Обновлено: сентябрь 2026
За годы работы в недвижимости я привык начинать осмотр не с квартиры. Сначала я смотрю на сам дом: обхожу его снаружи, захожу в подъезд, обращаю внимание на колонны, балконы и общие помещения.
Квартира может быть красиво отремонтирована. Новая кухня, свежая краска и хорошая мебель производят впечатление. Но покупатель приобретает не только квартиру. Он становится совладельцем всего здания со всеми его ремонтами, долгами и возможными проблемами.
При продаже и покупке квартир довольно часто встречаются трещины. Большинство из них могут оказаться обычным повреждением штукатурки. Но по внешнему виду риелтор не должен решать, безопасна конструкция или нет.
Моя задача состоит в другом. Я должен увидеть, что проблема существует, обратить на неё внимание покупателя и понять, нужно ли остановиться до получения профессионального заключения.
Если повреждение вызывает сомнения, мы приглашаем инженера. Иногда проверка показывает, что проблема устранима. Иногда становится понятно, что дом потребует крупных расходов. Бывает и так, что клиент решает не выбирать эту квартиру.
Основные районы моей работы находятся в Хайфе и Крайот, недалеко от моря. Близость побережья даёт немало преимуществ: воздух, пляжи, открытые виды и особую атмосферу северных городов.
Но для зданий морской климат создаёт дополнительную нагрузку. Влажность и соль воздействуют на металлические элементы, арматуру, наружную отделку и балконы.
Особенно хорошо это заметно в старых домах, где много лет не проводился серьёзный ремонт фасада. Иногда снаружи видны ржавые потёки, повреждённый бетон или места, которые неоднократно замазывали и красили.
Это ещё не означает, что дом опасен. Но для меня это повод задать дополнительные вопросы и проверить, занимался ли домовой комитет этой проблемой.
Я не провожу инженерную экспертизу и не пытаюсь определить прочность здания. Но есть признаки, которые трудно не заметить даже во время обычного показа квартиры.
Один такой признак не позволяет делать выводы. Но если повреждений несколько или они выглядят серьёзно, продолжать сделку без дополнительной проверки неразумно.
В старых домах возле моря я в первую очередь смотрю на нижнюю часть балконов. Именно там часто видны ржавые пятна, повреждение бетона и следы предыдущего ремонта.
Также стоит посмотреть на колонны первого этажа. Иногда они частично закрыты отделкой, рекламой или техническими конструкциями. Если бетон повреждён, это должен увидеть специалист.
Я не советую покупателю самостоятельно определять, насколько серьёзна трещина. Для этого существуют инженеры. Но игнорировать заметное повреждение тоже нельзя.
Перед продажей собственники нередко приводят квартиру и дом в порядок. Это нормально. Проблема начинается тогда, когда косметический ремонт используют, чтобы скрыть повторяющееся повреждение.
Если на фасаде заметны участки свежей краски только вокруг трещин, я спрашиваю, какие работы проводились и кто их выполнял.
Хорошо, если у домового комитета есть счета, фотографии, заключение инженера и сведения о подрядчике. Ответ «мы просто всё замазали» не даёт покупателю достаточной уверенности.
Представитель домового комитета может рассказать, когда ремонтировали крышу, фасад и трубы, есть ли долги у жильцов и собираются ли деньги на крупные работы.
Я обычно спрашиваю, проводилась ли проверка здания, поступали ли предписания муниципалитета и обсуждается ли городской проект обновления.
Если комитет работает, хранит документы и регулярно занимается домом, это хороший признак. Если никто ничего не знает, документов нет, а жильцы годами спорят о каждом платеже, покупателю стоит учитывать этот риск.
Мы обращаемся к инженеру не потому, что уже решили признать дом опасным. Проверка нужна, чтобы перестать гадать.
Такое решение разумно, когда видна явная деформация, повреждены колонны или балконы, бетон осыпается либо одна и та же проблема повторяется после ремонта.
Иногда инженера заказывают ещё до переговоров о цене. Это позволяет понять, стоит ли вообще продолжать рассматривать объект.
Потратить деньги на проверку неприятно. Но купить квартиру, а через несколько месяцев получить требование оплатить крупный ремонт всего дома, значительно неприятнее.
Бывает, что я привожу клиента, мы обходим здание и видим явную деформацию. Если собственники не готовы предоставить документы или заказать проверку, я не вижу смысла убеждать покупателя рисковать.
Это не означает, что я ставлю дому технический диагноз. Я просто понимаю, что у покупателя недостаточно информации для безопасного решения.
На рынке есть другие квартиры. Иногда разумнее отказаться от привлекательного ремонта или хорошего вида из окна, чем начинать сделку с серьёзного сомнения в состоянии здания.
Покупателю не нужно превращаться в инженера. Достаточно задать несколько нормальных вопросов:
Если ответы понятные и подтверждены документами, покупателю легче оценить ситуацию. Если каждый сосед рассказывает другую историю, нужна дополнительная проверка.
В Хайфе и Крайот много старых домов, которые хорошо обслуживаются. В них ремонтировали бетон, обновляли фасады, следили за крышей и своевременно устраняли протечки.
Одновременно встречаются более новые здания, где жильцы годами откладывали необходимые работы. Поэтому я не делаю вывод только по году строительства.
Главное состоит в том, как дом обслуживали, какие работы уже выполнялись и готовы ли собственники заниматься общим имуществом.
Покупатель часто думает о комнатах, площади, парковке и направлении окон. Всё это важно. Но состояние фасада, колонн, балконов и крыши может повлиять на будущие расходы намного сильнее, чем стоимость внутреннего ремонта.
Поэтому при выборе квартиры на продажу в Израиле я советую выйти из квартиры, обойти дом и посмотреть на него без спешки.
Если что-то вызывает сомнение, не нужно ставить диагноз самостоятельно. Нужно задать вопросы, запросить документы и при необходимости пригласить инженера.
В работе риелтора иногда самое правильное решение состоит не в том, чтобы быстрее завершить сделку, а в том, чтобы вовремя остановиться.
Дополнительные материалы о покупке жилья и рынке недвижимости в Израиле опубликованы на платформе ערוצי נדל״ן.
Официальные источники: Государственный контролёр Израиля, проверка работы с опасными зданиями, инженерное управление муниципалитета Хайфы.
Автор: Сергей Гов, специалист по недвижимости с опытом более 30 лет.
Чтобы присоединиться к обсуждению, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь