |
| Долговая расписка | שטר חוב | Обязательство на установленную сумму, которое могут подписать арендатор и поручители |
| Личные поручители | ערבים | Третьи лица принимают на себя ответственность в пределах подписанного обязательства |
| Чеки для коммунальных служб | שיקים לביטחון לרשויות | Отдельные чеки в пользу муниципалитета, поставщиков услуг или домового комитета |
Стороны могут согласовать один вид обеспечения или комбинацию нескольких вариантов. Однако для части гарантий закон устанавливает общий финансовый предел.
Какой размер залога или банковской гарантии разрешён
Ограничение распространяется на обеспечения, которые требуют от арендатора передачи денег, оплаты услуги или блокировки средств. К ним относятся денежный залог, банковская гарантия, банковский чек и некоторые гарантии финансовых или страховых компаний.
Совокупный размер таких обеспечений не может превышать меньшую из двух величин:
- арендную плату за три месяца;
- арендную плату за одну треть всего срока договора.
Например, квартира сдаётся на 12 месяцев за 5 000 ₪ в месяц. Стоимость трёх месяцев составляет 15 000 ₪, а треть арендной платы за весь срок равна 20 000 ₪. Следовательно, общий предел финансовых гарантий составит 15 000 ₪.
Если владелец просит одновременно депозит и банковскую гарантию, учитывается их общая сумма. В приведённом примере можно согласовать депозит в размере 5 000 ₪ и банковскую гарантию на 10 000 ₪. Потребовать по 15 000 ₪ для каждого из этих обеспечений нельзя.
Какие гарантии не входят в финансовый лимит
Установленный законом предел обычно не распространяется на гарантийный чек, долговую расписку и личное поручительство. Их предоставление само по себе не требует немедленной передачи или блокировки денег арендатора.
Это не означает, что в таких документах можно без последствий указать любую сумму. При споре проверяются условия договора, фактический размер задолженности, основания для взыскания и соразмерность требований владельца.
Арендатору следует внимательно проверять сумму долговой расписки, срок её действия и ответственность поручителей. Не стоит подписывать документы с незаполненными полями или передавать полностью пустой чек.
Как правильно оформить гарантийный чек
В чеке желательно указать конкретного получателя и поставить отметку ле-мутав бильвад (למוטב בלבד), означающую «только указанному получателю». Это ограничивает возможность передачи чека другому лицу.
Фраза ле-битахон бильвад (לביטחון בלבד), то есть «только в качестве гарантии», указывает на назначение документа, но сама по себе не гарантирует, что банк откажется принимать чек к оплате.
Основания и порядок использования чека необходимо подробно закрепить в договоре аренды. Желательно также сохранить копию переданного документа.
Когда владелец может использовать обеспечение
В рамках стандартной жилой аренды собственник может реализовать гарантию только при наличии предусмотренного законом и договором основания. К таким ситуациям относятся:
- неоплата арендной платы в установленный срок;
- неоплата арноны, воды, электричества, газа или обычных платежей домового комитета;
- повреждение квартиры, за устранение которого отвечает арендатор;
- несвоевременное освобождение квартиры после завершения договора.
Размер взыскания должен соответствовать реальному долгу или подтверждённым расходам. Наличие банковской гарантии или чека на крупную сумму не позволяет автоматически взыскать её полностью.
Обычный износ квартиры не считается ущербом. Потёртости, естественное старение отделки и другие последствия нормального проживания следует отличать от повреждений, возникших по вине арендатора.
Нужно ли предупреждать арендатора
До реализации обеспечения владелец должен заблаговременно уведомить арендатора о нарушении и предоставить разумное время для его устранения. Это может быть срок для оплаты долга, ремонта повреждения или освобождения квартиры.
Уведомление желательно направлять письменно, сохраняя подтверждение доставки. Если нарушение устранено в предоставленный срок, основание для использования гарантии может отпасть.
Обеспечение также не даёт собственнику права самостоятельно выселить жильца, поменять замки или вынести его имущество. Если арендатор отказывается освободить квартиру, владельцу необходимо действовать через предусмотренную законом судебную процедуру.
Когда гарантию обязаны вернуть
Владелец должен вернуть обеспечение или его неиспользованный остаток не позднее 60 дней после окончания аренды и полного выполнения обязательств арендатора. Отсчёт ведётся от события, которое наступило позднее.
Например, если квартира возвращена 1 июня, но последний счёт за коммунальные услуги погашен 15 июня, срок возврата рассчитывается с 15 июня.
Если денежный залог принёс проценты или другой доход, полученная сумма также должна быть передана арендатору вместе с основным залогом.
Какие договоры могут не подпадать под эти правила
Специальные ограничения Закона об аренде и ссуде применяются не ко всем соглашениям. Исключения могут касаться краткосрочной аренды продолжительностью до трёх месяцев без права продления, туристического проживания, гостиниц, защищённой аренды и некоторых других договоров.
Отдельные положения закона также зависят от срока договора и размера ежемесячной платы. Поэтому при нестандартной, дорогой или продолжительной аренде рекомендуется получить индивидуальную юридическую консультацию.
Какой вид гарантии выбрать
Банковская гарантия обеспечивает владельцу высокий уровень защиты, поскольку обязательство подтверждается банком. Для арендатора этот вариант может быть дорогим: банк блокирует деньги или кредитный лимит и взимает комиссию.
Денежный депозит проще в оформлении, но также замораживает средства арендатора. В договоре необходимо указать, где хранятся деньги, в каких случаях допускается удержание и когда сумма должна быть возвращена.
Гарантийный чек обычно дешевле, но его оплата зависит от наличия средств на счёте. При отказе банка оплатить чек владельцу может потребоваться обращение в Управление исполнительного производства.
Долговая расписка с поручителями не требует блокировки денег, но её эффективность зависит от правильного оформления и платёжеспособности поручителей. Перед подписанием необходимо установить предел их ответственности.
| Вариант | Преимущество | Недостаток |
|---|---|---|
| Банковская гарантия | Высокая надёжность для владельца | Блокировка средств и банковская комиссия |
| Денежный залог | Понятный порядок использования | Деньги арендатора замораживаются |
| Гарантийный чек | Минимальные расходы при оформлении | На счёте может не оказаться необходимой суммы |
| Долговая расписка | Не требует немедленной передачи денег | При споре может потребоваться взыскание |
| Поручители | Дополнительный источник погашения долга | Необходимо проверить их платёжеспособность |
Что необходимо указать в договоре
До подписания договора стороны должны письменно зафиксировать:
- вид и сумму каждого обеспечения;
- обязательства, которые оно покрывает;
- срок действия гарантии или документа;
- основания и порядок реализации;
- способ предварительного уведомления арендатора;
- срок возврата обеспечения;
- предел ответственности поручителей;
- порядок расчёта задолженности и ущерба;
- перечень документов, которые возвращаются после окончания аренды.
Арендатору рекомендуется получить копии всех переданных чеков, расписок и гарантий. Владелец, в свою очередь, должен зафиксировать состояние квартиры, показания счётчиков и перечень имущества в акте приёма-передачи.
Что проверить перед подписанием
- Рассчитать законный предел финансовых обеспечений.
- Проверить, не суммируются ли несколько залогов сверх установленного лимита.
- Не передавать пустые чеки и документы с незаполненными полями.
- Указать получателя и назначение гарантийного чека.
- Ограничить сумму и срок действия долговой расписки.
- Прописать процедуру уведомления до использования обеспечения.
- Зафиксировать срок и способ возврата каждой гарантии.
- Сохранить договор, приложения и копии всех документов.
При выборе квартиры в аренду в Израиле условия обеспечения стоит обсуждать до подписания договора и передачи чеков. Размер гарантии важен, но не менее важны основания её использования и понятная процедура возврата.
Часто задаваемые вопросы
Может ли владелец потребовать несколько гарантий одновременно?
Да. Однако совокупная сумма депозитов, банковских гарантий, банковских чеков и других обеспечений, требующих расходов или блокировки денег, не должна превышать установленный законом предел.
Ограничена ли сумма гарантийного чека?
Финансовый лимит для денежного залога и банковской гарантии обычно не распространяется на обычный гарантийный чек. Однако это не позволяет владельцу использовать чек без предусмотренного договором и законом основания.
Можно ли удержать залог за обычный износ?
Нет. Удержание возможно за повреждения, ответственность за которые несёт арендатор, но не за естественное старение квартиры при нормальном проживании.
Когда должны вернуть обеспечение?
Не позднее 60 дней после возврата квартиры или полного выполнения обязательств арендатора, в зависимости от того, какое событие произошло позднее.
Главное о гарантиях при аренде
Израильское законодательство позволяет владельцу квартиры потребовать обеспечение, но ограничивает размер гарантий, связанных с расходами или блокировкой денег арендатора. Предел равен меньшей из двух сумм: аренде за три месяца или аренде за треть срока договора.
Реализовать обеспечение можно только при наличии предусмотренного основания, после предварительного уведомления и в пределах фактического долга или подтверждённого ущерба.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Дополнительные материалы о рынке недвижимости в Израиле доступны на портале Domik.
Источники: поправки к Закону Израиля об аренде и ссуде.