Налоговое управление Израиля предлагает изменить систему налогообложения владельцев квартир: взимать налог с доходов от аренды начиная с первого шекеля и одновременно снизить налог на покупку инвестиционной недвижимости.
С такой инициативой выступил глава Налогового управления Шай Ааронович на конференции по недвижимости, состоявшейся 7 сентября 2026 года. Однако речь пока идёт о позиции руководителя ведомства, а не о принятом законе.
Ставка возможного нового налога, порядок его расчёта, льготы и дата вступления изменений в силу пока не определены. Владельцы квартир продолжают платить налоги по действующим правилам.
Что именно предложило Налоговое управление
По мнению Шая Аароновича, государству следует изменить распределение налоговой нагрузки на рынке жилья. Сейчас инвестор платит высокий налог при приобретении дополнительной квартиры, но может полностью или частично освобождаться от налога на получаемую впоследствии аренду.
Предлагаемая модель предусматривает противоположный подход:
- снизить налог на покупку дополнительной квартиры;
- облагать текущий доход от аренды начиная с первого шекеля;
- рассмотреть возвращение налога на третью квартиру;
- вернуть налог на незастроенные земельные участки.
Руководитель ведомства считает, что снижение налога при покупке может вернуть часть инвесторов на рынок и увеличить предложение арендного жилья. Налогообложение текущего дохода, в свою очередь, должно обеспечить государству постоянные поступления.
Какие правила действуют сейчас
В 2026 году доход от сдачи жилой недвижимости в Израиле может полностью освобождаться от подоходного налога, если совокупная месячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля.
Если доход составляет от 5 654 до 11 308 шекелей в месяц, применяется уменьшающийся частичный налоговый вычет. При более высоком доходе владелец не имеет права на эту льготу.
В зависимости от обстоятельств собственник может выбрать один из предусмотренных законом налоговых маршрутов:
- полное или частичное освобождение в пределах установленного порога;
- налог в размере 10% от валового дохода от аренды без вычета большинства расходов;
- обычное налогообложение по индивидуальной ставке с возможностью признания разрешённых расходов.
Порог рассчитывается по общей сумме доходов от всех сдаваемых жилых объектов, а не отдельно для каждой квартиры.
Что может измениться для владельцев квартир
Если предложение будет принято в его наиболее прямой форме, налоговое обязательство может возникнуть даже у владельца одной квартиры, получающего арендную плату ниже действующего порога в 5 654 шекеля.
Однако пока неизвестно, будет ли полностью отменено освобождение, какую ставку установят и предусмотрят ли отдельные льготы для пенсионеров, владельцев единственной сдаваемой квартиры или людей, которые одновременно арендуют другое жильё для собственного проживания.
Поэтому невозможно заранее рассчитать, сколько будет платить конкретный владелец. Публикуемые сейчас расчёты могут быть только предположительными.
Налог на покупку инвестиционной квартиры
В настоящее время покупатель дополнительной квартиры платит налог в размере 8% на часть стоимости объекта до 6 055 070 шекелей и 10% на сумму сверх этого порога.
Действие повышенных ставок связано с временным законодательным положением. Решение о его дальнейшем продлении должна будет принять следующая власть.
Если повышенные ставки не сохранят, налог на покупку дополнительной квартиры в первой ценовой категории может снизиться до 5%. Налоговое управление предлагает связать такое снижение с расширением налогообложения доходов от аренды.
Как изменения могут повлиять на рынок аренды
Для рынка возможны два противоположных сценария. Снижение налога на покупку способно повысить интерес инвесторов к приобретению квартир и со временем увеличить количество объектов, предлагаемых в долгосрочную аренду.
Одновременно новый налог на текущий доход уменьшит чистую доходность собственников. Некоторые владельцы могут попытаться компенсировать расходы повышением арендной платы или продажей квартиры.
Фактическое влияние на цены будет зависеть от размера налога, доступности квартир и соотношения спроса и предложения в каждом городе. Само введение налога не означает автоматического роста аренды: владелец сможет повысить цену только в том случае, если рынок позволит найти арендатора на новых условиях.
Потребуется изменение законодательства
Налоговое управление не может самостоятельно отменить действующее освобождение или ввести новый налоговый режим. Для реализации инициативы потребуется законопроект, решение правительства и утверждение Кнессета.
Не исключено, что при обсуждении предложение будет изменено: вместо полной отмены освобождения могут установить минимальную ставку, обязательное декларирование всех договоров аренды или новый необлагаемый порог.
Ранее уже обсуждалось введение обязанности сообщать Налоговому управлению обо всех договорах аренды, включая случаи, когда доход не превышает порог освобождения. Такая система может использоваться для выявления владельцев нескольких квартир и незадекларированных доходов.
Нужно ли владельцам что-либо делать сейчас
На данный момент налоговые обязанности владельцев квартир не изменились. Нет необходимости пересматривать договоры или начинать платить налог с суммы, которая освобождена от него по действующим правилам.
Владельцам рекомендуется сохранять договоры аренды и документы о полученных платежах, учитывать совокупный доход от всех квартир и следить за возможным продвижением законодательной инициативы.
При превышении действующего порога или сдаче нескольких объектов следует получить индивидуальную консультацию налогового специалиста. Выбор налогового маршрута может влиять не только на ежегодный платёж, но и на расчёт налога при последующей продаже квартиры.
Вывод
Предложение облагать арендный доход с первого шекеля может существенно изменить правила для владельцев инвестиционной недвижимости. Но пока это только направление возможной реформы: законопроект не опубликован, ставка налога не установлена, а действующее освобождение сохраняется.
Для рынка недвижимости в Израиле решающее значение будет иметь не сама декларация, а окончательное сочетание двух мер — налога на доход от аренды и возможного снижения налога на приобретение дополнительной квартиры.
Источники: Центр недвижимости, Globes, Налоговое управление Израиля — показатели на 2026 год.