Жилищный кризис и дефицит предложения: как нехватка квартир меняет рынок Израиля

 Рынок недвижимости Израиля вступил в одну из самых напряжённых фаз за последние десятилетия. Ведущие экономисты страны предупреждают: дефицит предложения жилья становится ключевым фактором роста цен на покупку и аренду, а жилищный кризис выходит на пик. Особенно остро ситуация ощущается в центральных районах страны и в Тель-Авиве.

Дефицит жилья: тревожные прогнозы Согласно экспертным оценкам, уже к концу ближайшего года:

🏙 Центр страны и Тель-Авив: дефицит около 72,000 квартир

🕍 Иерусалимский округ: дефицит порядка 13,000 квартир

Эти цифры основаны не на теоретических моделях, а на государственном комплексном плане строительства, разработанном ещё в 2017 году. Проблема в том, что значительная часть запланированных показателей так и не была реализована, что привело к системному разрыву между спросом и предложением.

Как возник жилищный кризис в Израиле

Накопление дефицита началось ещё в 2006 году и с тех пор только усиливалось. В 2016–2019 годах реальные потребности в жилье превысили плановые показатели примерно на 25,000 квартир. Ошибки в прогнозах и объёмах строительства стали накапливаться как «снежный ком». Ключевая проблема — недооценка темпов роста населения и спроса. Стратегический план исходил из строительства 55,000 квартир в год, тогда как фактическая потребность составляла не менее 60,000 квартир ежегодно. Разница всего в 5,000 единиц в год за 15 лет превратилась в десятки тысяч недостроенных квартир. Более того, реальное строительство часто отставало даже от запланированных объёмов.

Почему рынок не успевает за спросом

Сегодня даже проекты, которые уже получили разрешения на строительство, не способны перекрыть накопленный дефицит. Особенно сложная ситуация складывается в центральных районах:

• 📉 В ближайшие годы ожидается нехватка около 47,000 квартир
• Только в 2020–2022 годах дефицит увеличился ещё на 6,000 единиц

На периферии страны ситуация выглядит менее драматично, однако именно центр и Тель-Авив формируют основное давление на рынок, определяя уровень цен по всей стране.

Городское обновление как инструмент борьбы с дефицитом

Экономисты подчёркивают: приостанавливать программы городского обновления нельзя. Речь идёт о проектах: TAMA 38 Pinui-Binui (снос и новое строительство). В период 2015–2019 годов благодаря этим программам было построено около 37,000 квартир, из которых: 75% — в рамках TAMA 38 25% — в рамках Pinui-Binui. Именно эти проекты остаются одним из немногих реальных инструментов увеличения предложения в плотной городской застройке. Что необходимо изменить: рекомендации экспертов

Специалисты предлагают новому правительству при формировании долгосрочной стратегии сосредоточиться на трёх ключевых направлениях:

🚇 1. Развитие общественного транспорта Создание удобной и быстрой транспортной системы по всей стране, включая метро в центральных районах, позволит перераспределить спрос и снизить давление на самые дорогие города.

🏗 2. Стимулы для жилищного строительства Необходимо создать систему мотивации для муниципалитетов, чтобы они были заинтересованы именно в строительстве жилья, а не только офисных и торговых объектов.

📊 3. Реалистичное планирование

Будущие государственные планы должны основываться на актуальных демографических данных и реальных темпах строительства, чтобы избежать повторения системных ошибок прошлого.

Как дефицит предложения влияет на цены

Дефицит жилья напрямую отражается на рынке:

📈 Рост цен на покупку недвижимости в центральных районах

🏠 Удорожание аренды из-за конкуренции за ограниченное количество объектов

💼 Снижение доступности жилья для молодых семей и новых репатриантов

📉 Рост инвестиционного спроса в ликвидных локациях Фактически, недостаток предложения стал главным драйвером роста цен на рынке недвижимости Израиля.

Вывод

Жилищный кризис в Израиле достиг пика не из-за резкого роста спроса, а из-за многолетнего дефицита предложения, вызванного ошибками в планировании и недостаточными объёмами строительства. Центральные районы и Тель-Авив оказались в эпицентре проблемы, где нехватка десятков тысяч квартир продолжает подталкивать цены вверх. Без масштабных инфраструктурных проектов, поддержки программ городского обновления и системных стимулов для жилищного строительства разрыв между спросом и предложением будет только увеличиваться.