В Израиле есть немало людей, которые хотят купить квартиру. Есть и десятки тысяч новых квартир, которые ждут своих покупателей. И всё же сделки заключаются далеко не всегда.
К концу июня в Израиле оставалось 84 280 новых квартир, выставленных на продажу. В последние месяцы появились признаки восстановления: во втором квартале было продано 9 670 новых квартир, из них 3 672 - только в июне. Однако огромный объём непроданного жилья никуда не исчез. А на этой неделе особенно интересный сигнал прозвучал со стороны Банка Израиля
Снижение цен может оживить рынок
Глава Банка Израиля, профессор Амир Ярон, прокомментировал ситуацию в отрасли и фактически направил застройщикам простой сигнал: если они хотят ускорить продажи, снижение цен может оживить рынок
Это заявление особенно важно сейчас, поскольку некоторые условия, способные вернуть покупателей на рынок, уже начинают улучшаться
В начале сентября Банк Израиля снизил процентную ставку на 0,25 процентного пункта - до 3,25%. Более низкая ставка со временем может облегчить финансовую нагрузку на ипотечных заёмщиков, а также снизить стоимость финансирования для застройщиков
Цены на жильё тоже больше не движутся исключительно вверх. Согласно последним данным, они примерно на 1,5% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. И всё же массового возвращения покупателей в офисы продаж пока не происходит
Покупатели возвращаются - но не по любой цене
По словам Цахи Арци, руководителя направления строительства и недвижимости корпоративного подразделения банка "Леуми", возвращающийся спрос сосредоточен прежде всего на квартирах стоимостью до примерно 3 млн шекелей
Иными словами, спрос на жильё никуда не исчез. Израильтяне по-прежнему хотят покупать квартиры, но после периода высоких процентных ставок, дорогой ипотеки и роста стоимости жизни они стали гораздо чувствительнее к цене. А на другой стороне рынка находятся застройщики, у которых более 84 тысяч новых квартир всё ещё ждут покупателей
Чем дольше квартира остаётся непроданной, тем дольше застройщик продолжает нести расходы на её финансирование. И чем больше накапливается непроданного жилья, тем сильнее становится стимул превратить интерес потенциальных покупателей в реальные сделки-
Застройщики попробовали почти всё - кроме снижения цен
В последние годы застройщики пытались справиться со снижением спроса прежде всего с помощью специальных схем финансирования, гибких графиков платежей и различных льгот для покупателей
Причина понятна: с точки зрения застройщика существует большая разница между тем, чтобы предоставить покупателю льготу, и тем, чтобы официально снизить стоимость квартиры. Если квартира в проекте продаётся по значительно более низкой цене, такая сделка может повлиять на последующие продажи и на уровень цен во всём проекте. Поэтому застройщику зачастую проще предложить привлекательные условия оплаты, сохранив при этом официальную цену квартиры
Однако Банк Израиля уже предпринял меры по ограничению некоторых наиболее агрессивных схем финансирования в отрасли. Теперь глава центробанка предлагает гораздо более простое решение: снизить саму цену
Значит, сейчас самое время торговаться? Не везде
84 тысячи квартир, ожидающих покупателей, это далеко не однородный рынок. В востребованном проекте с хорошими темпами продаж у покупателя по-прежнему может быть очень мало пространства для торга. Но в проекте, где осталось много непроданных квартир, а продажи идут медленно, ситуация может быть совершенно иной
Поэтому тем, кто сегодня рассматривает покупку новой квартиры у застройщика, стоит смотреть не только на цену в прайс-листе
Сколько квартир в проекте ещё не продано? Как долго проект находится на рынке? Какие квартиры остались? По каким ценам недавно заключались сделки в этом районе? Какие льготы и специальные условия предлагает застройщик?
Даже если застройщик не готов официально снизить цену, можно вести переговоры о других условиях, которые могут стоить немалых денег: привязке платежей к индексу, улучшенной отделке и дополнительных опциях, парковочном месте, кладовой, графике платежей и сопутствующих расходах
Другими словами, первая цена, которую вам назвали, вовсе не обязательно должна стать окончательной
Перешла ли сила на сторону покупателей?
Пока ещё слишком рано утверждать, что Израиль окончательно перешёл к «рынку покупателя»
Годовое снижение цен остаётся умеренным, а в последнем измерении даже был зафиксирован небольшой рост на 0,1%. Одновременно продажи новых квартир демонстрируют признаки восстановления. Если процентная ставка продолжит снижаться, а спрос начнёт быстро расти, часть давления, которое сегодня испытывают застройщики, может исчезнуть.
Но баланс сил определённо начинает меняться.
84 280 новых квартир всё ещё ждут покупателей. Процентная ставка снизилась. Цены на жильё ниже, чем год назад, а покупатели, возвращающиеся на рынок, стали гораздо чувствительнее к цене
На протяжении многих лет одной из самых убедительных фраз на израильском рынке жилья была: «Если не купишь сегодня, завтра будет дороже»
В 2026 году, по крайней мере в некоторых сегментах рынка, этот аргумент звучит уже гораздо менее убедительно. И когда даже глава Банка Израиля говорит, что снижение цен может ускорить продажи, вопрос заключается уже не только в том, когда покупатели вернутся на рынок
Главный вопрос теперь- насколько застройщики будут готовы снизить цены, чтобы вернуть покупателей